坪山城市更新大搜罗：规划地铁14、16号线沿线释放超300万㎡土地

坪山，作为深圳东部向外辐射的门户，是深莞惠城市圈的重要战略节点。辖区总面积约166平方公里，下辖6个街道。东临惠州大亚湾，南连生态优美的大鹏半岛，西接世界最大的单体港-盐田港，北面为商贸发达的龙岗中心城。

近年，坪山区可谓发展迅猛，从早期一个与惠州接壤的边缘角落，到如今挂牌成立行政区。面对深圳推进“东进战略”的历史机遇，即提出要打造龙岗、坪山中心，发挥交通的先导作用，打通联接东部、辐射粤东的战略通道，建设以西部中心功能协同、交相呼应的东部中心。

坪山区明确以“三城一区三带”的规划布局，着力打造深圳东部中心。即重点规划建设聚龙科技创新城、坪山中心城、碧湖文化健康城、慢生活生态休闲区四大功能分区，以及现代都市发展带、坪山河风情带和现代都市农业观光带三大走廊。

其中，正在规划建设51.6平方公里的聚龙国际科技创新城，将申报建设成“科技+产业”升级版国家高新技术产业开发区，形成深圳“西有南山、东有坪山”的产业发展格局。

聚龙国际科技创新城，计划占地 51.6 平方公里，拟选址坪山新区东北部与惠阳和大亚湾毗邻，东、北至深惠边界，南至田头山，西至高压走廊及出口加工区。着力发展新能源、生物、新一代信息技术、智能制造等战略性新兴产业，到 2020 年预计产值可达2800 亿元。

而针对城市更新工作，坪山区尚还存留着约25平方公里的可建设用地，是深圳市可开发空间潜力最大的区域之一。对于那些大型的新兴项目落地，坪山也更有空间承接。

在如此量级可建设用地的条件下，坪山区明确“十三五”期间城市更新的目标和方向，提出更新规模和空间布局，通过片区统筹开发模式、平衡各方利益、优化资源配置，保障公共利益最大化，实现片区整体开发。重点编制坪山大道沿线、坪山河沿线、地铁14号及16号线站点周边等区域，以及高新区南片区等产业发展重点区域的片区统筹规划，强化公共设施、产业等专项规划对城市更新工作的指引，为城市更新落实公共利益及产业空间提供规划依据。

值得一提的是，坪山区还通过强有力的规划统筹，目前约有30个城市更新项目共安排16所学校，36所幼儿园，可无偿移交政府用地面积约132万平方米，平均土地贡献率达到37%，居全市第一。此举有效缓解了学校、医院等重要公共设施的落实问题。另外15个已批规划的城市更新项目中，配建保障性住房5463套，共计建筑面积约33万平方米。

在如此多的利好下，旧改先锋搜罗了坪山区部分城市更新项目，一起来分享吧。

正山甲片区城市更新单元

该项目早在2014年通过审议通过专项规划，2015年被纳入深圳市城市更新第四批计划中，申报主体为深圳市财富城投资有限公司，实为深圳市时代财富集团旗下子公司。

项目规划位于坪山中心区，规划兰竹西路、长安一街、龙坪大道和深汕路所围合区域。拆除用地面积45.3万㎡，开发建面28.5万㎡，规划计容积总建面148.4万㎡。

正山甲片区项目是坪山区最大的城市更新项目，由三家地产开发商合作开发，一期由SCT深城投，深圳市宜泰置业发展有限公司联手开发；二期由深圳市财富城投资有限公司开发；三期据了解由深圳市六和实业开发。

财富城：

财富城位于位于坪山区行政二路与龙坪路交汇处，占地约20万㎡，建筑面积约100万㎡，共分五期开发。其中一期占地面积约为4.7万㎡，总建面约35万㎡，容积率为4.98，绿化率为35％，由10栋39-41层住宅组成。

深城投·中心公馆：

深城投中心公馆位于坪山区行政二路与行政八路交汇处西南侧，坪山实验学校南面，占地约3.8万平，总建面约27万㎡。共8栋，1栋为公寓，2栋为回迁房，7栋为幼儿园，其他为住宅。总房源1328户，车位1892个，车位比超过1：1，但是均为超高层，容积率稍高，影响了舒适度。项目自带了2000平六班幼儿园和少量底商。

飞西片区城市更新单元

该项目于2015年12月06日被纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，申报主体为深圳市鸿腾投资管理有限公司，实为为恒大集团旗下全资子公司。

规划片区位于坪山新区中心区，具体范围为北侧龙坪路、南侧深汕公路、西侧昌盛路、东侧和兴路所围合区域，拆除用地面积为30万㎡，开发建设用地面积为17万㎡，计容积率总建筑面积为100万㎡，其中住宅建筑面积78.8万㎡（含保障性住房6.5万㎡），商业建筑面积19万㎡，公共配套设施建筑面积2.3万㎡。项目规划包含了住宅、商业、办公、公寓、酒店多种业态。

飞东片区城市更新单元（深城投·中城）

深城投飞东片区项目早在2014年2月已纳入《2014年深圳市坪山新区中心区单元更新项目计划第一批计划》中，2017年3月对早期更新单元规划进行过修改，申报主体为深城投置业有限公司。

该项目位于坪山区坪山街道六和社区，深东、南临深汕公路，西连园丁路，北接飞西东路和飞东西路。项目整体规划，共分为两期建设。根据资料显示，占地面积约10万㎡，规划总建筑面积约32万㎡，其中住宅26万㎡（含保障房18500） 商务公寓1.2万㎡；共规划2761户。商业建面4.3万㎡， 配套设施 5000㎡，容积率5.52。建筑最高为150m ，建筑楼层为地上53层，地下3层。停车位基本达1比1，共2711个。

心海城

该项目为原均田片区更新单元，于2010年纳入深圳市城市更新单元规划第一批计划，申报主体为深圳市坪山坪环股份合作公司，由深圳市心海控股有限公司开发建设。

项目位于坪山区坪环片区，南临亚迪大道，西面毗邻中山大道，为目前坪山区城市面貌最好、发展最迅速、大型商住项目最集中的片区。规划分为东西两区、共10期开发。其中，西区先行开发，开发用地约20万平米，规划总建筑面积约62万平米，项目引入了大山陂水系，是目前周边项目中唯一引入水系景观的项目。

目前一期住宅与二期商业已在建，一期住宅共规划9栋高层，自带2.1万平米商业，并规划一所12班幼儿园。二期商业，规划集公寓、商业、酒店、写字楼等于一体，及一所9年制公立学校；其中集中式商业体量约20万㎡，相当于现有坪山天虹营业面积1.7万㎡的10倍以上（是目前坪山在建最大的集中式商业）。

三洋湖城市更新项目

该项目最早在2007年作为坪山首个由村集体股份公司自筹资金旧改的项目，并通过了审批立项，但多年过去仍无下文。据悉，目前东关集团已入驻三洋湖村，成立三洋湖城市更新项目部，进行拆迁补偿征集。

项目位于三洋湖路、新生路、三洋湖工业大道、东纵路围合处。占地面积约20万㎡，总建面约90万㎡，容积率4.5。项目共6栋32F高层住宅，1栋21F商务公寓，小区配套一所幼儿园以及祠堂。

根据东关集团拆迁补偿方案，住宅类补偿标准：瓦房，1：1.6进行产权置换；住宅，1:1进行产权置换。住宅类物业货币补偿按建筑面积1㎡补偿1万元进行补偿。

坪山围片区城市更新单元

该项目于2017年被纳入坪山区强区放权后第一批城市更新单元计划中，申报主体为深圳国宏投资有限公司，实为深圳市新国宏投资实业有限公司持股50%，碧桂园房地产持股45%。

坪山围城市更新项目位于坪山办事处六联社区，深汕路与金山路交汇处西北侧，，拟拆除重建用地面积10.2万㎡，拟更新方向为居住、商业等功能，统筹范围面积11.4万㎡。根据国土局规划坪山围项目所处的DY03地块，建设规模控制在总建筑面积74.1万㎡以内，其中居住建筑规模≤45.2万㎡。

坪山世界塑胶厂片区城市更新单元

早在2011年世界（集团）公司与花样年集团便形成了合作框架协议，2014年被纳入深圳市城市更新第一批计划，2017年世界（集团）有限公司发布公告，旗下两间全资附属公司佳多荣及世界公司（宝安）与深圳花样年、深圳置富及花样年集团（中国）签订世界塑胶厂片区项目出售协议，以近13.4亿售予花样年。

项目位于坪山中心区南部，与坪山中心区仅有东纵路一路之隔，东临东纵路，北临金碧路，西临洋岭路，南临坪山河。根据规划公示，拆除用地面积为12.1万㎡，开发建面为7.3万㎡。计容积率总建面39.2万㎡，其中住宅为28.59万㎡（含保障性住房3.1万㎡），商业、办公及酒店合计9.4万㎡，公共配套设施为1.2万㎡，另外，地下规划公共配套设施为1100㎡。

汤坑第一工业区

该项目于2015.8月份纳入深圳市第三批城市更新单元计划，公布旧改范围；并于日公示具体规划。申报主体为深圳市坪山汤坑股份合作公司。开发主体可能为深圳兆邦基集团有限公司。

项目位于坪山区碧岭街道，中山大道与汤坑路交汇处西南侧，是规土委列入2015年第三批的城市更新单元项目，拆除用地面积为84738.1㎡，开发建设用地面积为45831.2㎡，计容积率总建面为284560㎡。配建有幼儿园和小学用地，并规划有公交首末站、社康中心、地下公共充电站等公共设施。

共4块用地，分为2期开发，共规划150米高度，44-47层的超高层住宅楼。

汤坑片区城市更新单元

该项目于2014年纳入深圳市城市更新单元第二批计划，申报主体为深圳市坪山汤坑股份合作公司。据规划国土委坪山管理局透露，目前汤坑片区更新项目由坪山区政府与卓越集团旗下新成立的卓越城市更新集团有限公司合作。

该项目位于坪山区，周边河流、水库、公园环绕，景观资源丰富。计划拟将旧村建设成为集住宅、商业于一体的综合性建筑群，总建筑面积为89.77万平方米，其中住宅面积为84.77万平方米，商业面积为5万平方米。打造成集高新技术产业、旅游产业和居住配套等多功能于一体的生态城区。

新和片区城市更新单元

该项目最早在2014年国土委坪山管理局规划审议通过草案公示，2016年纳入深圳市城市更新单元第三批计划，申报主体为深圳市百佳利华房地产开发有限公司，实为深圳市百佳华集团有限公司旗下子公司。

项目位于坪山中心区，具体范围为规划兰竹西路、昌盛路、龙坪路和金丰路所围合区域。拆除用地面积4.1 万㎡，开发建面2.8万㎡，计容积率总建筑面积为13.8万㎡。其中，住宅建筑面积为7.1万㎡（含保障性住房5434㎡），商业建筑面积为3.2万㎡，商务公寓建筑面积为3.1万㎡，公共配套设施建筑面积为3497㎡。根据平面图显示，项目共4栋25-34F高层住宅，1栋16F公寓，1栋15F保障房以及5F商业配套。预计规划715户，1060个车位，容积率4.94。

正奇工业区城市更新单元

该项目于2016年纳入深圳市城市更新单元计划第六批计划，由深圳市康芙汀堡房地产开发有限公司作为申报主体，该公司为恒大集团全资子公司。

项目位于金碧路与沙湖路交界处，拟拆除重建面积为4.5万㎡。拟更新方向为居住功能；拟拆除重建用地范围内应落实不少于16300平方米的教育设施用地。

望牛岗片区城市更新单元

该项目在2015年10月完成意愿公示，2016年纳入深圳市城市更新单元计划第六批计划，申报主体为深圳市坪山望牛岗股份合作公司。目前还未确定开发合作主体。

项目位于石井社区望牛岗村内，东靠绿荫南路、南临坪山河、西临坪山河湿地公园，北靠聚龙医院。拟拆除重建面积6.8万㎡。拟更新方向为居住功能；拟拆除重建用地范围内应落实不少于16010平方米的公园绿地，落实不可移动文物“石井骆氏围屋”和历史建筑线索“石井骆氏斗廊院”的保护要求。

汤坑老围片区城市更新单元

该项目申报主体是深圳市坪山汤坑老围股份合作公司，拟拆除重建用地面积80981㎡，拟更新方向为居住、商业功能。 拟拆除重建用地范围内应落实不少于24310平方米的教育设施用地。

从地理分布上看，城市更新项目主要集中在坪山大道、深汕公路及东纵路的两侧，也是规划地铁14、16号线沿线两侧，其中行政区与老中心区的旧改居多。目前坪山区立项的城市更新项目已超过20多个，过300万㎡的拆除重建体量，多以住宅、商业为主。

轨道出行方面，规划有14、16、19号3条地铁线和1条云轨，多条轨道交汇，出行便利。目前14、16号线预计2017年底或2018年上半年开建，19号线路属于远期规划线路，尚无具体建设时间，云轨1号线预计2017年底动工，2018年通车。

高铁捷运，从坪山到达深圳北站，仅需22分钟。是14号线开通前的最佳选择。云轨开通后，从项目出发2站即可到高铁站，目前从项目距离高铁站约1.7公里左右，或可通过自行车等交通工具换乘。

道路交通规划有盐坪通道，将于2018年底建成通车。坪盐通道建成后，坪山区到中心区可直接从坪盐通道经盐坝高速、深盐二通道、罗沙路、滨河大道进入中心区，全程约四十公里，40分钟车程。此外，待规划中的沿1线建成后，坪山新区可从坪盐通道经盐坝高速、深盐二通道、沿1线进入中心区，全程约29公里，开车只需25分钟。对拉近坪山与市中心区的时空距离具有积极意义。据估算，坪盐通道通车后，坪山至盐田行车时间将缩短至8分钟以内。

如今以土地拍卖、城市更新为契机，坪山片区已成为一线开发商的角逐之地。六和、万科、招商、京基、深业、泰禾、恒大、碧桂园、奥园、卓越等品牌开发商都在坪山区开发或囤积了项目。未来的坪山新房供应将会加大，同时配套也会不断完善。而随着未来规划地铁14和16号线的开通后人口的导流，将加速区域发展和城市更新的速度，片区价值也会随之提升。