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深圳土拍大战又要打响!20年才能回本他们也要抢?

搜狐焦点深圳

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2017.10.12 14:073544

只租不售!


11月10日,深圳要出让史上第一宗全自持二类居住用地!


拿地企业对土地自持70年,期间地块上所建的租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让


即使因为破产需要转让的,也只限整体转让,且转让后,自持物业性质不变……


此外,项目竣工验收后方可租赁,每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。


换句话说,拿了地之后,就别想甩出去了!


“只租不售”的土地模式即将在深圳开启!


至此,一线城市已凑齐一桌全自持土地的麻将!


地块情况



该地块位于龙华民治街道,土地面积为20042平方米,容积率为4.5;建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。起拍价7.77亿元。


▲宗地具体位置


从具体位置可以看出,此次出让地块位于民宝路和腾龙路交汇处,红山地铁站旁。周边不仅有金亨利都荟首府和汇龙湾等高档楼盘,而且离深高北校区和红山6979等也非常近,可以说位置很好了。


竞拍方式


“单限双竞”:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积


竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。


值得一提的是,本次出让土地需配建人才住房27060平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的,租赁住房面积随之减少。


1、出让地块价格“美丽”


开发商收回成本仅需21年


我们通过计算发现,扣除掉配建人才住房27060平方米后(这里先不算入达到最高限价后竞加的人才住房面积),该地块的起始楼面价仅为12310元/平;若达到最高限价,楼面价也仅为16001元/平。对比去年,被电建金茂联合体拿下的上塘商住地块,楼面价高达56781元/平,可以说这次出让的自持地块价格“非常美丽”


那么,如果说开发商以1.6万/平的楼面价拿下该地块,那么预计开发成本将控制在2.2万/平左右。如果全部用于租赁,以龙华目前61.2元/平.月的租金水平来计算,预计需要21年的时间,就能收回成本。


这样看来,深圳这宗自持地块拿下后开发商依旧是有较大的盈利空间。


2、邻居广州推自持地遭房企争抢


或因拿不到地“饥不择食”


无独有偶,昨天广州也进行了首宗全自持租赁住房用地的出让,采取“限地价+全自持+摇号”的网上挂牌出让方式。而这宗自持地块遭到房企争抢,在正式开拍前20分钟,报价已达最高限价,进而进入了摇号阶段。根据公共资源交易网的摇号公告显示,共有3位竞买人参与摇号环节,并定于10月16日下午3点确定竞得人,而这块全自持地块也是广州首宗进入摇号阶段的宅地。



事实上,广州自持租赁地块遭抢,有几个方面的原因。首先这宗地块的位置非常优越,交通通达度高,其次,楼面价相对周边其他商用地块来说非常低,达到最高限价之后楼面价也才1万出头,这样会使开发商开发成本大幅降低,回报率相应得到提升,自持物业也有利可图。


此外,方圆地产首席市场分析师邓浩志分析称,广州是首批发展租赁市场的试点城市,所以未来土地供应计划中有1/3将发展租赁市场。而传统可销售住宅用地的减少,迫使房企参与到租赁市场的发展当中,这有点饥不择食的感觉。


对比广州的情况,我们是否可以大胆的推测,深圳的这宗地块也会引来很多房企的争抢?


此外,此次土地出让允许非房地产开发公司参与,这也更可能加大竞争的难度。


这么看来,11月10日,深圳或许又有一场“腥风血雨”的土拍大战即将上演,我们拭目以待!


3、一线城市已凑齐“100%自持”出让地块


此类拿地企业多为国企央企


除了广州之外,北京、上海、杭州、佛山等多个热点一二线城市也相继出让了全自持地块,其中北上杭都要求建设租赁住房。



从搜狐焦点网的统计表中,我们可以发现,这些拿地企业中,多以国企、央企和有实力的品牌房企为主,毕竟全自持地块的开发对拿地企业的资金和运营实力都是非常大的考验。


而且从楼面价来看,这些自持地块相对区域内其他地块都是偏低的。中原地产市场分析师卢文曦分析认为,国企拿地楼面价又较低,有利于做好产品,落实吸引人才的目的,有利于保持城市竞争活力。


除全自持地块外,据不完全统计,上半年,保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,分别在北京、广州、天津、杭州等地拿下自持宅地或商地近20幅,支付地价款逾百亿元,自持比例从36%-100%不等。


专家观点


美联物业全国研究中心


此番深圳加入自持租赁用地的行列,可见各地发展租赁市场的决心。整体来看,本宗土地性质为非商品性,竞争应不至于大激烈,且有利于加大人才住房和租赁住房的供应量。


易居研究院智库中心研究总监严跃进


深圳此次推出自持型用地,很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快,这也使得此类租赁房源更具有信号意义,即后续自持型用地或成为发展租赁市场的一种占主流的“用地版本”。


深圳本身土地资源相对稀缺,对于此类土地的供应会逐渐在深圳郊区进行,此类房源对于影响深圳住房市场的房源以及引导居住者租房都有积极的作用,也有利于对冲深圳当前的高房价。


中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁


政府肯定会在自持地块的出让成本上适当做出“退步”,而且自持企业在整个开发链条上也会严格把控成本,后续租金价格也会产生一定的盈利空间,这并不是问题。


当然,租赁住房不可能像以往房地产销售那样具有巨大的利润空间,一定是微利的格局。这种土地出让的新模式,也预示着未来这一轮房地产变革很可能就是从控制土地成本开启的。


这是迫使开发商转型的一个重要通道,开发商必须学会接受,否则连进入房地产市场的机会都没有。


深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉


深圳在之前的‘十三五规划’中提出要建设35万套保障性住房,如今利用有限的新增土地供应来配建是完成目标的重要渠道。


网友看法


@颜永翔:快买房了,几年后或许没有自主产权的物业了,自主产权房产越来越少,物以稀为贵。


@Yalterq:买什么房子,强制改变我们的住房观,留着钱出去旅旅游孝敬孝敬父母哪不好了?还能减少自身生活压力,提高生活情趣!让人们有房住心里踏实不好吗?


@冈瓦纳:来,你们告诉我一条持续了七十年的经济政策,告诉我一个活了七十年的法人,一个估计还有七十年寿命但可以预计不会搬家的自然人


@Zanki:房子是拿来住的不是拿来炒的,这种政策实在是无奈之举,只是希望国家能在这政策上加多一些细节能保护好房东与租客双方的利益就好


@张虫虫:价钱合理其实是可以,如果是辛苦一辈子想给孩子留下点东西,那还是算了。


深圳出让全自持70年的“只租不售”居住用地,你怎么看?

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