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千万级豪宅成交活跃 缘何逆势而上?

咚咚牛浩思

咚咚牛浩思

2017.10.12 18:0319793

国庆节前,全国多个城市接连升级房地产调控,覆盖长沙、重庆、贵阳、石家庄等楼市仍然火热的城市,它们大多也是习惯性尾随全国大行情之后的省会城市。

 

而深圳,历经去年“104新政”已有一年多,是此轮调控最先的调整对象。这一年来,深圳楼市的各项数据都显著下滑,不断挤出了投资、投机空间。之于这点,调控是有效果的。

 

但一连串的调控打击,利空了炒房,并不意味着利空了房价。所以,不难发现,各项下滑的数据,稳定的房价数值又较为夺目。

 

而支撑深圳房价的,除了城市基本面,还有实实在在的交易。



香蜜湖片区大户型成交相对活跃

 

近期,就有不少千万级别的住宅,甚至别墅交易,它们主要分布于南山后海、蛇口,及福田香蜜湖等区域,呈现出与深圳部分区域行情不大一致的走向。

 

简单来看,深圳市场在调控期间,片区之间也在分化调整。虽然香蜜湖等区域房源价格更高,但需求依然相对充足,有市场支撑,不缺乏购买力。

 

根据淘房哥8月的人肉房价数据(9月暂缺,统计中),香蜜湖片区的二手房成交套数约72套,对于动辄单价11、12万/平方米,总价1300万左右的房子,有这样的成交数据,不要太耀眼了。

 

从成交的房源来看,面积段主要为建面119-260平方米,而建面100平米以下的成交房源仅占8.3%。

 

成交价格最低的一套为836万,最高的为5300万,套均均价约1600万。


表:数据来源于咚咚找房,淘房哥《人肉房价》,仅供参考。



并非个案,豪宅地段交易表现不俗

 

无独有偶,老牛的好机油淘房哥-子文分享了一组9月的成交数据,统计的是蛇口片区的部分交易。

 

数据显示有不少大款住宅交易特别活跃,2000万以上的房源认可度不低。



还是淘房哥-子文的分享,宝安中心区的高总价成交也较为突出,9月初第五大道三期有套172.42㎡,成交价为1700万,单价约9.86万。

 

这个价格已经是该小区的最高成交价,其周边除了熙龙湾及宏发领域这种第一纵队的豪宅小区外,其他二手楼盘的大户型单价已经无法“抗衡”。

 

而宝中豪宅的代表熙龙湾,也展示出了强劲的成交数据,仅8月就成交了9套,均为3房以上的大户型面积,单价9万以上,总价1200万以上。



近一个月,还有两套总价2000万以上的成交发生在龙华红山(更多数据可查看往期淘房哥《人肉房价》)。


上述的成交情况,固然跟片区的房源供应结构有关系,但不可否认,“大户型、高总价”交易最近确实瞩目。这种现象又恰恰集中发生在近段时间,为什么会这样呢?

 


新房豪宅去化也显著,整体优于普通地段

 

在试图解释之前,老牛也发现,不仅仅二手房市场如此,前不久入市的华润悦府和香山美墅果岭两大豪宅片区,都以百平米以上的大户型为主,套均总价在1500-2000万左右的豪宅项目,在开盘当天成交来看,同样表现出不俗的去化率。

 

实际上,说到新房的这一现象,其实更早前就已经显山露水。

 

譬如,同样属香蜜湖片区的安峦公馆,在正式开盘前就已颇受瞩目;瑧山府5月初入市,220套房源已累积售出193套(数据来源于深圳房地产信息网数据中心);天鹅湖一号二期6月底开盘时同样“大麦”……

 

反观普通地段的普通楼盘,开盘当日去化1成不到的大有所在,去化周期比大户型高总价房源要长些。


图:悦府开盘现场图,来源于家在深圳@LA2SA 



按捺不住的改善需求,调控深化促产品分化

 

如此看来,在目前调控深化阶段,深圳楼市在前两年历经暴涨后,恐慌性入市的市场情绪已经得到抚平,一方面是购房资格的限制,一方面是房价起来后,尤其是刚需楼盘起来后,资金门槛的限制。现在市场表现出较为浓厚的观望心态,而一批置业者会更加注重住房的宜居属性,更注重好地段的价值回归。

 

那么,这批显然是有住房需求,同时又兼顾房产增值保值的金融属性的置业者,即“改善型需求”,而且不是一般的改善,是较为高阶的改善置业者。他们的购买力或多或少来源于过往置业的高额红利回报,对楼市的规律性调整有适应性,又对房产投资有一定的认知度。

 

因此,高阶改善型需求表现出了较为活跃的交易行为。但为什么近2个月特别明显,则不大好说明,毕竟市场叠加的因素和市场情绪的变化,捉摸不定。

 

1,以香蜜湖为例,不管是二手房的中旅国际、翠海花园,其所处地段都是大家认可的“好地段”。这类片区往往集中了深圳优质的城市资源,比如炙手可热的名校学区深圳高级中学;优秀的交通环境和社区规划;优美的环境,近期开园的香蜜公园加分不少;以及具有大手笔规划,比如福田金融街等……


这些资源都是不可复制资源,最关键的是,不可复制的地段资源。作为改善片区,一直有相当高的共识,且近段时间片区价格较为稳定。



2,去年10月以来,入市的新盘数量显著减少,恰好香蜜湖片区内的安托山有不少新盘项目在今年年中相继入市,如前文提到的那几个,或许是这批新房的热销,引领了一批改善置业者对片区的关注。


虽然这不好证明,但应该有一定的带动关系。一般新房开发商的推广都会带动市场对片区的关注度,集中推广就更易形成片区热点。接下来,深业中城的入市节点,也可能触动一批置业者的关注。

 

3,另外,市区内的新盘屈指可数。那么,一部分手握房票,且有高阶置业需求的,不大可能会选择原关外片区来做“改善”。这批置业者,自然会将目光聚焦于地段更佳的楼盘作为改善对象。

 

4,前文提到的片区分化问题,不仅如此,还有产品分化。深圳的新房豪宅普遍是被“限价”了,二手房的涨幅也相对稳定,但这类高净值房产的整体价格,相对于深圳的其它标杆项目,仍然有一定的价格差,既是改善居住又注重资金保值增值的金融属性置业者,对此会比较敏锐。

 


总的来说,一般在市场疲软的时候都是豪宅市场爆发的时候,稳定优质的物业更会收到高端客户的依赖。

 

大家所说的保值能力多数都是在说豪宅市场高位平稳上涨的特点。土地供应方面和城市更新方面在未来越来越会体现出中心地段的高品质低密度豪宅的稀缺性。

 

市场低迷,操作空间小,资金集中并流向安全程度高的地段。因此,不仅是香蜜湖、科技园南、后海,包括蛇口半山区域,一些地段也有不错的交易。


(内容完)




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