宝安科创城内 宝创红禧公馆商务公寓135万/套起①【规划篇】

宝创红禧公馆上个月底出了备案价格，项目规划有4座小高层，A座主推建面约32-65㎡的商务公寓，共149套房源；B/C/D座则是建面约53-71㎡的办公产品。

项目预计本周末集中放盘销售（以开发商公布为准），其中，商务公寓推广宣传总价约135万/套起。

老牛已率先发布了该项目的【户型篇】，这一篇则重点展示宝创红禧公馆及周边的规划情况。

宝创红禧公馆，备案名字为红湾盛园，位于宝安区西乡街道，宝安大道东侧，固戍一路与隆兴路交汇处，百度测距直线距离约480米，步行距离700米左右。

且背靠铁仔山公园，距离山体直线距离约350米左右。周边多为低矮的工业产房和民房建筑，高层视野相对开阔，但景观效果一般。

项目3公里范围内还有几大山体公园，包括平峦山公园、西湾红树林、铁岗公园、西湾红树林等。

铁仔山产业中央公园，20余旧改蓄势待发

提起铁仔山公园，不得不提与铁仔山更重要的作用。除了生态功能外，铁仔山还是片区未来的产业中央公园。

山体自东北向东南纵向布局，*海拔204米。公园西南瞰海，东北与平峦山公园相望，东南方向可观宝安中心区新貌。

现有的公园部分于2008年8月初动工建设，2009年国庆与相距仅1公里的平峦山公园同时开园。

目前，这一公园已公示了新一轮的扩建工程总体规划，公园扩建后，将覆盖山体全域，大体形成南至西乡大道，东至广深公路，北至固戍路，西至共和工业路，总面积约144万平方米的范围。涵括山道、观景台、景观坡等新的配套设施。

由此，通过这次整体规划，铁仔山城市公园的定位也上升到新的高度。从“城市郊野公园”提升为“城市中央公园”。

未来将通过城市绿芯、活力林岸的重塑，使山、城、海一线，打造融合生态、文化、产业的中央公园。

而早在5年前，宝安区便已在谋划围绕铁仔山等公园打造一块支撑宝安区发展高新技术产业的需求载体，类似于科技园之于南山区的重点片区。这一区域概念即是“宝安科技创新城”。

宝安科技创新城规划的范围东至铁岗水库、西至宝安大道、南至西乡大道、北至机场南路，总用地面积15平方公里（包括铁仔山郊野公园、平峦山郊野公园、企龙山公园和狮子山公园），相当于前海核心范围面积。

而除去公园部分，实际占地面积则是5.55平方公里。大体的区域范围如下图所示：

可以看出，整个科技创新城都在西乡片区，除了西乡碧海湾中心区之外，从铁岗山水库一直覆盖到宝安大道旁，囊括了西乡铁仔山公园和平栾山公园。

但值得注意的是，虽然宝安区有心重点规划宝安科技创新城，相对于宝中、新安老城来说，它几乎处在宝安城市中心区的边缘，由早期粗放型发展而来的众多工业园区构成。产权分散，利益复杂，难短时间内统筹规划。

据老牛不完全统计，这几年规划片区内批复了大大小小的工业区城市更新改造有近20个，但始终小打小闹的既视感。未来要想有大作为，可能需要中国天谷、领航城等大项目的市场引导。

宝创红禧公馆就位于科技创新城的靠西居住的位置，地理位置适中，在整体概念规划逐渐浮现的情况下，有一定的期待空间，只是周期要拉长些。

盼107国道市政化提升片区产业环境

片区的另一看点，是广深公路（107国道宝安段）的市政化改造，有助于减轻现有的广深公路对道路两边的片区割裂，释放周边土地价值融合发展。

在盛行“大道经济”的今天，107国道市政化的意义不止于国道本身，还将大大提升宝安的产业环境，改变宝安的产业布局。

107国道及宝安大道是宝安经济发展的大动脉。这条中部黄金发展带将继续承担重要的经济增长极作用，目标是构建湾区脊梁上的高端创新走廊，通过高起点、高定位打造立新湖、尖岗山等高端园区，强化城市更新的引导和提升综合服务能力，与广州科学城、东莞松山湖以及深圳高新区等创新园区共同支撑起珠三角脊梁上的科技创新服务带。

规划4座，主推建面32-65㎡商务公寓

关注回项目本身。宝创红禧公馆占地约1.3万平方米，总建面约6.6万平方米，整体规模不大。规划有4座建筑，含公寓、办公和商业的小高层综合体物业。

40年产权的商业用地，占地1.3万平方米，总建面约6.6万平方米，规划为4栋含公寓、办公和1.3万平方米商业的综合体物业。

*建筑为14层60.9米，地下3层。规划有530个停车位，其中充电车位53个，残疾车位11个；地下停车位507个，地上23个。

而我们关注的商务公寓部分，主推建面约32-65平方米的商务公寓，总建面9940平方米，共14F。

项目的具体规划指标如下（仅供参考）：

宗地号：A108-1153

计容容积率：≤2.5。

用地面积：13467.48㎡

总建筑面积：65762㎡

建筑覆盖率：48%

办公：17100㎡；公寓：9940㎡；商业：6468㎡（1层和半地下1层），地下一层6800㎡

物业管理用房：100㎡

架空休闲活动：3194㎡（1、2层架空层，D座3、7层）

车库：20380㎡

设备用房：1720㎡，半地下1层，地下1层和地下2层。

绿化位置：场地内部，裙房及塔楼屋面

建筑高度/*高度：

最大层数：地上14层，地下3层

机动车停车位：530个

其中充电车位53辆，残疾人车位11辆。

停车位：地上23个，地下507个。自行车停车位数量：135辆。

关于开发商

老牛查询到该项目于2016.3月在国土局登记为“红湾股份公司”的土地出让结果，以协议方式获得该项目40年使用权。

项目的建设方为深圳市尖莎咀上和房地产开发有限公司和深圳市红湾股份合作公司两家公司。并于2016.12月通过土地使用权抵押，获得平安银行融资。

深圳市尖莎咀上和房地产开发有限公司的控股方为“深圳市宝创兴业房地产开发有限公司”，其对外投资的关联企业中含“深圳市尖莎咀XX房地产”的公司众多，之前多从事商业地产的开发和运营。

总结：

项目优劣势明显，处于宝“宝安科技创新城”区域内，周边具有不错的产业发展规划，地铁周边，所处位置于生活服务区。

整体而言，近地铁、近公园、低密度、低总价、高使用特点是比较不错的低总价投资型产品。

不足之处也比较明显，周边整体的生活配套虽然比较方面但档次较弱，如果将商务公寓作为居住使用，其居住氛围需要长期改善，或者需较长周期期待片区内更多的城市更新升级改造的兑现。

（内容完）

延伸阅读：

1号线地铁周边低密度公寓产品 宝创红禧公馆②【户型篇】

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