房价同比回落7.3% 三季度新房成交6735套

深圳房地产2017年季度报告（第三季）

来源：szhome数据中心 

 作者：张粉层  卢旭旭 张馨冉

第一部分：土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2017年第三季度深圳共出让3块商业用地，合计出让用地面积31600.33平方米，合计建筑面积330270平方米，成交金额62.7亿元，折合楼面地价18984元/平方米。

第二部分：新房市场

一、一手住宅

1、供应分析

1.1、新增预售分析

在限购、房贷利率上浮等多重因素围剿下，深圳住宅均价走势平稳，成交量也在低位盘旋，三季度刚需支撑起楼市大半边天，住宅供应刚需盘占比也有所提高。根据深圳房地产信息网的监测，2017年第三季度深圳新房住宅预售面积1375666平方米，环比增加175.1%，同比增加7.2%；预售套数13019套，环比增加201.5%，同比增加1%。

2017年三季度盐田区无住宅项目预售。

罗湖区1个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积22885平方米，预售套数235套。

福田区1个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积77439平方米，环比减少13.6%，预售套数374套，环比减少22.6%。

南山区2个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积153332平方米，环比增加40.8%，同比减少63.7%，预售套数864套，环比增加82.3%，同比减少73.8%。

宝安区10个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积822551平方米，环比增加453.3%，同比增加147.7%；住宅预售套数8452套，环比增加409.2%，同比增加120.3%。壹成中心花园预售量162891.25平方米/1614套，前城滨海花园预售量128884.1平方米/1214套，是宝安区预售量较大的两个楼盘。

龙岗区6个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积299459平方米，环比增加95.7%，同比减少43.4%；住宅预售套数3094套，环比增加81.9%，同比减少46.3%。中环阳光星苑预售量132730.61平方米/1379套，是龙岗区预售量最大的楼盘。

附1：2017年三季度预售的住宅项目

附2：2017年三季度预售住宅户型构成

2、成交分析

2.1、三季度新房成交均价分析

在限购、房贷利率上浮等多重因素围剿下，深圳房价已得到有效抑制，三季度各区均价全线下跌。自2016年三季度深圳新房均价由58660元/㎡→55261元/㎡→54846元/㎡→54532元/㎡→54374元/㎡，实现新政调控后的季度房价四连跌。

2017年第三季度深圳新房住宅成交均价54374元/㎡，环比微跌0.3%，同比下跌7.3%。三季度市场成交主要集中在龙岗和宝安两个区域，成交主力以平价盘为主。

宝安的天汇城、华侨城四海云亭、龙光玖龙台等刚需盘的热销，使得宝安区均价环比下跌4.1%，同比下跌8.2%，成交均价49148元/㎡，龙岗区的卓越星源、合正丹郡、朗泓龙园大观等低价盘的热销，推动区域房价快速回落，环比下跌12.1%，同比下跌17.8%，成交均价34210元/㎡。

福田区安峦公馆、万科瑧山府等高端住宅入市，全区成交均价88957元/㎡，环比下跌9.9%，同比下跌4.7%。

南山区成交均价100861元/㎡，环比持平，同比上涨6.5%。

2.2、三季度新房成交量分析

受调控政策和三季度前期新增供应较少的影响，2017年3季度深圳仅成交6735套新房住宅，环比减少7.0%，同比减少14.9%，盐田区季度零成交。

宝安区贡献全市近一半的成交量，成交3104套新房住宅，环比增加7.2%，同比增加2.6%；成交面积294820平方米，环比增加10.5%，同比增加4.8%，天汇城、鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻、华侨城四海云亭是区域的主力成交楼盘。

龙岗区成交2615套新房住宅，环比减少24.8%，同比减少24.0%；成交面积227007平方米，环比减少27.0%，同比减少29.6%，奥园翡翠东湾、卓越星源、合正丹郡、英郡年华3时光里是区域的主力成交楼盘。

南山区成交568套住宅，同比减少49.3%，成交面积84396平方米，同比减少51.3%，天鹅湖一号、前海东岸、豪方天际、华润深圳湾悦府是区域的主力成交楼盘。

附：深圳市各行政区2017年7－9月新房成交量价走势图

第三部分：二手房市场

一、挂牌情况分析

1、2017年三季度深圳各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2017年三季度深圳的二手住宅价格有所回升，季度加权均价为60978元/平方米，(7-9月加权均价，下同），环比上涨6.2%，同比上涨17.3%。

各行政区方面，全市六区挂牌均价全线上涨，龙岗区挂牌均价环比上涨4.6%，为42758元/平方米，同比上涨12.3%；盐田区三季度挂牌均价环比上涨5.1%至57441元/平方米，同比上涨31.2%；南山区挂牌均价上涨8.6%，为76542元/平方米，同比上涨22.1%；宝安区挂牌均价环比上涨8.6%，为56802元/平方米，同比上涨15.3%；罗湖区挂牌均价环比上涨8.8%，为56932元/平方米，同比上涨13.8%；福田区挂牌均价环比上涨9.6%，为71722元/平方米，同比上涨17.6%。

附：深圳市各行政区2017年7～9月二手住宅量价走势图

2、2017年三季度深圳各区住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2017年三季度深圳的住宅租金为82元/平方米/月，(7-9月加权均价，下同），环比上涨7.9%，同比上涨6.5%。

各行政区方面，全市六区租金全线上涨，其中，龙岗区三季度的住宅租金环比上涨4.3%，为49元/平方米/月，同比上涨2.1%；罗湖区三季度住宅租金环比上涨5%，为84元/平方米/月，同比上涨10.5%；南山区三季度的住宅租金环比上涨8.8%，为99元/平方米/月，同比上涨15.1%；宝安区三季度住宅租金环比上涨8.9%，为61元/平方米/月，同比上涨13%；盐田区三季度的住宅租金环比上涨9.5%，为69元/平方米/月，同比上涨19%；福田区三季度住宅租金环比上涨15.2%，为106元/平方米/月，同比上涨16.5%。

附：深圳市各行政区2017年7～9月住宅租金走势图

二、成交分析

3.1、2017年第三季度全市二手商品房成交概况

受信贷政策和购房成本增加的影响，深圳二手住宅市场总体平稳，2017年三季度深圳成交20403套二手房，环比减少5.1%，同比减少10.8%；成交面积1679300平方米，环比减少10.6%，同比减少12.8%。

 福田区成交3768套二手房，环比减少8.9%，同比减少11.6%；成交面积320114平方米，环比减少13.7%，同比减少11.0%。

 龙岗区成交5879套二手房，环比增加5.5%，同比减少1.6%；成交面积449287平方米，环比减少7.1%，同比减少13.5%。

3.2、2017年三季度二手房、新房成交比较

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度深圳二手房成交量是新房的2.5倍。各行政区方面，福田、罗湖、南山三区以二手房成交为主，福田区二手房成交量是新房的6倍，罗湖区二手房成交量是新房的12.6倍，南山区二手房成交量是新房的3.4倍；龙岗、宝安二手房成交量略优于新房，龙岗区二手房成交量是新房的2倍，宝安区二手房成交量是新房的1.2倍；盐田区以二手房成交为主，3季度无新房住宅成交。

第四部分：商业

一、一手商业

1、一手商业新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度深圳商业预售面积354164平方米，环比减少4.2%，同比增加44.7%；商业预售套数4370套，环比减少12.0%，同比增加98.0%。

宝安是商业预售量的主力区域，宝安区预售量189879.6平方米/3120套。位于宝安的湾景商务中心预售量42824.44平方米/1233套，嘉洲商务中心（A007-0559）预售量62851.49平方米/753套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。

附：2017年三季度预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度一手商业成交面积233447平方米，环比增加26.8%，同比增加37.1%；商业成交套数2630套，环比增加0.8%，同比增加0.3%。臻湾汇以49254平方米/182套，是全市商业成交量最大的楼盘，龙光玖钻以25863平方米/318套，居于第二位。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度深圳二手商业成交面积120457平方米，环比增加7.5%，同比增加37.5%；二手商业成交套数2407套，环比增加48.8%，同比增加75.3%。

第五部分：写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度深圳写字楼预售面积60894平方米，环比减少86.5%，同比增加67.2%；写字楼预售套数1151套，环比减少81.0%，同比增加167.7%。全市共计五个项目取得预售许可证。

宝安和龙岗是写字楼预售量的主力区域，宝安区预售量39342.56平方米/694套，龙岗区预售量21551.6平方米/457套。位于宝安的湾景商务中心预售量21805.56平方米/367套，龙光玖云著大楼预售量13674.38平方米/321套，是全市写字楼预售量较大的两个楼盘。

附：2017年三季度预售的写字楼项目

2、写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度深圳一手写字楼成交面积128501平方米，环比减少3.4%，同比增加175.8%；写字楼成交套数1750套，环比减少28.2%，同比增加3.8倍。招商中环成交21950平方米/183套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，前海卓越时代广场以18920平方米/76套，居于第二位。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年三季度深圳二手写字楼成交面积34531平方米，环比减少9.8%，同比减少36.7%，二手写字楼成交套数291套，环比减少7.9%，同比减少10.2%。

第五部分：政策点评

第六部分：小结

受调控和信贷政策的影响，3季度全市均价稳步下跌，成交量低位盘旋，市场活跃度大减。调控后的深圳楼市以刚需为主导，在限购限贷多重因素的影响下，短期内市场仍将继续保持低迷。8月份有不少平价盘入市，迎接金九银十，现阶段深圳房价稳定，对于刚需和改善型需求来说，是买房换房的良机，有需求的朋友不妨多留意市场。