相距1千米房价差了500万？你家学区值多少钱（技术流）

相信看过学校学区的家长都知道，有一些小区楼盘品质非常一般，毫无居住舒适度可言，只因为有个学校学区，就能产生不少溢价，特别是一些小户型楼盘，根本无法满足家庭居住需求，纯粹就是卖个学区价格。

那学校学区到底值多少钱呢？今天学霸将通过数据分析给大家呈现。

首先我们来看福田最便宜的房子是在哪里，福田最便宜的房子位于保税区，城市3米6公寓，16平米户型目前报价是80万，带的学区是益田小学+第三高级中学初中部，通过与经纪人沟通，3米6公寓因为低总价、较低的门槛受到不少投资客的欢迎，到这里购房目的主要是为了投资，真正为了孩子上学而在保税区购房的家长极少。

OK，那我们就将这里的学区价值定为基准，作为参照物，看下其他比较受关注的学区学区价值多少。

保税区地处福田最南端，由于京港澳高速的隔断，多年来不曾被购房者关注，是福田的洼地之一，2016年是保税区的利好年，被定位重点城市更新区域，地铁3号线南延线开工，地铁10号线南延线被提上日程，也因此吸引到不少置业投资的目光。

那福田区还有没有类似于保税区又有一定学区价值的地方呢？答案是有的，那就是八卦岭，同保税区一样，八卦岭在福田区偏居一隅，是福田较早期的工业区，目前以印刷、建材行业为主，因为地铁7、9号线的开通以及笋岗旧改渐渐被人们关注，另外就是八卦岭带有园岭外国语小学和园岭实验小学的学区，还是有一部分预算有限的家长到此购买学区。

这里恰好也有16平米的小户型楼盘，旭飞花园16平米单房目前报价95万，由此我们大致可以推断出，园岭实验小学+华富中学的学区价值为15万元。

从八卦岭向南即是深圳八大学校之一的红岭中学，红岭中学学区内整体楼龄较长，家长们在此购房都是付出高昂价格并且牺牲了一定的居住品质，那红岭中学的学区价值几何呢？幸运的是，在红岭中学学区内我们也发现了16平米的小户型，阁林网苑，阁林网苑地处华强北，带有荔园小学本部及红岭中学本部学区，双学校组合，16平米放卖比较少，上一套成交价格是230万，比旭飞花园在售价格高出了135万，相比城市3米6公寓则高出了150万，由此我们真正认识到了学区的价值。

为了验证此种计算方式是否科学，学霸选取了荔园小学+红岭中学园岭初中部的学区进行了对比分析，结果如下图：

上表统计了荔园南+红岭学区组合的部分成交数据，我们发现原始成交价格，大小户型之间的差价非常大，也就是学区价值对楼盘价格产生的干扰，我们将学区价值去除生成修正价格，可以发现同个小区甚至是各个楼盘之间的修正单价被拉近了，有一定居住品质的通心岭小区和中泰小区单价要高于纯小户型楼盘阁林网苑和君悦阁，细看的话中泰小区居家户型价格也要高过大多作为办公室的小户型，这才是正常的楼盘价格体现，也证明了我们的计算方式是行之有效的。

上表中君悦阁为2005年的小户型楼盘，同华强北片区我们选取了另外一个小户型楼盘金茂礼都，建成年代为2004年，金茂礼都楼盘品质稍好，学霸将他的修正单价定为5万元，得到下表，计算得出百花小学+实验双学区价值为250到260万之间。

我们将百花+实验学区价值设定为250万元，得到了如下数据:

百花片区的楼盘价格呈现了高度一致，均价分布在5到6万元/㎡之间，群星广场与桑达大厦价格都在3万多元，还是比较符合我们对这两个楼盘认知的，赛格公寓单价竟然跌破万元，来到了四位数还是比较令人大跌眼镜的，虽然这个小区是工业用地，贷款只能贷到10年【建行可以提供20年贷款】，买家存在一定的心理障碍，但是这个价格还是呈现了非常高的性价比。

好了，现在我们知道百花的楼盘修正单价大致在5到6万元/㎡之间，那我们就先来计算下荔园北小学的学区价值，我们将楼龄新一些的百花公寓修正单价定为6万元，较旧的南天一花园定为5万元，最后计算得出荔园北+实验双学区价值取平均数为374万元。

同理我们将南天二花园修正单价定为5万元，国城花园定为6万元，得出双实验学区价值为513万元。

在上文中，我们提到了八卦岭片区的学区价值为15万元，双实验为513万元，下面学霸选取了两个对应学区的楼盘：

两个小区隔路相望，距离不足1000米，仅仅因为学区不同，价格就相差近500万，根据我们的研究成果，在减去学区价值加成之后，他们的修正价格竟然基本一致，再次证明了此种计算方式的科学性。

学霸在此抛砖引玉，欢迎各位网友计算下自家的学区价值在文章之后留言。

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