岁末预售放量　11月深圳成交2543套新房住宅

第一部分：土地市场

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月深圳共出让1块二类居住用地，用地面积20041.92平方米，建筑面积90180平方米，成交金额10.1亿元，折合楼面地价11200元/平方米；出让1块商业用地，用地面积6229.25平方米，建筑面积87500平方米，成交金额14.56亿元，折合楼面地价16640元/平方米。

第二部分：新房市场

1、供应分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月全市共8个项目取得住宅预售许可证，全部位于龙岗区，新房预售面积383087平方米，环比增加25倍；预售套数4290套，环比增加28倍。

附1：2017年11月份预售的住宅项目

附2：2017年11月份预售住宅户型构成

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

　　经过一年有余的调整，“深八条”对房价的调控已趋稳定，全市均价持续小幅下跌，稳定在54000元/㎡左右。17年11月全市位于宝安、龙岗等地的刚需盘和位于南山、福田的高端楼盘成交量同步下跌，成交量占比依旧保持稳定，全市均价环比下跌10元/㎡，为54278元/㎡。

　　各行政区方面，福田、南山两区均价下跌，其中受高端住宅占成交量比例减少的影响，南山区跌幅最高，环比下跌5.5%至95003元/㎡；福田区均价为76064元/㎡，环比下跌3.8%，同比下跌28.1%。其余各区均价环比小幅上涨。

　　宝安区位于观澜等片区的刚需盘成交量有所减少，同时改善型住宅占比增加，拉动全区均价小幅上扬，全区均价环比上涨8.2%，为49771元/㎡，同比上涨32.9%。龙岗区成交均价34777元/㎡，环比上涨7.1%，同比下跌14.2%。

2.2、11月份新房成交量分析

　　11月新房成交量走势似乎又延续前几月的“高开低走”，首周与尾周成交量差额达近300套，调控政策影响、市场信心匮乏、可售房源减少等消极因素导致全市新房成交量仍处于低位，全市仅成交2543套新房住宅，环比减少8.9%，同比减少13.0%；成交面积253543平方米，环比减少9.1%，同比减少12.3%。

　　福田区共计三个楼盘成交，11月成交新房住宅86套，环比减少31.7%；盐田区零成交。

　　宝安区是全市新房住宅的成交主力，刚需盘供应量较充足，11月共计成交1342套新房住宅，为全市贡献了一半以上的成交量，环比减少11.7%，同比减少6.7%；成交面积122410平方米，环比减少10.8%，同比增加5.2%。其中位于光明片区的天汇城和沙井片区的拾悦城是区域的成交主力。

　　受坪山片区刚需盘供应减少影响，龙岗区11月成交量处于低位，共成交849套新房住宅，环比增加2.2%，同比增加2.9%；成交面积72173平方米，环比增加2.5%，同比减少5.6%。平湖片区卓越星源是区域的成交主力。

附：深圳市各行政区16年11月～17年11月新房成交走势图

第三部分：二手楼市

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳二手住宅挂牌均价环比下跌1.7%，为67749元/平方米，同比上涨40.6%。

　　各行政区方面，全市各区仅龙岗区挂牌均上涨3.6%，为43762元/平方米，同比上涨15.1%,其余各区均不同程度下跌。南山区挂牌均价环比下跌0.2%，为82770元/平方米，同比上涨34.3%；福田区环比下跌1.7%，为81084元/平方米，同比上涨33.3%。宝安区挂牌均价环比下跌1.8%，为57969元/平方米，同比上涨25.7%；罗湖区挂牌均价环比下跌4.4%，为52806元/平方米，同比上涨6.0%；盐田区挂牌均价环比下跌4.6%，为53398元/平方米，同比上涨9.7%。

附：深圳市各行政区16年11月～17年11月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的住宅租金为79元/平方米/月，环比上月下跌1.3%，同比去年11月上涨12.9%。

　　各行政区方面，全市各区租金涨跌各异。宝安区租金均价环比下跌1.7%，为59元/平方米/月，同比上涨7.3%；福田区租金环比下跌1.9%，为101元/平方米/月，同比上涨18.8%；南山区租金均价环比下跌3.7%，为103元/平方米/月，同比上涨25.6%；龙岗区租金均价环比下跌3.7%，为52元/平方米/月，同比上涨15.6%；盐田区租金均价环比上涨2.1%，为49元/平方米/月，同比下跌16.9%；罗湖区租金均价环比上涨5.0%，为84元/平方米/月，同比上涨16.7%。

附：深圳市各行政区16年11月～17年11月二手住宅租赁均价走势图

3、成交分析

1、11月份全市二手商品房成交概况

　　11月二手房成交量在龙岗区成交量放大的带动下，有所上浮，但是在严苛的调控政策影响下，二手房成交量整体依然处于低位。11月深圳共成交6463套二手房，环比增加18.0%，同比减少2.2%；成交面积541141平方米，环比增加25.2%，同比减少8.9%。

　　罗湖区成交量增幅最大，成交1077套二手房，环比增加49.6%，同比增加5.0%；成交面积平74749方米，环比增加41.6%，同比减少1.8%。

　　龙岗区成交量全市最高，成交1719套二手房，环比增加6.9%，同比减少4.6%；成交面积146469平方米，环比增加28.6%，同比减少2.6%。

附：深圳市16年11月～17年11月二手商品房成交走势图

第四部分：商业

一、一手商业

1、商业新增预售分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月有9个项目取得商业预售许可证，分别位于龙岗、宝安两区，全市商业预售面积300410平方米，环比增加72.4%，同比增加16倍；商业预售套数4862套，环比增加75.3%。其中名居广场预售量57966.99平方米/1001套，是全市商业预售量最大的楼盘。

附：2017年11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月深圳商业成交面积84665平方米，环比增加33.1%，同比增加一倍；商业成交套数1253套，环比增加55.7%，同比增加128.2%。华润城成交10650平方米/52套，是全市商业成交量最大的楼盘。

二、二手商业

1、二手商业成交分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月深圳二手商业成交面积30189平方米，环比减少18.4%，同比减少27.3%；二手商业成交套数596套，环比减少28.3%，同比减少10.4%。

第五部分：写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月全市3个项目取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积219371平方米，环比增加90.5%，同比增加168.1%；写字楼预售套数4367套，环比增加164.3%，同比增加三倍。

附：2017年11月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月深圳一手写字楼成交面积44118平方米，环比增加64.3%，同比增加265%；成交套数850套，环比增加96.8%，同比增加六倍。龙光玖钻成交9158平方米/225套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，龙光玖云著成交8635平方米/196套，居于第二位。

二、二手写字楼

1、二手写字楼成交分析

　　根据深圳房地产信息网的监测，2017年11月深圳二手写字楼成交面积13816平方米，环比增加172.3%，同比增加4.5%；成交套数116套，环比增加127.5%，同比增加16%。

第六部分：小结

　　严苛的调控政策是十一月成交量低位盘旋的主要原因，同时新房尤其刚需盘供应减少也或多或少的影响到成交量。本月有8个住宅项目取得预售许可证，大部分是刚需盘，说明开发商对刚需市场还是比较有信心，且对后市也有较高的期望。

　　此外“租售同权”的逐渐实施以及正在紧锣密鼓的布局并完善中的房屋租赁政策，对住宅市场也有一定的分流作用，在恢复房屋住宅属性的道路上也迈出了重要一步，同时也让喜欢这座城市但无力购房的人看到安居的曙光。