过半户型小于90㎡ 评宝中“豪刚”新盘都市茗荟花园【规划篇】

经常看到有人拿宝安中心区的变化图，来调侃那些年错过的房子，宝中的变化之大，房价上涨之快，错过宝中也确实令人惋惜。

目前宝中在售新盘来看，如新锦安壹号公馆、壹方城等都是动辄10万/平的价格。宝安中心区也一举成为了深圳人心中的豪宅区域，如今片区内新盘并不多，但还留有大量空地，且部分项目已经打围许久，每次片区内有楼盘入市都会引起广泛关注。

此翻老牛发现位于地铁1号线新安站的都市茗荟花园（一期）已经封顶，预计明年初会入市。项目原为润恒N6项目，其实开发商早在2010之前就取得了该地块，此前深圳商报就有报道关于《宝安中心区数块地“撂荒”》风波的文章，其中就包含此地块，开发商工作人员以他们递交开发申请，均收到宝安中心滨海片区城市规划还需调整为由，使得项目开发暂缓，开发商也因祸得福，现如今入市价格势必会向周边看齐。

项目详情

都市茗荟花园，分为两期开发，一期于2014年12月16日取得建设许可证，二期于2016年12月02日也取得了建设许可证。

此次将要入市的为项目一期，其占地面积约为1.9万平米，总建筑面积约11.7万平米，整个项目由4 座高层（A、B座35F，C座29F，D座26F）住宅组成，一共有413户，其中小于90平米为214户，占比51.81%,户型图暂不得而知，后续户型篇会跟进；车位893个，配比约2：1，车位充足。

从一期平面图可以看出，整个项目呈现合围式中央花园布局，入口在东南方向，采用了人车分流的方式，虽然仅有4栋，但是有配备有游泳池和六班幼儿园，而旁边的待建市政公园也给小区增色不少，使得小区视野更加开阔，也享受到公园带来的便利。

但目前公园开工时间未定，幼儿园大门正对公园，开工建设时肯定会对幼儿园出行产生影响，再加上项目周边工地较多，且临近主干道，朝马路的户型，也会略显吵闹。

而项目二期，目前还处于打围阶段，效果图暂未公布，不过据老牛查看相关资料可知：项目二期是由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成，和一期类似也配备有幼儿园、游泳池，但二期是呈现凹字型排列，中间部分为城市公共广场和商业休闲街道，使得小区花园并不大。

二期占地面积约为3.3万平米，与一期一路之隔，总建面约20万平方米，容积率3.82，含住宅8.8万平米，商业1.6万平米（附菜场），其余为幼儿园、城市公共通道、地下车库和设备用房等。小区二期一共732户，其中户型套内面积小于90的为549户，占比75%，区别于新锦安壹号公馆的大户型和壹方中心的公寓，多以刚需户型为主。

前海合作区加速升级，“总部经济带”跃然纸上

随着深圳市中心西移，宝安中心区将成为深圳未来*发展条件和潜力地区，它将与前海合作区、大空港地区共同促进珠江东岸一体化跨越式发展，打造成为*湾区，成为于前海并肩的重要一极。

前海湾以前海合作区为核心，与相接的宝安中心区、隔湾相望的大铲湾协同发展，构成以地理走向产业互助共生的三个黄金支点。

各区都处于高速发展中，宝中因为路网发达、环境宜居、近利前海，承接了前海未来60万精英人口居住功能，一直被大家称之为前海后花园，近几年宝中也在致力打造宝中滨海总部，与前海、大铲湾形成湾区核心经济带。

宝安中心区的规划结构可概括为：“一条岸线、两条轴线、三个圈层、一个都市绿环”。

一条滨水岸线： 中心区南侧为近凭水色，远眺山光的公共休闲区，规划布置了海滨公园、演艺中心、滨海酒店、滨海休闲俱乐部等休闲设施，强化了滨海特色，形成了一条约4公里长的城市公共的亲水活动岸线。

两条轴线：一条是中央绿轴。中央绿轴向南正对大小南山，以海滨广场为主线，安排了图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心等文化设施。另一条是发展轴。沿新湖路地铁线成为发展主轴，在地铁站周围形成购物中心、步行商业街等服务设施。

三个圈层：*圈层为核心区，①商务办公区：中央绿轴西侧规划占地约60万平方米的商务办公区，建筑面积约180万平方米高档商务办公楼及配套；②核心商业区中央绿轴东侧规划占地约40万平方米的核心商业区，建筑面积约120万平方米，建成集大型商业购物中心、五星级酒店、办公及配套公寓为一体的商业区。

一个都市绿环：沿核心区外围道路外侧控制30米宽的绿带，建设成连续的、有树阴遮蔽的开放空间，与滨海带状公园、中央绿轴相连，创造一个郁郁葱葱的都市绿环。

轨道交通升级  与前海链接更紧密

项目位于新湖路和甲岸路交汇处，紧邻地铁1号线新安站，轨道交通出行便利。现阶段交通压力主要位于宝安大道上，承接了宝安到南山的人流，上下班时段略显拥挤。未来宝中新湖路连接前海的梦海大道打通之后，可以极大的改善车辆出现情况。

配套方面，周边有宝安区政府、图书馆、体育馆、壹方城商业等，都是已经比较成熟的模式。

而且后期如泰华商住楼、榕江云玺锦庭、正中商业广场等都会配备一定量的社区商业，也基本能满足周边的生活，但这些项目落成需要一点时间，周边的工地也会对居住产生一定的噪音空气污染。

从宝安滨海片区规划用地可以看出，滨海片区集中了大量了商业用地，新建和待建写字楼许多，未来大铲湾、宝中滨江区、前海落成后，可以与科技园、后海、深圳湾、蛇口等片区交相辉映。

学区方面，对口海旺学校小学部和初中部，位于宝安区金桂街与银晖路交界处，属于一般的学校。目前宝安比较有名的是宝安中学，其次就是宝安实验学校，如果对学区有要求的，需谨慎考虑。

关于开发商

相关资料显示，深圳市润恒尚园房地产开发有限公司，其集团总公司为深圳润恒房地产开发集团有限公司，主营酒店管理、地产开发、物业管理，是宝安区大型企业之一。

润恒集团旗下有开发的住宅项目如碧景苑、润恒大厦、润恒御园、润恒尚园，在宝安口碑还不错；旗下还有深圳都之都大酒店，属于宝安标志性老牌建筑；另外三个大型工业园区，润恒工业区是大家都是比较熟知的。

【小结】

总的来说，项目位于宝中豪宅片区，近利前海，承接了未来前海60万精英人口红利，自带六班幼儿园和游泳池，未来规划有市政公园仅一步之遥，旁边新开业的壹方城也给片区赚足了人气，周边如泰华海逸、汉晨地块、正中商业、华侨城欢乐海岸2.0等项目如若兑现，则具备较大的升值潜力。但项目缺点也显而易见，一期社区仅4栋，体量较小，周边还有许多工地建设，势必还要忍受几年施工带来的灰尘噪音。

（内容完）

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