东莞新盘备案20 星河时代半月内再加推 均价约2.35万/㎡

老牛在东莞发改局发现星河时代10栋已经成功备案，这是项目时隔半个月以后再次加推备案了。因为临近农历新年，很多开发商会控制推盘节奏，尽量把手上的房源卖完，资金回笼以后，等到三四月份再加推新品。

敢在农历新年前，短时间内加推的，目前临深一线镇街当中，就只有中泰峰境和星河时代了，侧面也反应了这两个项目受着较高的关注度。

星河时代位于东莞市塘厦镇惠塘高速与塘厦大道北交汇处西南侧，项目占地面积约13万㎡，总建面约40万m²，官方容积率2.5。

本次备案共145套，均为住宅产品。整体的备案均价约23551元/m²，备案总价区间为200-301万。户型涵盖89-121m²的三至四房。两梯五户,30层高。

跟去年12月19日加推的1栋备案均价相比，此次的备案均价下降了约1100元/m²。

89m²户型分布在01和02，虽然都是89m²户型，但是01为通透户型，且可看小区园林，所以在定价上要稍高元02户型，也是合理的。

101m²户型分布在03和04，虽然03户型为东南向，但是朝塘厦大道，且无视野景观；而04户型为正南向，不朝马路较安静，且可看小区园林景观，所以定价上04户型要较03户型也是合理的。

在定价的时候。大部分的开发商会将大户型单价调低，小户型单价调高，这样做的目的是让小户型和大户型在总价上尽量缩小差距，以达到销量均衡的做法。

而在这次10栋的备案中，121m²是所有户型中单价最贵的，老牛认为，可能是因为端头单位的通透户型，两侧视野开阔，且不临马路，较安静等原因造成。

本次推出的所有户型使用率均达到了0.803以上，对于30层高的塔楼来说，算是稍高的使用率了。但是两梯六户，梯户比较高，私密性容易受到影响。

从层差上来看，楼层差价不太稳定，采用的是类似橄榄型定价方式。虽然层差不太稳定，但是层差价差距不大，基本都维持在30-50元/m²左右，个别楼层差价去到100元/m²。

除了顶层和次顶层，差价达到167.66元/m²，顶层因为受到日照面积较大，且渗水率较其余楼层大，所以这样的定价也是合理的。

交通便捷是项目的最大一个卖点，紧邻惠塘高速，三分钟左右可达林村收费站，从项目经惠塘高速十分钟可接驳莞深高速，通往深圳。同时在项目北面目前在建的东莞南站，规划为多条轨道交汇的交通枢纽站。虽然目前周边配套较为缺乏，但是后期借助交通枢纽的辐射，周边配套会逐步完善。

东莞的2017年度置业报告，老牛正在紧张赶制中，即将发布出来供大家参考，敬请期待！

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