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东莞2017年大盘点系列 楼市篇(内附2018入市楼盘)

牛浩思-东莞楼探

牛浩思-东莞楼探

2018.1.10 16:52浏览:26824

岁末年初,老牛的朋友圈被各种“年度报告”疯狂刷屏,真是目不暇接!陪伴了朋友们走过不断升级调控的2017,老牛团队决定回头对东莞的2017年进行一次大盘点,为大家做比较全面的楼市总结和剖析。


老牛经过连续几天的挑灯夜战,2017年东莞楼市“牛氏”年度总结报告终于出炉了,咱们一起去看看吧!


【1.1 楼市调控政策】

2016年东莞楼市放闸,房价追涨市场,在此行情下,调控收紧成为稳定楼市的必然手段,在国家“房住不炒”的定调下,2017年楼市调控年如约而至。



据老牛统计,自2017年以来,东莞先后出台了不下10份楼市调控政策、补充细则或通知,从购房门槛、新房备案、开发产品类型、销售口径等多方面稳定市场,打击投机炒房行为。


其中“威力”最大的,要数4月10日晚发布的《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》,对购买东莞新房的资格做了限制。老牛特意做了专题表格来对比穗莞深惠4个城市的限购政策,供大家参考。



【1.2 房贷收紧】

随着调控政策的深入,信贷政策调控也继续推进,全国各地房贷持续收紧。同时全国多地首套房贷款平均利率持续上涨,利率普遍上浮10%-20%。最新数据显示,目前东莞首套房房贷利率在基准利率的基础上普遍上浮10-20%,二套房普遍上浮20%-25%,其中部分银行已暂停二手房贷。


据老牛了解,事实上2017年上半年,东莞的房贷处于相对宽松的环境,而进入下半年,不少银行受到前期积压的贷款影响,额度相对紧张,开始逐步收紧房贷。


【2.1 新房供需量价】

楼市风向在转变,购房群体发生结构性变化,楼市格局也发生了明显的分化。东莞市场客户回归本土,本地置换需求释放明显,以及本土投资需求被激活。



2017年东莞住宅成交49803套,同比去年下滑37%,成交面积556.2万m²,同比下滑37%,成交金额936亿元,同比下降25%,成交均价1.65万元/m²,同比去年房价上涨20%。需求受压,出现一定程度“供过于求”的现象,供求比为1.22:1。



尽管成交数据有所下跌,但整体房价还是稳中有涨。其一,因近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价,带动区域房价跟涨;其二,东莞本土需求的爆发,也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比,2017年同比涨幅明显收窄,临深片区局部房价甚至有小幅松动。



从各个片区成交量来看,区域分化明显。六片区中仅城区片区成交量上涨,其余片区均大幅下跌,更有3片区成交量下跌幅度超五成,主要因主城区及周边多个旧改或并购项目入市引发的供应猛增,价格理性并去货速度快。成交均价中,仅东南临深片区微跌2%,其余5片区均上涨,上涨幅度超24%。



镇区成交面积涨幅最明显的是洪梅镇,上涨865%,主要有【保利海棠】集中网签;其中最突出的是长安镇(2.99万元/㎡),均价环比上涨197%,主因成交基数小,去年以旧盘签约为主,今年有【长安碧桂园】集中网签,拉高价格;最特殊的则是松山湖,因人才公寓【中集智荟园】(0.83万元/㎡)集中网签,拉低均价。



【2.2 新房成交】

2017东莞市商品房成交金额约1304亿元,同比减少12%。其中住宅成交同比下降24%,而非住宅逆市增长52%。在住宅遭遇史上最严调控时期,非住宅迎来逆市增长时机。



老牛认为,受“二孩”政策和首套刚需户型的开发,住宅成交面积中90-110㎡持续占据主导,而110-145㎡产品成交首次超3成。



【2.3 新房库存概况】

截止至2017年12月31日,东莞一手住宅库存面积约528.05万㎡,较去年同期增加125多万㎡,增幅约33%;按照过去12个月的消化速度测算,去库存时间约11个月,消化周期呈逐步上升的态势。



【3.1 二手房成交量价】

2017年东莞二手住宅市场表现相对平稳,全年成交量5.22万套,环比下跌20%;价格为1.39万元/㎡,环比上涨21%。



价格方面,东南临深片区以明显优势领先,整体价格1.72万元/㎡,位处临深一线的凤岗、塘厦价格最高,接近2万元/㎡。松山湖片区以松山湖产业园区周边的价格为最高,年底已在2.5万元/㎡左右,大幅推高片区价格。



城区片区,不仅在新房成交中力压松山湖片区取得第一后,而且在二手市场也最为突出。东南临深片区的新房表现受供应情况而回落,但在二手市场中的活跃证明了“临深”概念的热度,成交占比仅次于城区,以较明显优势领先于其它四大片区。东部产业园片区、松山湖片区、滨海片区分别占据三至五位,水乡新城片区的表现有所落后。



【4.1 土地拍卖市场】

东莞全市的土地储备也是相对比较紧张的,每年的供应有升有降,大家着重要注意的是楼面地价。由于受政策调控影响,2017年商住用地供应创历史新低共成交地块17宗,成交建筑面积约184万㎡,同比下降25%,成交金额约179亿元,同比下降4%,楼面地价约9769元/㎡,同比上涨27%。



老牛发现,值得一提的是,今年来出让地块大多采用了“限价+竞自持”或“限价+终止”的拍地模式。当土拍竞价达到最高限价后,不再接受更高报价,转而竞自持和竞自持年限;或当土拍竞价达到最高限价后直接“熔断”,终止出让。



在此土拍模式下,土拍市场明显有回归理性的迹象。其中一方面,表现为拍卖过程中房企们出价时间延长,越来越往“拉锯战”方向发展。另一方面,在“竞自持”下,房企们一贯快速拿地、快速开发、快速回笼资金的“快速模式”受到了极大影响,这也使得房企们在拿地上更加理性。



【4.2 三旧改造】

因用地紧张,东莞开始加大力度推进三旧改造,各个镇区都划定了旧改的重点片区,同时政府出台了一系列密集的旧改政策,对违建加强了清理整顿,旨在加速完成相关地块的旧改计划。



为了便于理解,老牛还是举个例子吧!塘厦138工业区旧改,这个是比较典型的三旧改造范例,它的规划定位起点比较高,主要依托片区的优越区位和便利交通,计划打造适宜就业、居住的现代商贸服务区。



【5.1 房企排名】

据老牛统计,2017年东莞全市共124家房企有成交,其中23家为新进企业,约占19%。其中碧桂园项目在2017年遍地开花,为逆市上升势头最猛的房企,业绩同比净增102%,首次问鼎年度榜首。



排名前十中,仅碧桂园、万科、卓越、珑远地产超额完成业绩。本土房企中,仅香都、三正及居益地产等少数房企实现业绩增长,其余本土房企业绩均现回落,光大地产下跌68%,资金实力偏弱的本土企业生存现状较为困难。



老牛发现,在2017年东莞全市住宅成交套数前10名,虎门占4席成为绝对主导,有4盘成交过千套。其中麻涌镇【万科珠江东岸】以2670套成绩位列榜首。





【5.2 长租公寓】

在高房价压力下,国家倡导“房住不炒”,并呼吁加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大环境下,东莞长租公寓也悄然兴起。其中东莞首个由国企投建,“公益性+市场化”运营的长租公寓——“莞寓”青年公寓试点项目即将启动改建,拟于2018年6月正式对外招租。



目前东莞除了东实的莞寓之外,包括万科泊寓、城市主场、红璞公寓、悦居·home+等在内,至少有6家长租公寓。



【5.3 产城融合】

目前东莞一手土地资源极其有限,同时价格也较高,为谋求可持续发展,抓住国家发展特色小镇契机,越来越多的房企开始转变传统拿地思路,走上产业融合之路,开发特色小镇。老牛估计2018年将有十多个小镇项目浮出水面。



【2018年入市楼盘】

很多朋友比较关心2018年的楼市供应,老牛也特意梳理了相关资料,总体看商品房的供应量还是比较大的,仅供大家参考。



【总 结】

老牛觉得,东莞作为全国唯一处于两大一线城市中间的城市,区位优势十分明显,也吸引了众多房企巨头纷纷抢滩东莞。粤港澳大湾区的东风,及轨道交通路网的全面铺开,都将为东莞楼市带来新的发展机遇。



老牛后续会紧接着推出东莞2017大盘点的总体篇镇区篇,为大家详细剖析东莞的总体发展趋势和热点片区,敬请期待!


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