东莞楼盘解析59 三正瑞士公馆【规划篇】

因为老牛前段时间事情较多，导致楼评系列有一段时间没有更新。这期的楼评老牛要给大家介绍的是位于凤岗镇雁田片区的三正瑞士公馆。

凤岗因为地理位置较为特殊，东临龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，它可以形象的称为插入深圳的一块飞地，所以不少人将它称之为“深圳里”。

同时在老牛日前整理的东莞市17年第四季度网签销售情况，在33个镇街当中，唯独凤岗和塘厦，在三大面积段的均价都超过2万。这从侧面也反映了凤岗受到了各大开发商和购房者的关注。

而项目所在的雁田片区除了定位为凤岗镇副中心片区以外，还是距离深圳最近的一个片区。虽然是受到了深圳的利好和辐射影响，但是因为早期规划的影响，雁田片区的发展一直较为缓慢。

后期片区会以东深路的改造和二通道的建设带动片区发展，重点落实及完善配套设施；同时引进高附加值企业入驻，带动片区经济。凤岗天安数码城和京东智能新城的引进，就是最好的例子。

老牛亲测从深圳车公庙出发，自驾到项目，走福龙路，经南坪快速，转珠三角环线高速到达项目，全程大约35.9公里，不堵车的情况下应该是45分钟左右的车程。

但是福龙路、南坪快速，以及东深二通道不时会出现拥堵或者缓行的情况。

项目地址：东莞市凤岗镇雁田天安数码城旁

开 发 商：东莞市三正雁田房地产开发有限公司

物业公司：三正物业

物业类型：住宅、别墅

占地面积：18614m²

建筑面积：63219㎡

三正瑞士公馆整个地块坐东北朝西南，东面临近东深二通道，项目共由2栋塔楼和34套别墅组成。

目前建面97-134㎡3-4房在售，均价2.4-2.5万/㎡，联排别墅建面约181㎡，均价4.3万/㎡。现阶段已经全部封顶，销售透露预计将在18年年底前毛坯交楼。

项目周边路网较为成熟，临近东深二通道，往西面走，大约5分钟车程可达平湖;往东面走10分钟左右可以到达龙中。

同时项目5分钟接驳仁深高速，然后经水官、南坪和丹平，可到达深圳南山、福田、罗湖等地。

交通方面，周边路交通路网较为成熟，自驾便捷；但是公共交通配套较为薄弱，后期地铁规划也暂时没有计划在项目附近设站。同时要注意的是，因为项目临近东深二通道，过往的大货车较多，二号楼易受噪音和空气污染影响。

项目周边的商业配套，以沿街商业为主。且周边有多个住宅小区，可以共享其商业配套。

紧挨着三正瑞士公馆西南面的是凤岗天安数码城，该项目规划总用地面积共38万平方米，项目有预计在2022年前建成，全部运营后预计可入驻企业1000家左右。

东莞市政府将凤岗天安数码城定位为新一代城市产业综合体，计划共分为三期建设，一期已于去年9月建成，并陆续开始招商。

除了天安数码城以外，京东在去年8月份与东莞市政府签订合作协议，计划投资300亿，加快推进“京东·都市人工智能产业新城”项目。项目选址位于三正瑞士公馆西南侧，直线距离约1.2公里。

项目总占地面积约54万㎡，拟分为3-4期建设，全部建设周期约为4-6年。预计年产值400亿元，年税收达30亿元，这个年产值和税收同时创下了整个凤岗经济发展的新记录。同时也是京东在华南投资的最大项目。

两大产业园的进驻，除了给凤岗带来大量的产值和税收外，随着人流量逐渐加大，园区周边无论是交通配套、商业配套，亦或是市政配套都会逐步完善和成熟。也是对片区配套的一个补充和升级。

与此同时，当地的租赁市场和二手房市场，也会因为大量人才进驻而火热。

除了两大园区的利好外，政府在凤岗天安数码城西侧还规划了“734、785地块”三旧改造项目。地块总占地面积约39.9万m²，规划打造成集住宅、公寓、商业、幼儿园、九年制学校和公交首末站于一体的商住综合体。

项目规划共分为四期开发，据老牛了解，一至三期已经确定由三正房地产和雁田股份共同开发，并计划将东深路进行快速化改造。

从航拍图上，我们可以看到目前部分地块已经平整，因为地块多以工厂为主，所以旧改推进难度相对较小。

项目周边规划和利好较多，但是就目前来看，周边缺少大型集中商业，且以工地和工厂为主，无论是生活配套还是城市面貌都有一定的提升空间。

虽然凤岗天安数码城、京东产业新城和“734、785地块”旧改，对项目的配套和周边环境都是一个补充和升级，但是工程周期较久，短时间内可能会给项目带来一定的影响。

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