2017年深圳二手房成交总结报告-福田篇

2017年福田区二手房成交量一览

根据淘房哥统计到的数据，2017年福田区全年收集到的二手房成交量为4784套，套均面积为79.6㎡，套均价格575万元，均价72303元/㎡，全区中位数价格为450万元。

成交量最高的前五名是华强、皇岗、新洲、百花和梅林，其中百花片区作为全市最好的学区片区多年来受到了家长的一致认可，而其他几个片区共同的特点就是价位段适中，具有强烈的刚需改善属性。

 福田各片区成交情况介绍

（一）华强篇

1、华强各类户型成交占比情况

华强由深南大道分隔，分成了华强北和华强南两个区域，片区内有多条地铁线路，交通极为方便，两个片区都有大量的小户型房产，华强北由于有学区属性加成，近年房价上涨较快，单价较高，而华强南则成为了不少刚需上车的首选之地。

从户型成交分布来看，1房户型就占据了58%，加上两房合计成交占比达到86%，总体来说还是以解决刚需过户为主的区域，并不适宜长期居住。

2、华强各价位段下，户型成交情况

1、华强成交统计到的所有数据中，300万以内成交较多，比如御景华城、桐林公寓等小户型楼盘成交极为活跃；

2、而300-500万价位段的1房则大多是华强北的学区，例如金茂礼都、群星广场、玮鹏花园等，带有学区的学区。

3、2房成交较多的有玮鹏花园，这个盘在17年出学霸就经常给大家推荐，价格被略微低估，在17年学区大涨的市场中，成交较旺盛，华强南的御景华城在两房成交中也表现的非常出色。

3、华强成交量前五楼盘

（二）皇岗篇

1、皇岗各类户型成交占比情况

皇岗片区因为一定的历史原因，片区建设较早，从大环境来看，宜居的小区并不算太多，但是提供了大量的小面积两房三房产品，是职业制重要的居住地。

从成交占比来看，2房和3房合计占比81%，总价在福田区有一定的优势，另外皇岗靠近口岸和福田CBD，租金回报比较可观，作为资产配置也是比较合适购入的。

2、皇岗各价位段下，户型成交情况

1、皇岗成交统计到的所有数据中，300到500万的成交是最多的 ，成交较多的楼盘有华庭世纪、皇御苑，海滨广场等。

2、而500到800万房产的成交比较分散，较受关注的小区有廊桥国际、景源华庭等。

3、皇岗成交量前五楼盘

（三）新洲上下沙篇

1、新洲上下沙各类户型成交占比情况

新洲上下沙情况和皇岗较为类似，成交以2房和3房为主，合计占比70%，花好园、蜜园是新洲楼盘的代表，交通方便，总价低租金高，是不少年轻人购房的关注目标，同时我们也可以看到大金沙片区的城市更新也在紧锣密鼓的进行当中。

2、新洲各价位段下，户型成交情况

1、新洲成交统计到的所有数据中，300万以下的单房成交相对比较活跃，比如滨河时代、花好园等，都有着比较不错的租金回报。

2、而300-500万价位段的2房成交量比较大，比如蜜园、祥云天都世纪等楼盘，价格不高，能够在一个比较低的总价满足置业者的需求。

3、新洲上下沙有一些不错的海景房，小区品质也比较高，但是还待时间发掘，例如金域蓝湾、海景花园、蓝湾半岛等，一些改善型的置业者可以关注下。

3、新洲上下沙成交量前五楼盘

（四）百花篇

1、百花各类户型成交占比情况

百花有强烈的学区学区属性，在此居住的话一般周期都在10年以上，因此可以自住的2、3房占据了成交的绝对主力，合计占比87%，而且这个片区的单房户型是少之又少，只有国城花园和百花园一期有单间，但是门槛又非常高。

2、百花各价位段下，户型成交情况

1、百花成交统计到的所有数据中，800-1200万这个价位段是最多的，例如南天二花园的两房、百花公寓的三房。

2、而800万价位以下基本只能买到百花小学的两房，例如长城花园一类的小区。

3、百花成交量前五楼盘

（五）梅林篇

1、梅林各类户型成交占比情况

梅林长期作为福田的后花园，受福田中心区外溢的影响，在近年有很大的改观，城市更新进度很快，相继建成了不少比较大的项目，房价也有所上浮，总体来说还是具有一定的性价比。

从户型成交分布来看，1到3房占据了总成交的95%，4房只占5%的成交，可见梅林目前主要还是满足刚需为主。

2、梅林各价位段下，户型成交情况

1、梅林成交统计到的所有数据中，300-500万成交较多，比如御景华城、桐林公寓等小户型楼盘成交极为活跃；

2、而300-500万价位段的1房则大多是华强北的学区，例如尚书苑、虹湾花园等

3、另外像梅林一村这样的大型社区提供了较多质优价廉的三房产品可供改善型需求选择。

3、梅林成交量前五楼盘

（六）彩田莲花中心区篇

1、中心区各类户型成交占比情况

中心区包含的范围较大，岗厦、莲花彩田低端到高端需求都可以满足，片区内城市功能较多，配套完善，缺点就是部分小区楼龄较长，从户型成交占比来看，1到4房成交都没有特别极端的，符合各类人群需求。

2、中心区各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，各个价位段都能找到合适的房子，对于一些在附近上班的年轻人来说是非常不错的选择；

2、需要注意岗厦一些小区，例如彩田名苑、彩福大厦价格比较便宜，但不一定代表是洼地，小区硬伤比较明显。

3、黄埔雅苑、雅颂居一些楼盘是早期的豪宅，目前仍然可以发光发热，两房、三房的成交量非常可观。

3、中心区成交量前五楼盘

（七）香蜜湖篇

1、香蜜湖各类户型成交占比情况

香蜜湖是福田最高端的住宅区，片区小区大多都比较宜居，容积率低，配套齐全，在17年的一波大牛市中，整体价格又上了一个台阶，已经不是普通刚需改善客户所能购买的，3房和4房是成交的主力军，应该算的上是不可多得的终极改善片区，一套房子一步到位。

2、香蜜湖各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，1200万以上的价位居多，1200万应该是一套不错的房子起步价格。

2、四房主要成交价位段在1800万以上，例如熙园、香域中央等顶级小区。

3、东海花园、翠海花园属于性价比较高的选择，能够以合适的价位定居在香蜜湖无疑非常明智。

3、香蜜湖成交量前五楼盘

（八）石厦篇

1、石厦各类户型成交占比情况

石厦位于福田区位所在地，交通方便，有石厦学校做配套，小户型楼盘较多，价格实惠总价低，因此小户型的成交占据了半壁江山，楼盘整体都比较小而精致，益田村为早期公务员大盘，为一些改善型置业者提供了不错的居住条件。

2、石厦各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，300万以下大多都是石厦学校的小户型学区，例如丽阳天下、星座大厦。

2、300-500区间则可以选择益田村这样的大社区，同时例如瑞和园、绿洲丰和、红轩大厦的两房。

3、新新家园是福田区具有不错性价比的三房，在500-800万区间可以关注。

3、石厦成交量前五楼盘

（九）景田篇

1、景田各类户型成交占比情况

景田紧邻福田中心区，环境优美，配套成熟，是很多老深圳人的居住地，片区户型分布较为均匀，美中不足的是开发较早，小区整体情况比较老旧，品质高的小区并不多。

2、景田各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，300万以下的小户型非常受欢迎，比如缔梦园有荔园外国语学区概念，另外就是福外学区例如紫薇阁和景尚雅苑。

2、两房和三房的成交比较活跃，价位段在400-800万比较集中。

3、景田成交量前五楼盘

（十）八卦岭篇

1、八卦岭各类户型成交占比情况

八卦岭是福田区小户型最为集中的区域，从成交占比上我们也可以看出来，仅是1房就占据了接近80%的成交，三房四房占比很小，对于居家生活来说，这里可以选择的小区并不多。

2、八卦岭各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，300万以下1房毫无疑问成交占比最大，鹏益花园、城市主场、旭飞花园都是不错的选择。

2、两房和三房的成交并不多，整体来说500万以上的置业者比较少选择这里。

3、八卦岭成交量前五楼盘

（十一）保税区篇

1、保税区各类户型成交占比情况

保税区长久以来都是被忽视的片区，很多人来深圳多年都完全没有注意到这里，但最近3号线动工加上保税区实验学校即将开学将大家的目光拉到了这边。

保税区的小区大多还是以香港人的喜好设计的，小户型比较多，花园较小，整体来说不算很宜居，但是价位上非常有优势。

2、保税区各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，300万以下1房成交占比最大，例如城市3米6公寓以及自由港湾公寓，很多是投资和学区需求。

2、两房的成交也很可观，这边大多小区的两房都比较紧凑，总价300多万，对于刚需来说非常适合上车。

3、保税区成交量前五楼盘

（十二）园岭篇

1、园岭各类户型成交占比情况

园岭是早期的公务员社区，小区多为80年代的楼梯房，居住环境属于非常一般的水平，有一定的旧改拆迁概念，同时有学区加持，部分家长在够不着百花的情况下，会退而求其次选择园岭片区。

从户型成交分析上我们看出，这边三房+两房占比达到了96%，绝大部分置业者都是出于自住的考虑。

2、园岭各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，主要以500到800万的三房为主，例如园岭新村和园中花园，大多都是需要居住10年以上的学区需求。

2、片区的小区楼龄环境较为雷同，价位也都比较接近，小户型楼盘比较少，使得该片区容积率较低。

3、园岭成交量前五楼盘

（十三）车公庙竹子林篇

1、车公庙竹子林各类户型成交占比情况

车公庙竹子林片区楼盘分布较为分散，尤其是车公庙，在众多办公楼中分布着几个小区，总体来说不是很宜居，成交的1房大多来自车公庙的深圳高级中学学区，在四大里面算价格非常划算的。竹子林片区有着不错的旅游资源，但是学校这么多年来一直没什么起色，对物业增值有着较大的阻碍。

2、车公庙竹子林各价位段下，户型成交情况

1、在价位分布上，800万以下的成交较为活跃，对学校要求不高的话，在这样一个核心片区还是比较值得入手的。

2、1000万上下的价格得益于17年豪宅的普涨，碧海云天小区成交比较热门。

3、车公庙竹子林成交量前五楼盘

结束语：

整体来说17年的成交偏向平稳，但是在年底由于一些“三价合一”之类的传言，出现了年尾翘的行情，但这也真实的说明了深圳潜在购买力的强大，如果说对18年做一个预测的话，学霸还是偏向谨慎，18年仍然不会出现太过于火热的行情，继续保持量价平稳应该是可以预见的主旋律。