娟子探楼
2018.2.24 08:35浏览:31825
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从1月份开始,咚咚牛浩思(深圳、东莞、惠州)团队倾力推出“深度”系列楼评,目前已涉及深圳、东莞、惠州三个城市的部分项目,后续还会陆续推出,敬请关注!
本文,以咚咚牛浩思【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府 为主线,看龙华上塘站这个“地王盘”未来将如何突围困局。
更多深度楼评》》【深度】——2018《深莞惠楼评》全新季,重磅推出!
说起龙华,娟子特别有感触,这个在之前几乎被农民房所占有的片区,龙华新城的新盘在2009年后如雨后春笋般的破土而出,接连几年成为深圳供应的神话,房价也是,从破1到破3经历2009-2014年,但从3万到6万却只用了不到两年,一度被称为深圳的宇宙中心。
2014年11月份,当时片区的一些二手房陆续在“破三”的路上,后来2013年的地王“中海锦城”,在2014年底第一次开盘,成为第一个破三(折后3.2万/平)的新盘,而后续的两次开盘再次领头破4、破5。
自2013年以来,龙华只要有地块拍出即是深圳的地王,频频刷新了片区价格,甚至于“面粉贵过当时的面包”;2016年6月,金茂府被电建和金茂联合体以楼面价约5.68万/㎡的价格一举拿下。此项目就是金茂府,除了耀眼的楼面价数字外,还顶着深圳首宗“现房销售宗地”的头衔。
高地价和“现房销售”无疑考验开发商的资金运用、操盘管理能力。在税费、利率占大头的地产圈,其建成后的销售价格可能要冲片区高点才有钱赚。
咚咚牛浩思在金茂府项目的“深度楼评”里,做了对项目未来将售价格的预测,大部分人表示此盘将买到8万/平以上,甚至有网友表示,“卖到10万以上也不为过,因为去除地价和建安成本买8万是不赚钱的”;
也有许多网友认为,龙华还不具有“豪宅”的居住气质。
龙华新城从梅林关一路向北,其中的红山、白石龙等区域已基本完成了住宅地块开发,上塘目前是承接新城新住宅供应的作用。这些年深圳住宅土地市场的爆点多诞生在龙华,实际上由于居住新地相对多些,供应集中在上塘及其周边。
根据对2007-2016年该片区成交的代表性地块来看,剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响,成交地块的楼面地价一直呈上升态势,这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。尽管有市场疯狂的一面,但也称得上是对上塘土地价值的体现和市场认可。
于片区来说,交通拥堵瓶颈未解,但片区在地铁方面的远期规划可观,另一优势,深圳最大的高铁站——深圳北站给片区加分。
在商业方面,从龙华整体的发展来看,近年来主要针对于北站周边的开发投入力度比较大,不仅项目的建设速度加快,相关商业、市政配套的规划和建设也是不断给龙华人民带来惊喜。商业配套尤为明显。
以北站为核心,目前布局有多个Shopping Mall,包括九方、缤果空间、cococity等,未来还有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。随着片区人口和商务元素的注入,北站及周边商圈的整体商业物业和商业业态也将显著提升。
这几个小片区来说,就上塘有城中村,目前可开发的地块已经比较小,日益高涨的地价,旧改也并非易事,据咚咚牛浩思介绍,目前周边聚集了5~6个规划中小型的旧改项目,已经吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等知名开发企业入驻。
项目北侧紧邻建设路,沿建设路往东,旧改一字排开,多为工业区旧改。周边聚集了大量的城市更新项目,但除了鸿荣源已入市动作神速外,其他项目进展较慢。 未来片区的居住供应将主要来源于城市更新项目。改变片区面貌的同时,也为片区带来更协调的相关配套,及完善路网。
目前,周边二手房成交主要以需刚产品为主,如水榭春天、中央原著、金享利都会首府等这一批项目基本已成为片区的热盘,但90平以下的产品价格都已不低。
咚咚牛浩思调查表示:大户型的成交活跃度一般,成交价的时间滞后性较差。所以,参考价格以挂牌均价为依据,综合了深圳链家和深圳中原的挂牌价格,仅供参考。
北站周边的大户二手房
上塘片区及周边包括龙胜及红山比较代表性的楼盘,其目前大体的挂牌均价为5.9-6.8万/㎡之间。 而上塘单个片区的价格大致在5.9万/㎡左右,但相比电建和金茂16年拿下金茂府地块后的片区价格,上塘片区的涨幅大约8%左右。
也就是说,这1年半的时间,龙华上塘片区的大户型价格走势比较稳定。 而未来1年内的楼市政策调控都不见得有放松的迹象,那么可以预计该片区内的楼盘价格还将维稳。
所以,以大户为主的金茂府,如果在单价相对较高,总价也高的情况下,在片区来说并没有太多的优势。
有网友认为,此项目卖8万还是不赚钱的,一方面地价和现楼的成本高,另一方面此开发商一直是造豪宅的主;但如果卖得太高,许多人可能会选择更理想的深圳豪宅区,毕竟龙华更多的是一个居住区。
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