东莞新盘备案23 金地前海山总价184万起

老牛在东莞发改局发现金地前海山（林森艺境花园）1栋已经成功备案。项目位于东莞市大岭山镇大岭山大道与拥军路交汇处北侧，项目占地面积约12万m²，总建面约22万m²，计划打造一个由8栋高层洋房和300套别墅及沿街商业组成的纯住宅小区。

本次备案的1栋共166套，均为住宅产品。整体的备案均价约20894元/m²，备案总价区间为184-708万。户型涵盖98-294m²，两梯六户，29层层高。因为294m²为复式户型，所以整体的总价拉高了不少。

相比起去年12月中旬项目首推的8栋的备案均价为20063元/m²，这次1栋的整体均价上涨了831元/m²，但是1栋的整体均价受到了特殊户型的影响。

且据网友爆料称，实际开盘价格要比备案价稍高，只有认筹了的客户，销售才会给出最终售价。备案价格仅供参考，最终以开发商为准。

老牛发现1栋1层和2层的户型都较为特殊，跟开发商给出的户型分布不一致，所以不纳入户型价格分析中。

01户型为建面104.54m²，三房两厅两卫，景观阳台西北向看山景，通透户型。总价区间在199-222万之间。

02、03、04、05户型均为建面98.77m²，三房两厅两卫，02和03为东南向，04和05为西南向，别墅景观。总价区间在189-218万之间。

因为04和05户型可以看到部分的山景，所以在单价上要较稍高于02和03户型，但是在户型的朝向上02和03户型更优。

06户型3-17层建面为163.77m²，四房两厅两卫，景观阳台东北向看山景，通透户型。总价区间在327-356万之间。

而06户型18-29层建面为293.98m²复式户型，景观阳台东北向看山景，通透户型。总价区间在694-708万之间。

这次推出的绝大部分户型使用率都达到了0.826以上，但是对于29层高的高层来说，算是较高的使用率了，但是两梯六户的梯户比较高，影响了舒适性。

以01户型为例，从层差上来看，楼层差价不太规律且浮动较大，采用的是类似橄榄型定价方式。楼层差价范围在32元/m²-1515元/m²不等，除了1楼和2楼较为特殊以外，其余楼层整体差价仍算合理。

14楼和18楼出现了一个明显的跳差，老牛认为是开发商对特定数字的忌讳，但是如果不忌讳的朋友，这两个楼层无疑是性价比最高的楼层。

同时顶楼也出现了一个明显的跳差价，因为顶层受到日照面积和时常都较大，且渗水率也较其余楼层大。所以这样的定价也是合理的。

项目紧挨大岭山森林公园，享一线山水景观和天然氧吧。紧邻大岭山大道，与长安一路之隔。但目前项目周边生活配套较为缺乏，商业配套可能更需要依赖自带的沿街商业。后期可共享碧桂园森林里和保利格外松湖自带配套。

延伸阅读：

深度楼评——【莞深⑤】地产三巨头齐聚——金地前海山接力入市

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