东莞新盘备案25 和昌·众筑中央园著总价190万起

老牛在东莞发改局发现金华庭（推广名：和昌·众筑中央园著）2栋已经成功备案，预计会在近期开盘。项目位于东莞市黄江镇锦绣路与永盛街交汇处西北侧，项目占地面积约1.9万m²，总建面约6.99万m²，规划由三栋住宅和一栋商务公寓组成。

本次备案的2栋共120套，均为住宅产品。整体的备案均价约20682元/m²，备案总价区间为190-250万。户型涵盖95m²、97m²和119m²，三至四房。32层高，两梯四户。

据老牛了解，此次2栋虽然是项目的首推，但是1栋有接近30套为回迁房，剩余的房源被三家企业分别打包买下。

【建面119m²】

四房两厅两卫 户型分布在2栋的01，通透户型，北面看小区园林，高层南面看黄江人民公园景观，但南面部分视野受到遮挡。

119m²户型备案单价区间在2-2.11万/m²之间，总价区间在236-250万之间。

【建面97m²】

三房两厅两卫 户型分布在2栋的02，通透户型，北面看小区园林，高层南面看黄江人民公园景观，但南面部分视野受到遮挡。

97m²户型备案单价区间在2.02-2.13万/m²之间，总价区间在195-207万之间。

【建面95m²】

三房两厅两卫 户型分布在2栋的03和04，阳台和主卧正南向，高层南面看黄江人民公园景观。

95m²户型备案单价区间在1.99-2.11万/m²之间，总价区间在190-202万之间。03和04因为朝向和景观基本一致，所以价格上差别很少。

这次推出户型使用率都达到了0.798以上，对于32层高的高层来说，这样的使用率只能说是不过不失，两梯四户也较为合理。

以01户型为例，从层差上来看，采用的是倒三角形的定价方式。楼层差价范围在30元/m²-200元/m²不等。层差价格较为规律和稳定，波动不大。

4楼和9楼出现了一个跳差，老牛认为是和楼层采光、通风有一定的关系。老牛实地考察了项目，因为项目周边被民房和老式小区包围，所以低楼层的采光和通风可能相对较差。

而顶层的跳差，则是因为顶楼的日照时长较长，以及渗水率较高，所以会较次顶层便宜，这样的定价都是合理的。

老牛建议如果要购买此项目的朋友，七楼或以上的楼层采光和通风会相对较好。现场销售也向老牛透露，项目首次开盘单价会在2万/m²以下。实际开盘价格，以开发商公布为准。

项目紧邻东进路和黄江大道，虽说自驾便利，但是这两条区域主干道时常会遇到拥堵缓行的情况。东莞规划地铁R1线黄江北站与项目直线距离约1.8公里，后期R1直线规划会在东进路设站，但目前还没有公布具体站点位置。

项目周边商业配套成熟，北面直线五百米距离，可到达星光城、沃尔玛和天虹商场，南面黄江大道沿街商业丰富。高层南面看黄江人民公园景观。但是项目体量较小，被民房和老式小区包围，且与周边间距距离较紧密，居住氛围和舒适度受到一定的影响。

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