限价之下 深圳新房真的便宜吗？

官方数据显示，深圳新房价格已实现连续18个月下降，在一系列楼市调控组合拳下，新房价格得到了有效的控制。在多个表征上，都体现出了新房的“性价比”。

表征一：主动降价推优惠房源

通过优惠房源来主动降价的新盘，偶有出现。这是在备案价格允许下调15%的范围内实现的优惠降价，一般是开发商配合营销宣传，拿少量“边角”户型作为优惠降价的卖点。

也有因前期对项目自身或户型产品的定位不准确，导致意向购买者甚少，而主动调整项目定位做的应急表现。不过，这类新盘的价格几乎都在深圳新房均价线以下，也意味着其地段等综合因素比较一般。

表征二：新房、二手房价格倒挂

位于福田安托山片区的万科臻山府在这一周获批备案，并且火速线上销售，备案均价约9.75万/㎡，较去年5月入市时的一期便宜了2000多元/㎡。而其旁边的锦庐花园二手房挂牌均在12万/㎡以上。

早些时候，龙华白石龙的玖龙玺保留单位对外释放开售，带装修6.9万/㎡起，整体均价约7.3万/㎡。其一路之隔的万科金域华府二期挂牌均价约8万/㎡。

去年入市的华润悦府二期，备案均价12万/㎡，*9.4万/㎡起，低于市场预期，开盘当天吸引一批土豪排队购买。同期后海大多房源的挂牌均价早已超过12万/㎡。

这一类多存在于地段较优，或自身产品定位高端的楼盘。

表征三：备案均价“限价”入市

出现上述的倒挂现象，不是因为新房的品质不如二手房，而是新房的备案价格受行政指导。

去年5月，深圳开始对实行了4年的《深圳市商品房预售价格备案办法》进行了修订，将预售商品房、已批预售的商品房转现售的、未办理预售直接现售商品房的3种情形都纳入价格备案。

其实早在去年的1月，深圳就率先公布了《商品住房和商务预、现售价格管理操作细则》，《细则》规定，对商品住房和商务预、现售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。

新房真的便宜了？

这就使得不少新盘需要与周边二手房对标，甚至跟自身的前期产品对标，导致新房备案价格比周边二手房及前期产品的售价还要低，从而在数据上限制住了新房价格。

不可否认，这确实为官方数据带来了明显的调控效果。深圳规土委*数据显示，今年3月深圳新房成交均价为54185元/㎡，环比2月份下跌6元/㎡，已经连跌18个月。

很显然，深圳在新房控价上已经形成一套成熟稳定并且行之有效的调控方式。但是，深圳新房就真的便宜吗？

这就需要看怎么对比了，从纸面价格来看，不少新房的价格确实低于市场预期，不说便宜了多少，至少纸面价格是持平稳定的。一些大盘项目的续期产品，价格也没有以往的跳涨情况。

然而，实际的购房成本，特别是首付款成本，就不见得真便宜了。

1，带装修的新房越来越多

譬如前文提到的臻山府二期，单价比一期的略低，也比周边二手房低，但臻山府的户型*建面为230㎡，总价就2000多万起跳。这仅是毛坯的价格，还需加上约8000元/㎡的装修费。

成本问题就出在这个装修费上。万科虽然很早就设定户型产品标准化，包括带装修交房的营销手段，但是超大户型带装修，在深圳房地产市场上是不多见的。

而这股带装修的热潮，已在深圳新房市场悄然兴起。截止至4月13日，今年入市的6个住宅项目里，就有3个带装修交房。

装修费原则上需要一次性给，个别开发商并不要求一次性给的，也需要在1年内或更多时间内分2-3次给足。换句话说，就算同样总价的情况下，新房*首付要比之前多缴纳1成左右。

而装修费也成了开发商为弥补备案价格不达预期的调价手段。

2，新房户型相对“缩水”

前几天，老牛写了篇《那些年，我们一起追过的高拓户型》，跟大家讨论了以前新房市场上的高拓高赠户型，在当前新房市场上几乎销声匿迹了。

尽管我们知道市面上还有个别诸如建面89㎡做4房的新房户型，但基本上见不得光地销售。往后，待这批“罕见”的高拓户型被去化消耗后，新房户型就将真真正正地全面“缩水”。

这是因为地产行业监管趋严，以及2014年8月《深圳市建筑设计规则》正式施行，限制了偷漏面积的行为，明确了建筑产权。

如果按照实用面积来看，目前大多数新房的实用面积是不如前些年的次新盘。那么，在价格相对持平，而户型“缩水”的情况之下，如今的新房价格其实也包含了“水分”。

3，新房供应“压力山大”

截止至4月13日，深圳一手商品住房可售套数为25285套，新房库存量跌破到3万套以下。

今年一季度，新房住宅新增供应量也仅为1401套，供应压力极大。市场需求保持恒定，而新房供应不见起色的话，可能会进一步出现“惜售”的情况。

如今的“惜售”不仅仅捂盘待售，还表现在响应发展租赁市场的号召，将待售新房转租不售，或者被“大宗交易”买断。而真正能够流入市场，并被普通购房者所选到的房源，相比以往，难度不只是在价格上，还在如何通过正常渠道能够购买得到之上。

"贵"的不贵，"便宜"的不便

最后，老牛想说的是，新房价格在备案“限价”之下，确实企稳，不少新盘相比周边二手房“性价比”极高，尤其体现在地段较佳，或定位高端的产品上，尽管要出一笔不可贷款的装修费，但相对于其真实的“价值”，这一点价格转移，说得上划算。

并且，在二手房“三价合一”，新房市场关注度增强，以及新房供应压力不见缓解的情况之下，高端市场的新房也面临着增长压力，导致个别新盘在正常渠道下，不大好买到，这笔成本也可能会转移到“实际房价”中去。

然而，不少新房项目，其实不见得真的便宜。这主要指的是个别地段一般，或距离市中心较远的区域的新盘。不仅不存在一二手房价格倒挂的现象，还成为引涨区域价格的标杆。

各位怎么看呢？

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（内容完）

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