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有一批“明星楼盘”集中来袭!深圳新房关注度逐渐升温

咚咚牛浩思

咚咚牛浩思

2018.5.10 00:12浏览:30650

老牛已整理深圳全市近期入市楼盘


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近期,深圳新房市场活跃起来了。根据牛浩思的统计,今年18个新盘获得备案许可,其中刚刚过去的4月就有9个新盘备案入市。相比前几个月,新房入市的节奏明显加快。



而在这近期入市的新项目中,有几个楼盘表现得特别抢眼。



其中,万科臻山府二期是购房者关注极高的一个楼盘,该楼盘所处的安托山片区,是目前福田少有的连片开发且靠近核心居住区的地段。臻山府二期在4月初获得预售许可,共备案222套住宅,备案均价97513.6元/㎡,较一期下调约2146元/㎡。限价之下,极具市场吸引力。


据家在深圳论坛的网友发帖称,项目网上公开销售,随即被售一空。开发商没有公开相关的销售情况,但根据老牛掌握的消息来看,该项目开盘去化率确实很高。



抢眼的楼盘还有山语海二期,二期备案均价约6万/㎡左右,个别自媒体喊出蛇口卖出西乡的价格,虽然略夸张,但也无不道理。目前该盘一期在售的大户型单价约8.3万/㎡,新盘备案价和目前现售价格出现倒挂的情况,致使买房者同样给予非常高的关注度。


该项目于4月底网上开盘,火爆收场。但由于销售现场存在未按规定进行有关信息公示等问题,开盘后的第二天,南山管理局对该楼盘采取了“锁盘”的措施并要求开发商整改。



其实,时间再往前推到今年3月,多个新盘热销早已崭露头角。


宝安西乡的领航城三期,加推新品并启动了中介联动。据说启动联动当天展示中心人潮涌动,付款时都要排着队。


同期的还有龙光玖龙玺项目,放出建面89㎡的和113㎡保留单位销售,市场接受度极高,当天去化也相当好。


除了入市“抢眼”的新房项目外,部分人气新房项目在入市前也是频频发布声明,开发商在开售项目前先发布声明一是意在规避风险,因为楼市调控以来,深圳是加强了对开发商的管控,包括楼盘备案价指导、虚假销售严惩等;二是目前深圳市场优质楼盘供应不多,需求却较高,易引发高关注。


然而,深层看,这反映出了当前房源紧俏,大家对价格的预期值较为乐观;同时潜在说明当前调控期间,压价行为会将一部分价值转移到其它非明面的渠道上释放。

华润城润府三期发布的声明公告


老牛认为,最近新房之所以“火了”,出现购房者“抢房”的现象,有几个原因:


1、新房价格涨势被抑制,误以为“没涨就是降”

从官方数据来看,刚过去不久的4月份,整个深圳共成交(网签)新房住宅1934套,住宅成交均价为54169元/㎡,环比减少16元/㎡,实现月度均价“十九连跌”(数据来源房网数据中心)。


但是,老牛之前在《限价之下 深圳新房真的便宜吗?》一文中也提到,深圳在新房控价上已经形成一套成熟稳定并且行之有效的调控方式,从而反映在数据上是“连跌”,其实是涨势被抑制。另外,新房项目备案不同类型的非住宅产品,这些低价产品也能使得新房成交价格在一定程度上被平均了。


比如4月中获得预售许可的碧桂园领寓,共备案了956套房源,其中652套住宅产品最高销售价格仅为24857.7元/㎡。而该项目的低价产品实为安居型商品房


2、新房、二手房价格倒挂现状,看似“降价了”

目前深圳新房市场上出现了与二手房价格倒挂现象,这一类多存在与地段较优,或自身产品定位高端的楼盘。



之所以出现上述的倒挂现象,主要的原因不是新房的品质不如二手房,而是新房的备案价格受行政指导。这就导致了不少新盘需要与周边二手房对标,甚至跟自身产品的前期项目对标,导致新房备案价格比周边二手房及前期产品的售价还要低些,从而在数据上限制住了新房价格。


3、“三价合一”后,部分购房者的注意力转向新房

3月底出台的“三价合一”政策,使得二手房成交活跃度稍微受挫。老牛从淘房哥团队了解到,像龙坂片区,近期入市的新盘是普遍受到追捧的,但龙坂地区的二手市场则仍是持续萎靡状态。一方面“三价合一”造成交易税费上升对于刚需改善的附加伤害不小,二手市场就变成了最终承重方。


事实上,“三价合一”的影响主要是豪宅税的税费比较高,对普通住宅的影响不大。除了龙坂地区外,其他区域二手房市场并没有没降价情况发生,反而有些惜售不卖。


然而大部分人认为“三价合一”会对二手房交易造成大的影响,导致出现了“二手房受影响大的”的错觉,而正是这种错觉,带动了新房的关注度。


4、明星新房将集中推售,购房者注意力被吸引

根据牛浩思团队的统计,接下来1-2个月内将有一批人气明星楼盘入市,包括宝安福永的华强城、南山科技园的华润城三期、南山蛇口的海境界二期、福田大金沙的中洲湾一期,以及光明和坪山两大区域地王项目玖龙台二期和金尊府……


华强城项目有不少购房者从16年等待至今,老牛朋友圈里就有一批刚需购房者翘首以盼该项目许久;南山的人气豪宅新盘海境界二期和华润城三期也将入市,地段无需赘言,极为优秀,在限价的政策下,关注度颇高;福田的中洲湾项目位处大金沙概念片区,体量庞大,周边配套成熟,也是福田少有的优质大型综合体。


注:二手房价格仅供参考。


以上为部分入市楼盘

老牛已整理近期入市楼盘(共28个)

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由于近期大量明星楼盘集中推售以及即将推售,使得原本平静的深圳新房市场变得活跃起来,事实上,以往一向是新盘供应大户的龙华并没有统计到短期内有新房项目将入市。


也就是说,相比前几年,当前市场的深圳新房没有真的很“热闹”,明星楼盘的带动效应下,看起来市场“火了”不少。


延伸阅读:


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天健天骄    中洲湾


万科香蜜府    华润城3期


华强城     龙光玖龙台


(内容完)


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