顾云昌：大湾区重点发展这七大领域！2018房市好过2017年

今天（5月19日）下午，佳兆业前海广场·佳玺特邀中国住建部政策专家顾云昌莅临现场，独家解读大湾区政策下的地产投资机遇。

整个演讲中，顾云昌就新时代与大湾区、房市与楼市、房市新形势新政策、楼市发展和使命等四个方面进行了深入讲解，他认为，大湾区重要发展有七大领域；

房市与楼市是不同的两个概念，房市现在已是白银时代，而楼市还处于黄金时代；房市的调探不会放松，而楼市并没有调控；

对于2018年全国的房地产大势，他用了：“下行/平稳/小年"这几个词来总结。整个交易总量肯定超不过去年，尽管目前超过一点，到年底肯定超不过，房价基本平稳，有的涨，有的跌，基本上涨得很慢，跌的可能性更小。

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以下是精提观点：

2018年是改革开放40周年，也是中国住房制度改革20周年，作为一个老房地产人，发现深圳搞房地产能发财，很惊讶；现在看起来，房地产不仅不赔钱，国家赚的钱太多了，开发商赚的钱也很多，个人赚的钱也不少。

房地产住房制度改革是中国众多改革中最成功的改革之一。如果没有改革，老百姓住房水平不会有这么大的提升，1998年全国城市人均住房面积7平方米左右，解放前人均住房面积是9平方米，现在我们人均面积是37平方米，而且是在城市人口不断增加的情况下，原来的城市化率是18%，现在是58%。

中国现在已经成为世界第二大经济体，如果没有房地产，中国的经济不会发展那么快，房地产对中国的贡献是绝对的，就单个行业来说，房地产的贡献是最大的。如果没有房地产发展，我们的经济增长不是10%，不是8%，可能连5%都不到。

房地产对老百姓的居住条件、对城市面貌、对中国的经济贡献是巨大的，所以国务院把它定义为国民经济重要支柱产业，目前为止也是全国居民家庭的主要财富所在，中国60%-70%的财富在房子里。

为什么房价上涨过快？其中有刚性需求，还有特别刚性需求，特刚需求是丈母娘需求。第二个问题是保障房做得还不够好，尽管这几年盖了不少，棚户区改造，保障房每年多少万套，但是真正需要保障房的不少人群还没有享受到。

一、新时代与大湾区

我们现在进入新时代，这个时代跟过去不同，社会的主要矛盾发生了变化，十九大讲得很清楚，新时代的主要矛盾是人民对美好生活的日益增长的需求和不平衡不充分发展之间的矛盾。 

新时代的主要任务是：一是高质量发展，一是供给侧改革。

我们对美好生活的向往，一是要提高衣穿住行的品质，二是增加精神需求。十九大提出美好生活的向往，这些方面的需求当然还不够满足，或者说还不充分，我们还不平衡。

供给侧改革，我们现在的问题不是需求问题，现在需求很旺盛，但是没有像样的东西出来，该有的没有，有的供应太多了、过剩了，比如钢铁、水泥供应很大，但是高端的、精的我们供应不足。

我们现在的旅游需求很旺盛，但旅游产品不多，所以我们到国外去旅游，国外旅游当然也是一种旅游方式，精神生活方面的需求明显不足，不充分不平衡发展是我们的问题，供给侧改革就是改革供给当中的问题，供给侧改革恰恰可以引领新兴产业、高端产业的发展，低端产业过时了。

大湾区也好，城市群也好，是经济发展到一定阶段的产物，经济没有发展到这个阶段就称不上大湾区。

城市化过程，全世界经济的发展有一个潮流，即城市化，现在中国叫城镇化。所谓城市化就是农村人口向城市集聚的过程，一个国家是不是现代化，其中有一个指标就是城市化率要达到70%才能称得上现代化国家。

我们的城市化率，1978年是18%，2018年是58%，增长了40个百分点，未来2035年要达到70%。

城市化的过程分为几个阶段：第一个阶段是七、八十年代农民进城，第二个阶段是中小城市人口往大城市集聚，第三个阶段是城市的郊区化，第四个阶段是城市群的建立。

大湾区发展重点（七大领域）

第一：推进基础设施的互联互通。将来大湾区有港口群、空港群，港口不是一个，空港也不是一个，对外交通、内部交通都要连成网络，而且要一体多元化，机场、高铁、轻轨、地铁、公交连在一起，将来城市轻轨把十几个城市连通起来；

第二：提升市场一体化水平。

第三：是打造国际科技创新中心。深圳是科创中心，香港也是科创中心，把科创中心、学校、社会、市场的力量，研究的力量和产业的力量结合在一起。

第四：构建协调发展的现代化产业体系。深圳本身就具有科创中心现代化体系，但这还不够大，应该把香港、澳门和广州都连在一起。

第五：共建宜居宜业宜游的优质生活区。

第六：培育国际合作的新的优势。港澳有国际合作方面的优势，现在要跟“一带一路”战略联合在一起，形成经贸、金融的交通和合作。

 第七：支持重大合作的平台建设。把平台搭建好，从中央到广东、到深圳、到澳门，开了许多会议，制定了战略。

 二、房市与楼市

房市：进入白银时代 楼市：处在黄金时代

把房市与楼市这两个市场分开来说，房市讲的是住房，它是民生产业，是民生经济，国家的政策是市场+保障。

楼市是除了住宅以外的其他房地产，公寓既是楼市也是房市，出租的时候就是楼市，自住就是房市，或者简单说，把自有房子叫做房市，国家的宏观调控都是针对房市的，没有针对楼市，楼市是产业地产。

我们投资要分清楚，一个是楼市投资，一个是房市投资，习总书记说到房地产发展的定位，说“房子是用来住的，不是用来炒的”，这里说的房子是针对住房的。

国家统计局的统计当中，69%、68%是房市的投资，还有不到三分之一是楼市的投资。

 房市：进入白银时代。中国的房市现在已经进入白银时代，黄金时代过去了；现在进入增量和存量并举、新建和改造并举、销售和租赁并举的相对平稳的时代。

楼市：处在黄金时代。投资房地产，不仅投资住宅地产，还有楼宇地产。美好生活、幸福产业、升级转型都需要大量的楼宇产生，产业地产要进一步发展，进入新时代。

三、房市新形势新政策

  房市有周期，此起彼伏，巨龙舞动

房市的发展就像巨龙舞动，当深圳、北京、上海这些一线城市的龙头起来的时候，后面的龙尾巴还没动，当龙头下来的时候，二线城市开始上去， “巨龙舞动”是给各位投资者提个醒，每个城市都不一样，一线城市在前面，三四线城市在后面。

中国的一手房市场往往看不出市场规律，因为房地产市场价格机制很重要，价格高说明供不应求，价格低供大与求，而二手房市场最能体现市场涨和跌是市场的真实反映。

中国房地产市场的发展目标要确定新的住房制度，建立长效机制，十九大提出要建立“两多一并”的住房制度，两多即多主体供给，多渠道保障，租售并举的住房制度。

住房制度一是要保障所有人都有房住，或者买，或者租，二是保持房价平稳，房地产市场健康发展。

 房价上涨的主要因素是钱太多了。周小川行长说我们长期的M2广义货币增加速度太快，用老百姓的话说就是货币超发造成资产价格的泡沫。我查过资料，2000年全国M2广义货币13.6万亿，2015年M2达到136万亿，15年我们的货币总量涨了10倍，现在是160几万亿。

 第二个原因是土地的问题，土地错配，我们国家的土地是国土部统一掌握，每年给深圳多少、上海多少，给每个城市多少，土地为什么会错配？

也是因为我们的体制问题，北京、上海早就定了指标，到2020年北京、上海的人口不能超过1800万，其实现在早就2300、2400万了，但土地是按照1800万人口分配的，所以土地老是不够。

还有一点，现在的社会财富差距比较大，缺少投资渠道，缺少能让老百姓投资的金融产品，所以导致拼命投资房市。

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