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重磅!时隔20年 深圳启动二次“房改”!(附解读)

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2018.6.5 10:03浏览:163135

今日上午(6月5日),深圳举行深化住房制度改革新闻通报会,发布 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。


1998年,正式发布第一次房改,确立住房就是资产,开启土地财政时代,奠定深圳过去三十年的辉煌。2018年,深圳第二次房改,解决四大住房核心问题,决定深圳未来三十年的经济生命线。

 

深圳政府出台的住房保障体系在于缓解深圳目前面临的四大住房问题:1、高房价下,人才吸引力弱减,影响城市竞争力;2、供需不平衡;3、住房结构不合理;4、保障不充分。


《意见》重点内容:


关于计划建设住房指标:

 

●2018年至2035年,我市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。


●2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。


各类住产的硬性供应指标:


1、市场商品住房,占住房供应总量的40%左右


2、2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%


其中,人才住房,占住房供应总量的20%左右,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。


3、安居型商品房,占住房供应总量的20%左右,建筑面积以小于70平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。


4、公共租赁住房,占住房供应总量的20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民,建筑面积以30—60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。



流转时间:


●人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转。


●购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年, 符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易


供地情况:


1.增加建设用地,实施以公共交通为导向的住房开发模式,突出产城融合、职住平衡,在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。 


2.盘活存量用地,加大棚户区改造力度,推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。


3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。


4.盘活各类存量用房,推进社会存量住房租购。


5.实施公共设施综合开发,通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。


6.开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设保障性住房




专家解读:


  宋丁:符合深圳地产发展战略方向 推动房产市平稳运行


  (中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任)


  当供给侧发生这么剧烈的变革,需求侧也必然出现深刻变动,大量需求会涌入保障性住房消费行列,原有的商品住房上的供需两端都在收缩,特别是商品房中间的普通住房在大量保障性住房的压力下,可能出现价格趋稳的局面。但豪宅部分,由于占比减少,可能会保持需求旺盛的格局,房价可能仍然有上浮的较强动能。也就是说,将来深圳的普通商品住房和豪宅之间的价格可能会进一步拉大,这一点应该不难理解。


  这个意见所涉及的问题面很宽,可能在未来实施过程中会出现很多困难和问题,但是,它的大方向是符合深圳房地产发展战略方向的,无论如何都非常值得期待,期待意见能够尽快全面、高效得到贯彻落实,真正推动深圳住房制度的实质性变革,推动深圳“房住不炒”、“住有所居”的实现,推动深圳房地产市场的长期平稳健康运行,推动深圳在即将降临的粤港澳大湾区的发展中起到更加重要的作用。


徐枫:保障房占供应量大半江山,对于稳定房价是重中之重


(深圳市房地产中介协会研究总监)


我们的基本观点,点赞深圳房地产主管部门:


1、增加保障房在市场中的供应量,根据预期理论,会进一步加剧商品住宅市场的调整。加之此前的房价20连跌,都是目前深圳市场需要的降温药。房住不炒方向需要类似政策得以落地。


2、建议是进一步减少人才房在保障房中的比例。人才的认定是靠市场,不是靠政府。如果是人才,意味着获得资源的能力高于社会平均水平,也不需要政府在住房方面提供保障。而需要提供保障的人群一般是社会弱势群体。保障房顾名思义,在资源有限的情况下,更应该惠及弱势群体。人才房在深圳可以是产业结构调整的导向性政策,但占据的比例和绝对值,可以在现有水平下进一步下调。另外人才的界定,会引发很多不必要的讨论,也有机会引发灰色交易,综上,建议进一步减少总量。


3、深圳商品房结构里,50%以上的为小产权房。要从根本上解决住房供应不合理的问题,就需要相关部门突破现有制度框架,以特区精神,动小产权房的奶酪。


保障房占市场供应量的大部分江山,对于稳定房价,解决民生问题是重中之重。


凤凰树:全国第一个公建房比例最高城市 购房者买房不要盲目


(房网著名剑客、资深户型专家)


改革开放40年,深圳楼市再出发找到新起点:建立全国第一个公建房占主体的住房供应系统,进而成为全国第一个公建房比例最高的城市。


截止2017年,深圳住房总量1055万套,其中商品房146万套,公建房36万套。到2035年,深圳将新增公建房(人才房、安居房、公租房)不少于100万套,则公建房136万套,商品房216万套,公建房:商品房=38.6:61.4;估计到2050年,公建房:商品房=50:50,将与香港的住宅结构相近。


今后17年,深圳的公建房占主体,将有效地分流商品房市场,缓解商品房的供需矛盾,“低端有保障”地解决了低端居住需求。随之而来的,中小户型的供应可以由公建房和租赁房解决;商品房将主要解决改善居住和高端居住的需求。供应渠道的分设,商品房的户型面积将顺应改变。


深圳在今天发布住房新政,也是此轮楼市调控的组成部分,旨在“改变市场预期”。新政引导买房者应视自身条件选择不同的住房供应渠道,不要盲目地“千军万马”挤上“商品房”的独木桥。


张大伟:深圳谈不上房改,只是在保障体系上更丰富


(中原地产首席分析师)


深圳当然谈不上房改。


1、未来17年深圳计划供应170万套房,这个数据是最近2年继上海5年170万套、北京5年150万套房之后第三个城市明确长周期供应计划城市。


2、从绝对供应量看,按照每年10万套的量看,对于人口明显增加的深圳来说并不算多。(京沪都已经开始控制人口)


3、从供应主体看,过去市场化的商品房占供应主题,保障房供应占辅助的结构出现了调整。市场化商品房占40%,租赁房,和部分产权的人才房供应增加。


这和过去20年执行的住房制度并没有根本性变化,只是在过去缺失的保障体系上做的更丰富。


4、从住房体系看,房地产市场在过去20年投资属性过强,买房就赚钱的财富效应导致投资需求集中,土地财政根本性依然没有变化。增加供应的确可以缓解市场供需结构,深圳过去几年最大的问题是土地供应少,未来对市场的影响也主要看,供应量的完成情况,以及人才房等保障类型房屋是否具备投资属性。


以下是重点归纳内容:


第一,提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的深圳市住房供给和保障体系的总体设计,其显著特点是全覆盖,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况,找到其解决住房问题的途径,实现住有所居。这是深圳市率先全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。


第二,大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。


第三,提出了6类15种住房建设筹集渠道,破解深圳市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约。


第四,完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计,明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。


依据计划,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套


第五,对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。


第六,大力发展住房租赁市场,建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台,提供真实、透明、 便捷、安全的租赁信息服务,减少中间收费环节,引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易,逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。


更多群体将纳入公租房保障


针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,这部《意见》着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为三大类:


第一类是市场商品住房,占40%左右,做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。我们将继续严格实施房地产市场调控政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持以中小户型商品房为主,努力促进房地产市场平稳健康发展。


第二类是政策性支持住房,占40%左右,包括人才住房和安居型商品房,分别占20%;其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的 60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右。


第三类是公共租赁住房,占20%左右,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30-60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。特别是在过去保障的基础上,进一步扩大了保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。


到2035年筹建各类住房170万套


深圳市住建局相关负责人介绍,通过这部《意见》,深圳市委市政府希望通过完善住房供应与保障体系,努力让深圳全社会对未来住房有良好的预期,实现住有所居。在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。


深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整,合理规划布局了住房空间,进一步加大住房土地供应力度,计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。为了更好地盘活存量、优化服务、加强监管,规范和培育发展住房租赁市场,深圳去年开始构建真实、透明、便捷、安全的住房租赁交易服务监管平台,目前正在扩容运营中。













答记者问



问题:《意见》提出要深化住房制度改革,主要体现在哪些方面?


答:《意见》构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系,归纳起来,主要体现在以下六个方面:


第一,提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的我市住房供给 和保障体系的总体设计,其显著特点是全覆盖,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保 障,让每一位市民都可以根据自己的情况,找到其解决住房问题的途径,实现住有所居。这是我市率先 全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。


第二,大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住 房供应总量的60%左右。


第三,提出了6类15种住房建设筹集渠道,破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约 。


第四,完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计,明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。


第五,对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。


第六,大力发展住房租赁市场,建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台,提供真实、透明、便捷 、安全的租赁信息服务,减少中间收费环节,引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易,逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。


问题:《意见》对人才住房制度做了哪些完善?


答:设立人才住房制度是我市住房供给和保障体系的特点之一,《意见》在市委、市政府于2016年发布的《关于完善人才住房制度的若干措施》的基础上,作了进一步的完善和优化:

一是加大货币补贴力度,鼓励支持人才租购市场商品住房;

二是实行租购并举,探索建立先租后售、以租抵购制度;

三是明确规定了户型面积标准和租金、售价标准;

四是实行一定年限内封闭流转;

五是对高层次人才实 行更加优惠的政策,符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房,在深全职工作满5年以上,符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。


问题:什么是人才?人才住房的适用群体有哪些?


答:根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号,以下简称13号文),具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员),或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上),或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录,且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才,都属于人才的范畴,都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲,一类是高层次人才,另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的,都称作人才,都可以按规定租购人才住房。


《意见》提出,人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。


问题:住房发展目标建设筹集170万套是怎么确定的?


答:《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则,与正在编制中的深圳市城市总体规划 (2016-2035年)充分衔接。


截至2017年底,我市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人, 预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。


问题6:《意见》对公共租赁住房政策作了哪些完善?


答:《意见》根据国家有关政策和深圳实际,将政府提供公共租赁住房作为基本住房保障的主要方式 ,对公共租赁住房政策作了进一步完善:

一是明确规定公共租赁住房主要面向低收入及部分中等偏下收入户籍住房困难居民,通过设立收入财产限额标准实施精准保障;


二是安排一定比例的公共租赁住房房源,面向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,不限户籍;


三是规范租金标准,规定为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,其中特困家庭为公共租赁住房租金的10%;


四是明确优先顺序,特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保,对符合规定条件的残疾人、重点优抚对象、计生困难家庭、见义勇为人员等特殊群体优先保障;


五是根据我市强区放权的战略部署,进一步落实区级政府的基本住房保障属地责任,加强全市房源统筹调剂和区际协作;


六是明确公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。


问题7:对基本住房保障对象如何安排住房租赁补贴?


答:《意见》按照上述文件要求,结合深圳实际,提出面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。住房租赁补贴保障范围由特困人员、低保和低保边缘家庭扩大到户籍低收入和中等偏下收入居民 。基本住房保障对象既可以选择申请公共租赁住房,也可以选择申请住房租赁补贴。我局将会同有关部门抓紧研究制定实施办法,在此基础上开展住房租赁补贴工作。


问题:如何处理新旧政策衔接问题?


答:《意见》中明确,按照“老人老办法、新人新办法”的原则,妥善解决已取得备案回执及已在册 的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题,确保改革平稳过渡,新旧政策有序衔接。 具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》,制定《 深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行,面向社 会广泛公开征求意见,做到科学决策、民主决策、依法决策。


问题:《意见》提出的住房发展目标公布后,对房价将会产生什么影响?


答:市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出全覆盖、多层次、差异化,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体 ,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。同时,《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性,严格落实各项调控措施,保障合理住房需求,抑制投资投机性需求。这 些政策的贯彻落实,将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。


问题:如何体现住房分配的公开公平公正性?


答:加强住房分配管理,体现公开公平公正的原则,是住房保障和人才安居工作的生命线。《意见》 明确提出:一是要健全诚信申报和信息公示制度,完善准入和退出机制,强化用人单位的管理责任;


二是要建立保障对象经济状况认定核对机制,加强核查机构工作力量,增加财政投入,充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度;


三是设计多种分配方式,如轮候、抽签、摇号等方式 ,具体办法将在三个配套文件中作出详细规定;


四是严肃查处骗租骗购、转租转售、重复享受住房保 障等违法违规行为,并将违法违规信息纳入全国信用信息共享平台,让失信人处处受限。我们欢迎社 会各界对住房分配工作进行监督。


问题11:市民购买了商品房后,还能否购买人才住房或安居型商品房,购买了人才住房或安居型商品房后,还能否购买商品房?


答:出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策,以限定套型面积、销售价格 以及转让年限等,面向符合条件的人才群体或户籍居民供应,属于政策性支持住房,主要目的是要解 决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此,根据人才住房和安居型商品房的相关规定,如果申请 人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房),或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等,均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。


出售的人才住房和出售的安居型商品房,实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后 ,在封闭流转期间,如另行购买市场商品住房,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。需要说明的是,对于高层次人才的购房优惠政策,目前市有关部门正在抓紧研究制定当中 。


问题:购买人才住房或安居型商品房后多长时间才可以取得完全产权并上市交易?


答:《意见》提出,出售的人才住房和安居型商品房将会在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间 ,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让, 或由政府按规定回购。


《意见》同时提出,购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年, 符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易


问题:为什么要设立收入财产限额标准,该限额标准将如何设定,如何核查?


答:合理划定基本住房保障对象和租购安居型商品房的收入财产限额标准的必要性在于:


一是我市户籍政策变化,人口持续净流入。目前在公共租赁住房和安居型商品房申请条件里没有设置收入资产线 ,一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困难不能得到及时解决。合理确定收入财产限额标准,有利于住房保障工作的精准化和可持续发展;


二是国家、广东省对保障性住房的申请均有资产收入线的要求,《深圳市保障性住房条例》也有此规定;


三是设置收入财产限额是国内外城市的通行做法。

 

我市住房保障的收入财产限额将由市发改委会同市住建局、市民政局等相关部门,根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素,共同研究划定, 并动态调整。



(资料来源:南方日报、深圳大件事)


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