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深圳重磅新政落地:个人3年限卖 企业禁买(附最新买房资格表)

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2018.7.31 18:29浏览:1396481

刚刚(7月31日傍晚),继2016年10月4日深圳发布“104”新政后,深圳时隔21个月,再次收紧调控,发布最新政策。


《通知》的主要内容


1、企业限购。通知发布之日起,暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房。


2、商务公寓限售。各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售;个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售。


3、个人限售。居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。


4、抑制离婚炒房。购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行。


5、热点盘公正摇号销售。对关注度高的项目采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作。


此次政策从发布之日起执行!



就在不久前,深圳出现招商双玺、润府三期等热点楼盘“房价倒挂”“企业购房”“离婚买房”等现象,反映出市场投机行为依然存在。本次调控政策将时下置业者关注的商务公寓、公司买房、离婚买房的热点情况全部“堵住”,可以说也是相当严厉了。

 

本次政策划重点


1、暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。


2、各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10 年转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。


通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。


3、居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。


4、对购房人离婚 2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于 70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于 30%执行;若能提供离婚前家庭仅有 1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于 50%执行。


5、对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘,引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作,并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。


深圳最新买房资格表



官方解读


王锋(住建部专家、深圳市房地产研究中心主任)  


关于企业限购。近期,一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。为此,深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房;一是有利于堵住漏洞,避免个人绕开限购政策进行炒房,二是有助于“摇号购房”的公平性,防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。


关于商务公寓限售。近五年,我市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%,个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来,北京、上海、广州均加大力度,抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台,一是有利于抑制投机,堵住社会资金炒作商务公寓;二是确保产业用地供给,发挥商务公寓基本配套作用;三是增加租赁供应,促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施,可能影响开发商参与城市更新的积极性,但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间,具有积极的意义。


关于个人限售。2017年,我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。近两年,北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策,抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施,有利于抑制短期炒作和非理性购房,防止未来过度抛售可能导致的经济风险;政策仅对新房限售、未追溯已购住房,有利于住房合理流动且富有人性化。


关于抑制离婚炒房。今年以来,我市离婚人数增长较快,存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前,北京、广州等多个城市已出台类似政策,限制借助离婚炒房。该政策的出台,进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞,也有利于框正社会伦理和公德;政策措施较为精细,有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害,措施具体精准也体现人性化。


此外,《通知》还提出了要加大市场整顿力度,打击侵害群众利益、治理市场乱象等措施;提出“线上公证摇号”、“线下公证选房”等摇号购房模式。这些政策,有利于进一步规范房地产市场秩序,落实住建部七部委治理市场乱象的指示,保证房地产市场公开、公平、公正运行。


业内解读

 

咚咚牛浩思:打击投机购房,但难以撼动深圳供需矛盾

(咚咚新房专家)

 

这次深圳新政的基本上把市场上大家能想得到的调控漏洞都涉及到了,短期内对深圳楼市无疑是一场震荡。与此同时,进一步挤兑了市场的投资投机需求,对于真正的购房需求反而有利,但不可避免地会再次波及到改善型需求。

 

这次新政最大的杀手锏无疑是“限售”,限售打击的便是纯粹的投机购房者,让其持有周期拉长,持有成本提高,缓解市场短期的供需失衡压力。比如,不久前的华润城三期,据老牛所知,就有不少是凑钱或做好短期2-3年就出手的投机者。

 

所以,限售事实上是一种市场短期内的保护措施,更好地匹配真正的购房需求。不过,限售也并非长久之策,在投资渠道仍旧匮乏的当下环境,有一定实力的投资客,早已做好了长投计划,短炒空间早在新政之前,就已堵得差不多了。同时,限售也在一定程度造成短期内的流动性紧缺,供需失衡的局面有可能加剧。

 

商务公寓禁售也是这么个道理,不过商务公寓的投资周期比住宅更长,租金回报为主,实际影响可能不大,并且能够释放更多的租赁房源,对于中高端租赁需求来说,可能有利。

 

限制企业购房这块,如果没有细则补充,那么该力度远没有上海的大,上海的企业购房必须同时满足缴税金额和职工人数的要求,而非空壳公司。深圳如果不在细则上补充打击空壳公司购房,那么针对企业购房行为的限售,则意义不大,因为实际操作中,并不需要通过交易行为就可以规避现有的限售措施。

 

总的来说,此次新政比较好地弥补了市面上尚存的政策漏洞,更体现了调控的长效机制,也更好地打击了投资投机购房行为。但是,依然难以撼动深圳的供需矛盾。

 

张粉层:杜绝买房人炒房动机,资金流向房地产可能性降低

(房网数据中心首席研究员)

 

深圳新房市场的限价政策,造成部分热点区域出现新房与二手房价格倒挂的情况,催生了一批高性价比的新盘,受到市场的高度关注。一些企业或个人通过企业买房或者离婚买房的方式,获得购买资格,加入买房大军,进一步推高了部分个盘的市场热度。

 

本轮调控新政的颁布,从源头上严控购房人的买房资格,杜绝买房人的炒房动机。新政的实施,随着企业买房名额和离婚买房名额的退出,市场上的交易,将是实实在在的居住需求。

 

限售政策,延长了投资客的投资周期,使得投资预期存在更大的不确定性,社会富裕资金流向房地产市场的可能性将有所降低。

 

淘房哥:短期可买到笋盘,长期会减少二手房供应

(咚咚二手房专家)

 

此政策主要抑制深圳楼市的投机炒作水分,新房和二手房价格倒挂,投机打新的气氛强烈,现在把企业打新的漏洞堵住;还有居民个人购买商品房限售3年,也会阻挡一部分想短炒的投资客,让真正自住的家庭更有机会能买到房,竞争者少了,还有机会买到一些笋盘,对于刚需是好事。

 

但是长期来看,限售会减少二手商品房的供应,就怕会加剧供需矛盾。

 

离婚买房比例在增加,如果离婚2年内有贷款记录内的,按2套住房信贷要7成,也是降低家庭杠杆贷款,对换房家庭有影响,之前打算离婚买更高总价的房子,现在贷款减少只能降价要求。


朱罗纪:这是一次对过去2年政策漏洞的全面打补丁

(地产知名大V)

 

总体评价,可做两点点评。

 

一方面,如前,这是一次对过去2年政策漏洞的“全面打补丁,性质上还是更加严厉更加精细的需求管理。也印证了我之前的判断:市场表现和政策预期不符,政府不会认为是政策错了,而是认为政策力度还不够大,政策的艺术性还不够完美。所以要继续加码,要继续修订优化。就像一位画家画一幅画一样,把鹿画成了马,可以撕掉再画一张。但是这位画家很骄傲,怕被人看轻,他觉得要不断的修改,最终这个鹿是一定会改成马的。

 

另一方面,不断的打补丁,最终会出现什么局面。我打个不恰当的比方,你在一个很深的游泳池里游泳,你把篮球使劲的往池底按。可能会有俩结果,要么是你力气不够大或者蓝球滑了,弹上来了,弹得老高。要么是,你牛你力气大,按到底了,但是篮球受不住压力,按炸了,把游泳池炸崩了

 

樱桃大房子:刚需有充足的时间,在未来两年上车

(地产知名大V)

 

对企业限购,对高端豪宅盘,可能会有点小影响,因为有钱人很多没有名额,毕竟是几千万的房子,也不敢轻易用不信任的人名义买,以前宁可注册公司买,多交点税都无所谓,如果不能买住宅了,那有钱也只能看着别人买了。

 

限离,减少投机炒作,但也只是个小补丁,不构成对整个市场大的影响。

 

限售能出来,会把一部分短炒的投机客烤焦,他们的杠杆比较高,有的人甚至是用消费贷周转,这部分投资客比例在10%-20%,如果他们是2016年进场的,那亏损无疑。

 

就目前其他城市来说,房价还在上涨的,投资者似乎忘记了限售这一条,比如重庆、昆明、宁波、贵阳、武汉、杭州等,楼市还是按照既有的上涨节奏在走。

 

房价下跌的城市,比如北京,环京,商品房根本就没有限售,主要是因为限购限贷太狠了,该跌照样跌。厦门房价也跌了,限购限贷的同时限售了,等于雪上加霜,所以原计划短炒的投资客想割肉也不行,被套的动弹不得。

 

南京、广州、成都、苏州、郑州这些限售的城市,现在也是处于横盘状态,没有看到明显的下跌。



热点城市最新限售、限贷、限购政策一览


 

文件全文


《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》


为贯彻落实党的十九大精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,规范房地产市场秩序,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,现提出以下措施:

 

一、加强法人单位购买住房管理

 

暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

 

通知发布之日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。

 

二、加强商务公寓销售和运营管理

 

各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10 年。

 

通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。

 

三、加强商品住房转让管理

 

居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让。

 

通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。

 

四、完善差别化住房信贷政策

 

对购房人离婚 2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于 70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于 30%执行;若能提供离婚前家庭仅有 1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于 50%执行。

 

市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度,联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。进一步加强新建商品住房的销售管理工作,对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘,引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作,并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。


深圳市人民政府办公厅

2018 年 7 月 31 日印发






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