罗湖区更新办法意见稿：严控炒卖项目，旧住宅不适宜计划清理！

日前（8月21日），为进一步推进罗湖区城市更新管理工作，根据区政府工作部署，全面启动修订工作，形成为《深圳市罗湖区城市更新实施办法（征求意见稿）》，现予以征求公众意见。

自2009年深圳市实施城市更新制度以来，一直以“政府引导、市场运作”为推进更新工作的理念。经过近十年的发展，在城市更新工作中凸显出一些问题，如何在更新中更好地实现社会公共利益？如何通过更新落实产业发展目标？如何通过提高城市更新的整体品质，推动城区的高水平发展？这些问题都亟需通过强化政府引导，加强更新统筹予以解决

基于上述情况，罗湖区城市更新局在《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》的基础上，经过进一步完善、加强了可操作性及制度优化，形成了该《实施办法》意见稿。

- 划重点 -

1、城市更新审批职能分工

明确领导小组及各成员单元的具体职责。

①构建产业发展监管的分工及协同机制，由发改局牵头；

②更新项目移交政府物业的管理分工及配合机制，由区物业办负责；

③理顺拆违行为的管理分工，区规划土地监察局负责巡查，区住建局依法拆除；

④合理调整并明确街道办职能，负责旧住宅项目社会风险评估，以及城中村相关审查备案。

2、政府引导，“更新统筹”

新增“更新统筹”章节，主要内容体现在建立和优化区级城市更新规划体系；加强对涉及产业的城市更新项目引导与监管；建立城市更新项目优先推进及负面监管工作指引；完善社会稳定风险评估制度等方面。

具备下列情形的更新项目，应当开展社会稳定风险评估：

①新申报拆除重建的旧住宅及混合旧住宅、城中村项目；

②已立项，但在拆迁补偿、回迁安置等方面，发生过信访、法律案件，可能影响社会稳定的项目；

③维稳办、信访局等认为需开展风险评估的其他项目。

3、完善城市更新审批程序

明确城市更新单元计划规划申请流程的审查；在实施主体确认之前，要求对补偿对象进行公示；明确在项目实施监管协议签订及实施主体确认之前，应签订产业监管协议，人才及保障房配建监管协议；完善建设工程方案设计核查工作等。

4、超2.5容积率城中村，以综合整治为主

强化城中村改造的规范，进一步明确对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，除开以下两种情形外，原则上仅进行综合整治，不再纳入拆除重建单元计划。

①落实重大城市基础设施和公共服务设施；

②对片区产业统筹发展具有重要意义，除回迁房以外新增建筑面积全部用于产业发展或公共配套的

5、禁止擅自开展城市更新活动

未经辖区相关部门审查批准，擅自进入城中村、旧屋村开展城市更新活动的房企，由辖区街道依法清理；造成严重后果，可取消参与罗湖城市更新活动的资格，并取消项目在3年内申报更新计划的资格。

6、限制更新项目股权变更、严控炒卖项目

为进一步加强对城市更新项目的倒卖监管，要求项目自确认实施主体之日起至工程竣工验收期间，不得通过任何形式转让项目，监管协议需载明限制转让约束性条款

7、规划建筑物的拆除时间及相关程序。

建立了建筑物拆除备案制度，明确了区住建局为报备主管部门，同时明确了相关监管及违规处理的责任部门。

8、完善计划清理制度，

主管部门在更新计划公告等各阶段对项目调出规定内容予以备注；被调出的项目，申报主体自行理清相关经济与法律关系；已列入计划的旧住宅更新项目由于涉及众多业主利益，不适宜进行项目清理，因此明确不适用本条规定。

符合以下情形且属于非政府原因的，可调出计划：

①自城市更新单元计划公告之日起 1 年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划申报的；

②自更新单元规划批准之日起 2 年内，项目首期未确认实施主体的；

③更新前为单一权利主体的，自实施主体确认之日起 1年内，未办理用地出让手续的；

④更新前为多个权利主体的，自实施主体确认之日起 1年内，未办理用地出让手续且经辖区街道办事处评估社会稳定风险可控的。

值得注意的是，上述第④条，视情况可不予调出计划，但应一次性无偿贡献项目计容建筑面积的 10%用作人才住房和保障性住房、创新型产业用房、创新型人才公寓等用房或其他公共配套用房。本条规定通过增加项目未按期推进的开发成本，加大督促监管力度

 附：《实施办法》意见稿