东莞新盘备案30 丰华珑远翠珑湾7栋首次备案 均价2.5万/㎡

老牛在发改局发现丰华珑远翠珑湾7栋已经成功备案。项目位于莞城区东纵大道南面（R2线东城站A出口处），君尚百货对面，项目占地面积约9万㎡，总建面约36万m²，共由8栋洋房和2栋商业公寓组成。

本次备案的7栋共有244套，均为住宅产品。整体的备案均价约25083.03元/m²，备案总价区间为238-406万，户型涵盖99m²-126m²的3-4房，两梯四户。

【建面99㎡】

分布在1单元03-04、2单元03-04三房两厅两卫，动静分明，户型较紧凑，公共面积（过道）占用空间比例少，景观阳台均为正南向，通风采光较好，看小区花园景观。

建面99m²的备案单价区间在2.4-3.5万/m²之间，总价区间在238-347万之间。

【建面116㎡】

分布在1单元02、2单元01三房两厅两卫，正南、正北向通透户型，双阳台设计，动静不分区，动线设计不合理，过道占用一定的空间面积。

建面116m²的备案单价区间在2.4-2.5万/m²之间，总价区间在278-406万之间。

【建面126㎡】

分布在1单元01、2单元02四房两厅两卫 ，正南、正北向通透户型，双阳台设计，大竖厅，过道占用一定的空间面积。

建面126m²的备案单价区间在2.4-2.5万/m²之间，总价区间在304-317万之间。

这次推出户型使用率都达到了0.8以上，对于超30层高的高层来说，这样的使用率只能说是比较高的，两梯四户，部分户型产生对视，私密性较差。

以1单元03为例，从层差上来看，除了203以外，其余楼层备案价格均为2.5万元/㎡，层差价格波动较为稳定。

正常情况下，楼层越高从而价格也随之上涨，但此次丰华珑远翠珑湾7栋的备案价格较为独特，其中从3层至31层的单价（2.5万元/㎡）未曾改变。 

因为高楼层通风采光较好，视野较为开阔，所以在同等价格的情况下，老牛建议置业者可优先考虑高楼层户型。

但顶层因为日照时长较长，及渗水率较高，如价格无优惠的前提下，老牛不推荐考虑。

按正常定价而言，203备案价格应为整条腿当中价格最低，但本次备案却成为最高备案价，且高于其他楼层1万元/㎡，老牛猜测此户型或因赠送面积、或户型结构上的变化而导致。

项目与东莞地铁R2线东城站直线距离约530m，临近东纵路、东城中路和东城西路等区域主干道。这三条区域主干道，北至高埗，南往南城、厚街，东达东城、寮步。正常而言，有这般路网配套，应该是相当便捷才对。但道路规划建设较早，且随着周边商圈和写字楼的出现，车流量明显增加。

商业配套方面，项目自带2万m²的沿街商业，除了自带的沿街商业以外，周边1公里范围内，有君尚天虹、家乐福、沃尔玛、世博广场、万达广场和主山批发市场，可满足绝大部分生活需求。

据老牛了解，项目由8栋住宅、2栋商业公寓，以及两层高的2万m²沿街商业和一所18班制幼儿园组成，住宅性质70年产权，户型涵盖99-158m²的3-4房，两梯四户，预计2020年装修交楼；公寓部分为4.5m层高loft，户型涵盖60-70m²，通燃气。

项目作为大型的商住混合小区，其大户型为主，定位高端轻奢型。住宅三房99m²起，四房126m²起，户型上亮点不大，且周边也相对较为成熟，老牛认为丰华珑远翠珑湾更适合自住需求的购房者。

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