东莞新盘备案31 天麟天瑞4、5栋备案 均价约2.47万/㎡

老牛在网上发现天麟天瑞4、5栋已经成功备案。项目位于东莞市大朗镇富民中路与长富中路北交汇处东侧，项目占地面积约2万㎡，总建面约7.9万m²，共由6栋洋房组成。

本次备案的4栋和5栋合共162套，均为住宅产品。整体的备案均价约24763元/m²，备案总价区间为233-368万。户型涵盖97m²-129m²的三至四房。两梯三户，梯户比较低，舒适度相对较高。

4栋包含了建面100.52m²、104.6m²和115.76m²三个户型，备案单价区间在2.42-3.44万/m²之间，总价区间在244-360万之间。

5栋包含了建面97.49m²、116.75m²和129.36m²三个户型，备案单价区间在2.39-3.15万/m²之间，总价区间在233-368万之间。

这次推出户型使用率都达到了0.75左右，对于30层高的高层来说，这样的使用率只能说是比较低的，虽然两梯三户，舒适性和私密性都较好，但是公摊面积较大。

以4栋01为例，从层差上来看，采用的是类似橄榄形的定价方式。楼层差价范围在50元/m²-200元/m²不等，层差价格波动大致较为稳定，且规律也较为明显。

2至16层呈递增趋势，而16层以上则呈递减趋势，跳差出现在2楼、14楼和24楼以及顶层。

2楼主要是因为楼层较低，通风采光和视野都相对较差，所以出现了跳差的情况。

14楼和24楼的跳差，老牛认为主要是因为开发商对楼层数字的忌讳，所以在定价上做了一定的处理，但如果购房者不忌讳的话，14楼和24楼的性价比相对较高。

而顶层的跳差，则是因为顶楼的日照时长较长，以及渗水率较高，所以会较次顶层便宜，这样的定价都是合理的。

层差价格较小，也一定程度上反应了，楼层高低对采光通风和视野景观的影响不会太大。

项目紧邻富民大道和长富中路，这两条镇区主要干道，自驾虽说便利，但是拥堵缓行情况较常发生。距离规划地铁R1线直线距离约1.1公里，东莞地铁R1线后期规划与深圳地铁6号线和广州地铁5号线实现无缝接驳。

位于大朗中心商务区，临近松山湖片区目前最大的商业圈长盛商圈，周边购物、餐饮配套丰富，但是主要以中低档为主，后期碧桂园自带购物中心建成后，招商和运营成功的话，将会对商圈档次起到一定的提升作用。

但是项目体量较小，且部分户型的设计欠缺合理。

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