731新政后，实探罗湖住宅一线情况（附项目解析）

城市更新一直是原关内中心区的主旋律，罗湖区近两年入市项目较少，不得不和城市更新缓慢的进程有关系，虽然规划有不少项目，但是道路坎坷。

相对来说，罗湖位置较中心的区域蔡屋围和笋岗片区这两年有不少项目入市，目前笋岗的城市面貌改善较大，但是项目多以商业，公寓和产业较多，住宅少。蔡屋围这块相信未来也是罗湖城市更新的主力。

昨天，罗湖红桂片区的一个住宅项目实地剑兰郡于晚上7点悄然开盘，下面跟随大山的脚步了解这个项目。

项目解析：

1、 地段

项目地处罗湖和福田交界处，临近福田华强北商圈、罗湖地王万象城商圈和东门商圈，均可通过地铁3、9号线地铁通达，地面交通也可相对快速通达，不过行驶中红绿灯较多。项目周边沿街地铺较多，楼间距较密，除东面有遮挡外，其余方向视野均比较开阔，朝南高层户型均可看到京基100,。地段上来说，实地剑兰郡属罗湖中心区位置，各种商业和生活配套比较优质，触手可及，缺点就是密度较高，休闲空间少。

2、 交通

项目离地体距离比较舒适，行走路程400米左右，时间在8分钟左右即可到达，地铁3、9号线红岭站接驳站，可快速换乘1号线和7号线地铁，通达南山宝安。

地面交通临近红桂路、红岭路、宝安南路，均可短时间内通达三条城市快速路北环大道，滨河和深南路，早晚高峰期车流较多，红绿灯较多，会影响部分出行效率。

（牛浩思供图）

3、 周边楼盘

项目周边有老旧楼梯房、写字楼及大厦型物业，还有军产房，同等地段可选择性较多，楼盘新旧程度和户型，装修这方面，实地剑兰郡有一定优势。下面列举几个周边楼盘供参考。

金众经典家园：中小型高层社区，批地时间1995年，2002年竣工，位于罗湖区红桂路与宝安南路交汇处西北侧，共2栋4个单元，户型方正，小花园内有泳池、健身和儿童设施；周边配套完善、生活交通便利，附近有新一佳、岁宝百货和家乐福等商业配套，近地铁3号线和9号线红岭站，中小学属桂园中学和红岭小学学区；位于十字路口的单位较吵。目前均价6.3万/平。

红桂皇冠名庭：独栋高层社区，2006年建成，位于罗湖区红桂路与宝安南路交汇处西南侧，商住两用，户型方正，18层以上为商住性质，可注册公司，不限购、不限贷，无休闲空间；周边配套完善，生活交通便利，附近有新一佳、岁宝百货和家乐福等商业配套，近地铁3号线和9号线红岭站，中小学属红桂中学和桂园小学学区；小区位于十字路口较吵。目前均价4.65万/平。

红岭集团南区大院：小型多层社区，批地时间1989年，位于罗湖区红岭路与红桂路交汇处东南侧，户型方正，休闲空间很小，只有健身设施；周边配套完善、生活交通便利，附近有家乐福、新一佳和岁宝百货等商业配套，近地铁3号线和9号线红岭站和荔枝公园，中小学属红桂万和桂园小学学区，有拆迁传闻。目前均价7.07万/平。

项目靠近地铁3、9号线接驳站红岭站，从红岭站出来，一路之隔已是福田区，可以看到深圳青少年活动中心和福田园岭片区，目前园岭片区的园岭新村楼梯房均价已在7.5万/平，学校和地段是其优势，传闻有不少开发商入驻谈旧改，后来都没有下文，但是业主心态却已水涨船高。说回项目，从地铁口出来后达到项目走路大概不到400米的路程，8分钟左右就可以达到项目所在地，这个地铁距离刚好。

出地铁口后从红桂路往东走大概200米，右拐进红岭集团住宅区的范围走多200米左右就可看到项目。沿路有不少沿街商铺，生活比较方便。

绿网围起的即是实地剑兰郡，东面紧挨2013年建成的幸福华府（军产），幸福40楼层，剑兰郡31楼，东面的户型是实实在在被遮挡的，从位置上判断，剑兰郡的A座03和04户型，B座02和03户型阳台都为朝东，遮挡较多。

营销中心由地下停车场进去，地面上并未看到任何营销场地的开放。

先说说项目本身的具体情况，然后带大家去看看样板房。

实地剑兰郡（宗地号H201-0099）位于罗湖区红桂路红桂横街27号。

2018年3月取得深规土建许可。

用地性质为二类居住用地

总用地面积6140.15平方米；

计容总建筑面积31437平方米

住宅29037平方米

商业2000平方米

社区管理用房300平方米

物业服务用房100平方米

建筑容积率≦5.12

建筑高度或层数：≤100米

项目共有住宅319户，车位地上42、地下258，共300，因项目还包含底商的原因，所以车户比略显不足，未达到1:1，层高都在100以下，最高层数31层，住宅单层层高3米，从建筑平面图上来看，项目共由1栋分2座塔楼组成，1、2层为底商，3层为架空层包含花园和泳池。项目属桂园小学和红桂中学学区。

目前项目售价均价7.11万/平，精装交付，可选装智能家居系统，单价在每个户型售价基础上需加上提升品质费用，开盘当天下定购房有15万家具大礼包。销售算价89.12平3房户型总价区间在622-645万之间，此算价不含提升品质费。

样板房03户型：68平两房两厅一卫，方正实用

样板房04户型：89平三房二厅一卫，户型方正实用，客厅餐厅东西通，横厅阳台。

总户型图：

亮眼的智能家居系统，家居智能化时代普及已不远，我就不一一介绍了，看图：

总结：对于均价7.11万/平的单价，在罗湖来说算是比较中高端的物业了，销售方的态度也是比较自信，目前没有任何的优惠，在大山写文时，项目已启动了中介转介，也许你朋友圈中的中介已经在转发本项目了，楼盘户型做的不错，自住的配套和交通非常方便，就是周边密度较高，没有多大的休闲空间，另外朝东的户型遮挡比较严重，楼层较低的户型阳光比较难照射进来。

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