光明马田居住地块土地分析：起拍楼面价比龙华还高

11月8日即本周四，光明区将出让2宗居住用地，这是深圳年内第三次集中推居住地，接下来宝安也将推出2宗。如此密集上线居住地，是深圳土地市场极为罕见的现象。

老牛针对光明此次拍卖的A629-1328居住用地简单做了个土地研判报告，当作地块的【深度】楼评前瞻，仅供参考。（注：主要内容将以图片的形式展示）。

值得关注的是，该宗地块位于光明公明的马田片区，位置及环境一般，但起拍楼面价竟高过今年9月26日龙华福城出让的一宗地，而那宗地与4号线北沿线地铁口接驳。

一、宗地背景

本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。该宗地建设普通商品住房，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

A629-1328位于光明区马田街道，西临公明西环大道及南光高速，北接薯田埔龟山公园；与在建地铁6号线“薯田埔站”地铁口约1100米。

地块现状为绿地及较低密度的丛林，与薯田埔龟山公园相邻且相融合一体。地块的地形为南宽北窄，呈直角梯形状。

且临近南光高速，龙大高速等高快速通道，可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域；区内布置有光明城高铁站，实现广深港1*都市生活圈。

地块周边以工业区和自建民房为主 ，主要的配套集中于地块东面公明中心一带。整体配套比较齐全，丰富度够，业态也不断地升级补充中。

二、区域发展背景

三、市场研究

当前片区在售的项目较少，销售价格区间相对集中，主要影响因素是地段优势、交通及项目本身的素质差距。市场上主力户型面积段主要在75-145平的2-5房，部分楼盘推出带精装修的产品来实现价值提升。未来新增供应主要来源于旧改，新地以保障工业发展。

四、项目初步定位

五、经济测算

总结：

1、A629-1328 位于光明区公明片区西侧，临近公明中心区，靠近宝安区松岗片区，距离在建地铁6号线薯田埔站约1.1公里，超过行走舒适度范围。

2、宗地局部范围内的商品住房开发较少， 与周边社区的联动性较弱，缺乏连片的居住开发条件；

3、宗地临近南光高速与公明西环大道，临路的噪音影响较大，但北侧和东侧靠近薯田埔龟山公园，周边规划建筑低矮，可打造具有开阔的公园景观盘；

4、深圳土地新增供应短缺，可出售不限制住宅更为*（不限制“只租不售”，但需配置公租房），宗地具备较好的开发条件；

5、宗地周边的商品房均价约3.6-4.5万/㎡，价格未完成分化，地块打造方面有较大的可塑性，但同时又有较大的客观条件限制，建议主打外溢刚需和本地基础改善型家庭的需求。

6、建议人才*配建面积不超过8500㎡，实现营运微利目标。

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（内容完）

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