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大朗松湖悦府【配套 户型 价格 不利因素等】全面解析

牛浩思-东莞楼探

牛浩思-东莞楼探

2018.12.21 17:55浏览:17741

临近年底,东莞的不少开发商抓住最后的冲刺机会,纷纷开盘或加推,本周六(12.22)开盘的松湖悦府就是其中的一个热门楼盘。


老牛很早就开始关注它,也认真梳理了相关资料,下面带大家一起去深入了解一下该项目。


【01.楼盘概况】

松山湖是东莞市的一张亮丽名片,尤其今年华为搬迁之后更是吸引了更多人的关注。


大岭山,寮步,东坑,大朗是紧邻松山湖的4个镇区,有很多楼盘都是打着松山湖的招牌,但其实并不在真正的松山湖行政区划里面,老牛印象比较深刻的有碧桂园万象松湖、碧桂园松湖珑悦、松湖碧桂园等,营销手段是比较666的!



松湖悦府号称由华润,碧桂园,万科,保利,金地五大房企共同开发,它的位置是在大朗,距离松山湖高新园区仅一路之隔,据老牛了解,该项目的营销是由碧桂园负责。


大朗算是松山湖片区的实力重镇,松湖悦府位于大朗北部的毛织片区,是3个镇区交界的位置,还是有一定的区位优势



老牛也特意找到了松山湖高新园区成立之前的旧地图,从下图可以比较明显的看出,松山湖管委会早期还是在大朗的行政区划内,后来从大岭山,寮步,大朗这3个镇各自贡献出一部分土地,共同组成了现在的松山湖高新园区



咱们来具体看看毛织片区的地块信息,老牛发现在2018.05.14的时候,松湖悦府的用地性质做过调整,由之前的R5(商住混合用地)调整为R2+C2(二类居住用地+商业金融用地),这让该地块的价值立马增加了好多。



老牛梳理了该项目的经济技术指标,发现容积率为2.22,其实并不算高,加上部分商业和配套的幼儿园,总建筑面积约17万㎡



华润的住宅产品+商业定位都还是挺不错的,老牛也期待松湖悦府能够最终成为比较高品质的楼盘



老牛多次去过项目周边实勘,开发商从拿地到施工,总体进度算是比较快的,采用装配式建筑就更加提升了施工速度。



【02.周边配套】

松湖悦府的位置比较特殊,位于大朗镇的富民北路与富康路交汇处东侧,正好就是松山湖,东坑,大朗这3个镇区的交界处。


项目周边的配套还是比较丰富的,目前已有毛织贸易中心,大朗汽车站,毛织文化公园等。



从下面的航拍图中可以直观的看到该项目周边的配套现状,有比较成规模的居住小区万科金域松湖(属于松山湖),也有人流比较嘈杂的大朗汽车站和毛织贸易中心等;富民北路和金朗北路是3个镇区重要的分界线。



咱们先来看看毛织贸易中心,毛织作为大朗的支柱产业,已经在该片区形成了十分成熟的产业链,周边还有比较密集的毛织加工企业,片区内的巷头村是鼎鼎有名的“中国毛织第一村”。



毛织贸易中心的对面就是毛织文化公园,这里算是比较舒适的公共休憩场地,从松湖悦府可以直接步行来到这里。



大朗汽车站就位于项目的南侧,交通流量的规模算是中等,对松湖悦府的商业还是有一定帮助的;但对住宅用户来说,可能就会有比较大的噪音干扰



说到交通,老牛注意到,松湖悦府距离未来的轨道交通站点还是有点距离R3号线的站点离项目应该算是最近的了。



目前已经开通的莞惠城际松山湖北站,是离项目比较近的轨道站点,老牛测算了一下距离大约有2.8km,期待后续可以通过加大投放共享单车等方式来使出行更加便捷。



老牛看了一下配套的学校,由于是按大朗的学区划分,松湖悦府目前匹配的学校是离项目约2.5km的巷头学校



巷头学校的历史比较悠久,创办于1929年,算是大朗本地一所比较知名的学校,不过综合实力上还是和松山湖的部分名校有些差距



本着为广大置业朋友负责的态度,咱们再来看看项目周边有哪些不利因素的影响。下图中可以比较直观的看到,项目的北侧(东坑和大朗)还有不少小加工厂和农民房,这对居住的品质和舒适度有较大影响。



老牛特意绕项目周边仔细转了几圈,发现目前周边的商业配套都还是比较低端的,部分商铺看起来都比较杂乱。看来目前暂时只能先依赖马路对面万科金域松湖的配套商业,等后期项目自身商业招商完毕后会有好的转变。



【03.户型产品】

下面咱们来仔细看一下松湖悦府的户型,主要是由98-143㎡三房和四房产品组成,没有两房产品。可以看出项目的定位基本还是以家庭使用为主,同时配置一些舒适度较高的大四房产品。



该项目一共由6栋高层住宅6栋多层商业组成,总体布局还是比较紧凑的。



先来看一下A户型,整体上比较实用,客厅3.8m的开间算是比较舒适了,主卧带270°飘窗是一大亮点。



作为该项目唯一的三房产品,A户型基本占据了约一半以上的房源(满眼的红色),可以说是名副其实的主力户型



样板房里客厅+餐厅的尺寸,看起来还是比较开阔的。



接下来看一下B户型,125㎡左右的四房产品,在市面上还是比较常见的,两个阳台能够形成南北对流,采光通风良好;三个次卧均有飘窗设计,实用率较高。



B户型比较适合居家,舒适度比较高,而且总价相对来说算是适中,比较适合中等置业需求的家庭。



B1户型是由B户型通过局部镜像演变而来的,总体来说和B户型差别不大



老牛觉得,高层住宅的楼层选择还是注意噪音的干扰,B1户型的中高楼层会受到金朗北路的一些影响。



再来看C户型,客厅+主卧等主要面宽尺寸都比较大,最大的亮点在于除了客厅+餐厅可以南北通以外,主卧也可以实现适度的南北通,舒适度很高。



C户型作为顶级大四房产品,在该项目只有“一条腿”。



最后来看C1户型,它和C户型差别不大,也是由C户型的局部经过镜像演变出来的。



C1户型比C户型的住户景观视野要有些区别,拥有“两条腿”。



松湖悦府一共有5种户型产品,各有特色,后面老牛将结合具体楼栋为大家简要解析。



大致说完户型,老牛要提醒大家注意一下楼栋间距,由于用地比较紧凑,同时要将经济指标充分利用,所以高层住宅和多层商业之间的楼间距还是比较近的。



从下图中可以比较直观的感受到高层和高层高层和多层等不同楼栋之间楼间距的变化,这个也是大家在挑选楼层和户型的时候需要注意的因素。



正好,老牛也拍到了这个角度的图片,看一下实景图会有更好的理解。



【04.备案价格】

老牛一直在关注该项目的备案价,比较有意思的是,在12月17号东莞发改局重新发布了1号楼的备案价。之前发布的2.6万/㎡备案均价作废,最新的备案均价为2.3万/㎡.



1号楼作为首先开卖的楼栋,基本上聚齐了98㎡三房,125㎡四房,143㎡四房这三种类型。



老牛也选择了同角度的航拍图片,给大家感受一下效果图和实际建筑之间的差别。



最后,咱们来看看1号楼的这4个户型,各有特点和亮点,建议大家按照自己的实际需求来选。老牛也把各种户型的单价和总价标明了,特别提醒大家,300万总价的话,该买那种产品好呢?是我的话,我就选03户型(户型C1)的低楼层,哈哈!



近期也有不少朋友问老牛,松湖悦府一路之隔的万科金域松湖,值不值得考虑?


金域松湖是二手房,2013年入伙,配套学校是松山湖实验学校,万科物业管理,“满五唯一”(免个税)的房源均价只有2.4-2.7万/㎡;但东莞二手房也存在着交易时间长,税费较多,中介收费不太正规等情况,还是需要大家结合自己的实际情况去判断。



松湖悦府作为大朗的热门楼盘,老牛就先为大家解析到这里。该项目总建筑面积约17万㎡,后续还有不断的楼栋会进入销售节点,老牛将持续为大家解析!




同时,为了更加及时准确的帮助有东莞置业需求的朋友,老牛也推出了“一对一”的带看置业服务,详情请咨询官微。


听说周五晚上已经有不少朋友在现场排队了,祝大家都能选到适合自己的房子!


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