坂田大族云峰5年入市，刚需值得苦苦等待？

唐益 经纪人

2019.1.16 07:45浏览:40754

以前一说起龙岗，大多数人的第一印象就是“乡下”关外，相信好多人在深圳待了几年都没去过龙岗，但如今的龙岗已经大变身了！2017年龙岗GDP总量排在深圳第2，首进广东前3！而坂田GDP占整个龙岗区60%以上的份额。

坂田作为龙岗区GDP贡献大片区，随着片区规划的不断变现，区域综合价值逐步提升，片区内的新楼盘成为不少刚需的首选。

今天我们就来讲讲目前坂田片区唯一在售住宅新盘——大族云峰！

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小区概况：

大族云峰位于龙岗区的坂田南片区，坂雪岗大道和永香路交汇处，原为大光勘旧改项目，原地块建筑均为低矮的厂房及楼宇，土地利用率较低。此项目分一、二期开发建设，本次推出的是一期项目，二期项目还在规划建设中。一期共由4栋住宅（含1栋保障房）和一栋写字楼组成，是坂田首个集商业、写字楼、高档住区于一体的综合体项目。项目从2013年开始动工，等了五年终于开盘，被民间称为“坂田捂盘王”，开盘便被各种质疑，他到底何罪之有？

项目距地铁5号线坂田站约800米，距离在建中的10号线雅园站约1.2公里距离（预计2020年通车运营），南北纵向，到达福田口岸，算不上真正的地铁口物业，但项目门口就有汽车公交站总站，出行较为方便。

两横四纵的道路交通（两横为布龙路、南坪快速；四纵为五和大道、梅观高速、坂雪岗大道、清平高速）可通达全市核心区域，驾车20多分钟便可达南山科技园。

另外坂银隧道预计今年开通，规划定位为以公交功能为主导的主干道，双向六车道，预计不堵车的情况下可使项目到福田的通车时间压缩至15分钟左右。

项目采用U型围合式园林设计，一期共4栋住宅（含1栋保障房）和1栋写字楼。其中3、5、6栋是普通商品住宅，每栋均分为A/B两座；4栋是保障房，10栋为写字楼。

集中型商业在保障房和写字楼的裙楼部分的1-5层，并于3栋的1层沿街商铺相连。

户型点评：

3号楼栋全是103㎡三房户型，2梯5户32层，5号楼栋为92㎡、103㎡两种三房户型，2梯5户29层，整体东西向为主，朝向较3栋和6栋稍差些，当然也有西南向这些相对好些朝向选择。6号楼栋为楼王栋，140㎡四房、166㎡五房两种大户型，南北通透，2梯3户30层。各楼栋之间楼间距较宽。

92㎡3室2厅1卫

此户型分布在5号楼东向，户型方正实用，客厅出阳台，厨房带生活小阳台，可改造为宽敞厨房，通风采光好，10楼以上视野非常开阔，位置比临街的安静不少。小区性价比最高户型，投资回报率高，租金可达5000元/月。

103㎡3室2厅2卫

此户型分布在3号楼，户型方正，客厅出阳台，厨房带生活小阳台，处于永香路一侧，可能会比较吵。项目目前主要剩下92平、103平和少量大户型，户型实用率达80%，赠送面积多，92平性价比最高，由于小区有两层临街商铺以及4.4米架空层，整体视野较为开阔。楼下市政用地还在施工，在建消防设施，但交房前会完工。

此项目客户群体定位为刚需和首次改善置业者，刚需购房人群多为南山、福田、罗湖的关内上班族，首改则多为坂田居民，另外项目到天安云谷、华为总部、富士康均在5公里以内，华为客户群体比较多，相对来说购房人群素质有保障。

居住环境

项目采用的是宫廷式建筑风格，台阶一步一步往上走寓意步步高升，旁边也有电梯可直接上到空中园林，空中园林面积不算大，整个小区一层架空层未来会打造成泛会所供业主使用。

项目南面用地为博物馆、福利院、图书馆等市政配套项目，但是除图书馆用地外，其余的地块现状是农民房，拆迁改造和回迁阻力不小，项目进度不明朗。除了项目南面未来会建小公园外，步行1公里左右可达银湖山郊野公园，周末爬爬山呼吸新鲜空气也是挺不错的体验。

二期的建设较为缓慢，影响一期前期入住体验，附近施工短期内会有一定影响；目前附近农民房仍不少，周边稍显杂乱，交通配套目前还在建设中。

大族云峰一期位于深圳市十七个重点开发区域之一的“坂雪岗科技城”，“坂雪岗科技城”是深圳市推进“东进战略”的关键性节点，也是坂田及龙岗未来发展的核心区域。

未来坂雪岗科技城将以华为全球总部基地为核心，打造高端产业集群；片区集结华为、新天下、康冠、元征等世界顶级高新科技企业，将成为深圳科技CBD。

坂田除华为外，还在积极的拓展另外坂田十三五重点打造的天安云谷科技产业园，位于坂田北片区，总投资将近300亿元。华为已经分二次在天安云谷已累计租用了约17万㎡办公空间，约2万名华为员工在天安云谷办公。目前已经引入多家科技类公司入驻，未来将有更多企业入驻。

未来将会引进包括香港中文大学在内的17所国际高等学府，吸引更多人才入驻，居住人口流量将会越来越大，带来庞大的消费力。

片区内都有大量的旧改规划项目，现实供应的大多项目均通过旧改而来，旧改的推进也会逐步改善周边居住环境。未来5年，坂田街道将推进和完善，预计总投资超1000亿元，将建成住宅面积约153万㎡，研发办公面积约85万㎡。

而规划新建的项目中，比较瞩目的有坂雪岗艺术中心和雪象体育公园。

坂田占据城市中轴核心位置，与福田、罗湖CBD的形成一级辐射区，为深圳“金三角”地带，随着坂田千亿市政建设，坂银通道开通在即，坂田未来价值不可估量。

综合来看，未来5年左右坂田交通、旧改、教育、写字楼集群效应和大型商业等众多利好的一一实现，对片区的整体价值提升会带来一定的推动作用。

价格分析

在地铁10号线、坂银隧道、华为科技城，以及周边多项旧改的的利好下，坂田片区二手房均价已卖到了5万+，单价在3.6-7.4万之间。项目周边二手房大多在5.2-5.8万左右，算上税费达6万左右。

从地理关系来说，大族云峰和中央道二期、碧桂园荣汇相近，三者之间不过200米范围内。不过，从楼盘属性来看，三者的差距是比较大的。

1、其中，碧桂园荣汇以安居型商品房为主，只有一栋住宅，可售商品住宅仅有少量，且户型面积以中大户型为主，主推建面102和118㎡，社区规模较小，没有配套，去年碧桂园荣汇6.4-6.8万；

2、中央道二期的社区规模跟碧桂园荣汇差不多，产品比较纯粹，户型区间段也较为丰富，以刚需和低阶改善为主。该项目的开发主体中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，有可能会涉及到运营销售主体的变更，影响入市进度；

3、大族云峰则是比较典型的综合旧改项目，物业形态囊括住宅、写字楼、商业等，还配建九年制学校，幼儿园，不管是社区规模还是地块属性都是要出色很多。

总结：

近几年，很多人慢慢开始关注起了坂田，不仅因为华为、旧改，更多人开始注意到坂田房价的变化。关内房价过高，需求必定外溢；而坂田的居住属性较高，价格还算低，刚需的话值得考虑，无论在华为还是福田工作的，交通、配套都还可以，但对学区要求较高的就不用考虑了，毕竟学区是需要沉淀的；除了可满足居住属性外，政策的倾斜也使其具有很大的投资价值，但建议做好长线投资的准备，毕竟旧改的推进以及各项政策利好是需要一定时间的。

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