政策效果显著 成交“稳”字当头【2018年度总结-南山篇】

2018年南山二手房成交咚咚淘房哥统计到的数据为3028套，其中成交量占比最高的是前海片区，成交518套，占17.1%；第二为蛇口片区，成交422套，占比为13.9%；第三为中心区片区，成交416套，占比为13.7%；第四是西丽区，成交393套，占比为12.9%；第五为南油片区，成交332套，占比10.9%。

（由于人工统计线下地产签单数据，可能稍有出入。仅供参考)

成交量走势

从2018年南山二手房全年的统计数据来看：

月度成交量方面：成交最高月份是5月的442套；第二为3月的394套；第三为4月355套；成交最低是1月的113套。

根据数据统计，2018年全年二手房成交其实同比2017年是有所减少，很大一定程度是与18年出台的楼市政策影响有关。自二手房“三价合一”之后，首付税费方面的门槛有了一定程度的提升，与此同时，新房“限价”，使市场成交逐渐倒向新房，更出现了“打新”这一潮流。

随即到了7月份，楼市再度遇上政策，“731”通过限售住宅、公寓以及限制离婚买房，来抑制炒房，稳定市场。然而这一举措，效果明显，随即出现深圳二手房市场的寒冬，成交持续低迷。

一、南山成交活跃片区排名 （（高到低）

上述区域的成交占比，是按高低排序，同时也把各片区的每种户型的套均总价作了统计。唔同也将2018年的数据与2017年作了大致的对比。虽然成交量上是少了，但是从各户型的套均总价上去对比的话，普遍都有10%的涨幅，整体门槛还是有所提高的。

二、成交价格

南山二手房月成交均价走势

均价走势，能一定的反映出区域整体的价格变化情况。当然受各月成交的楼盘种类不同，会使趋势线出现一定的波动，这是正常情况。

从全年片区成交均价排名来看，排名第一的是后海片区为11.12万/平米；第二为科技园片区的9.16万/平米；第三为华侨城片区的8.50万/平米；最低的为西丽片区的6.07万/平米。

不过涨幅来看，则是科技园表现更为突出，涨幅16.1%。毕竟润府一期，今年的房价上涨还是比较“凶猛”。在润府三期传出开盘的消息后，一定程度上也为一期提升了不少关注度。加上当时也有较多的公司产权房源放出（价格相比个人产权房源要低），成交一度十分活跃。

在后续几个月时间内，可以说是润府成交的“黄金时期”，以89平小三房为例，最高成交单价更是接近13万，相比年初10万出头的单价，已有大约30%的上涨。直到“731”政策的实施，以及“限价”的三期开盘影响，“高单价”的润府一期成交受到了冲击，成交量下降明显，价格也随之下降。

不过从整个区域来看，大部分区域都还算比较平稳，房价相对比较稳定，所以政策的指导作用还算明显。

后海、科技园、华侨城、蛇口，由于区域内更多主打为改善型的楼盘，高端住宅或是学区学区分布较广，所以成交单价均高于南山整体的均价水平，而像后海，尤其有着深圳湾一带不少高单价楼盘的加成，所以表现也是更为突出。

而像南头、南油、中心区、西丽这几个片区，由于18年成交更多是以刚需盘为主，所以在成交均价上表现会相对低些。意向南山的刚性需求不妨在这些区域里物色楼盘。

下面我们就价格分布情况，分析下各区产品结构情况：

如上图所示，如前海、南油、西丽、蛇口、中心区、南头这些片区，成交500万内房源占比相对还是比较多，其中西丽的表现是最为突出的。而像后海以及华侨城，成交则是以800万以上的房源为主，低总价的房源成交比较少。

虽然后海与华侨城的高端住宅成交都比较多，但在2000万以上，更高级别的豪宅成交中，后海相比华侨城还是要稍逊色一点。其次像蛇口、科技园也有一定量的高价位房源成交。

三、南山各片区成交情况介绍

（一）后海

从统计到的数据来看，后海2018年全年成交二手房共198套，以改善型户型为主要成交，其中成交价区间在1000-2000万的房源是最多的，占区域总成交的42%。从数据上看，房源对应片区内的是南二外、育才学区学区以及深圳湾次新盘。

像蔚蓝海岸，虽然学区上，表现不如南二外或是育才等，但社区大，园林绿化好，而且位处海岸城周边，也更靠近后海总部基地，地理位置好，交通方便，生活和商业配套非常齐全，因此也受到不少改善型购房群体的关注。成交量也成为后海的第一名。

（二）前海

从统计到的数据来看，前海2018年全年成交二手房共518套，以300-500万以及500-800万区间的房源成交为主，占区域总成交的76%。从数据上看，南山实验学区以及前海北的大花园社区房，成交活跃。

前海片区坐落有不少大型社区花园，而且临近自贸区，地理位置好，所以更加受到改善型购房需求的追捧。

前海北，也就是大新地铁站周边，楼盘大多在2003年左右，虽然楼龄不算太新，但配套比较齐全，商业、地铁都在楼盘周围，如星海名城、阳光棕榈园这两个楼盘，花园休闲空间大，也容易吸引需求关注。

而前海南，楼盘楼龄普遍要新一些，而且有较好学区的加成，关注的需求会更多些，如鼎太风华、诺德国际、中海阳光玫瑰园，不仅有改善型的大户型，也有适合刚需需求的小户型，总价不高，所以成交相对比较容易，投资客也会关注。

（三）南油

南油2018年全年成交二手房共335套。其中成交房源主要以200-300万以及300-500万这区间的中小户型为主。如金海岸大厦、新一代国际公寓、信和自由广场等成交比较活跃。

9号线延长线的建设，很大程度带动了南油区域的二手房成交，预计今年年底通车，利好即将兑现，吸引了不少刚需群体关注这里。

南油片区位处南山比较中心的地带。商业配套十分成熟，对于自住而言比较方便，同时区域内辐射有有北师大附中、南二外学府、南山实验南海中学等较有名气的学区，学区属性也有一定的看点。

不过片区内，相对比较缺乏优质的改善型楼盘，所以在高价位的成交上，表现比较一般。

（四）西丽

西丽2018年全年成交二手房共393套。其中1房成交37套，占比9%；2房成交113套，占比28%；3房成交215套，占比55%；4房以及上成交28套，占比8%。

如图所以，西丽成交主要以300-500万两房三房为主，其次500-800万的三房成交也比较活跃。

为西丽提供如此成交量，还得归功于刚需大盘桃源村。单是桃源村的成交套数，就达到103套，几乎占了整个西丽片区成交量的三成之多。当然西丽本身成交主要也是一些刚需型楼盘为主，除了桃源村外，成交集中在珠光一带，如宝珠花园、龙都花园、龙辉花园等小区。

不过宜居的大环境下，西丽也不乏有着一些品质较高的楼盘，如宝能城、香瑞园、博林天瑞、十五峯等，也是西丽目前高价位段成交的主要体现。

（五）南头

南头2018年全年成交二手房共211套，主要以一房和两房成交为主。

南头成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在200-300万这个价位区间。如钰龙园、前海金岸这些主打小户型的楼盘，总价不高，上车门槛比较低，受到不少刚需的关注，得以成交。

南头片区片区地理位置是很不错，坐拥荔香公园和中山公园。荔香公园附近环境好，物业相对比较新，加上大多是南山实验麒麟实验学校的学区，这个片区的物业售价也相对比较贵。

除此之外，片区内一些非学区学区，由于价格相对比较贴近刚需，所以关注度还是比较高的，毕竟配套比较成熟，不仅有大型商业欢乐颂、文体中心等，也有地铁线路的覆盖，对于居家而言比较方便。

（六）蛇口

蛇口2018年全年成交二手房共422套。 主要以300-500万价位区间内的两房成交为主。

该价位区间成交的楼盘，除了育才学区学区内一些老房子外，表现比较突出的还有赤湾的山海津。得益于太子湾育才学校的带动，山海津在外的关注度提升了不少，而且小区本身价格在区域而言也相对低洼，因此刚需或是投资客都会考虑。

蛇口片区物业分化严重，既有高端豪宅物业，也有老破旧的平民刚需住宅物业。由于物业形态不同，价格从四五万到十几万不等。不过蛇口虽然旧，但是却很干净整洁，由于建筑容积率低，公园绿化好，宜居性还是比较不错的。

（七）中心区

中心区2018年全年成交二手房共416套。其中1房成交123套，占比30%；2房成交146套，占比35%；3房成交120套，占比29%；4房以及上成交27套，占比6%。

从图上数据所示，成交主要以200-300万内的一房，以及300-500万的两房为主。

300万以内这个价位区间的一房。主要是以学府学区为主，学府作为一所中等偏上的学校，自从与南二外合并后，关注度提升了不少，学区内的楼盘成交也火了一把。如友邻公寓，总价低，成交比较突出。

其次像11号线南山站周边，一些学区一般但价格较低洼的楼盘，如桃苑公寓、时代骄子，拥有较好的地段配套，也比较容易成交。

南山老中心区，南山传统商业中心，位置或是配套都表现不错。不过楼盘差异比较大，较优质主要集中在海雅百货附近，其他区域夹杂着不少城中村或是老破旧，或者楼盘本身没什么小区环境，整体宜居性比较一般。所以楼盘价格变现差异也比较明显。不过中心区内，基本各种户型都能涵盖到，从小到大，总价从低到高，能满足不同需求的购房者。

（八）华侨城

华侨城2018年全年成交二手房共270套。成交主要以1000万以上的3房、4房为主，低价位段成交十分少。

豪宅是华侨城片区成交一大主力，也是片区的一大名片。如区域内的波托菲诺天鹅堡、纯水岸，红树湾的红树西岸、中信红树湾都是深圳知名的豪宅。

华侨城片区园林绿化率高，建筑容积率低，拥有世界之窗和欢乐海岸的商业配套，生活便利。

（九）科技园

科技园2018年全年成交二手房共269套。 成交房源主要集中在300-500万以及1000-2000万这区间内。

300-500万这一区间内的两房成交比较活跃。其中科技园北区的松坪村是表现最为活跃的一个楼盘，三期楼龄新，加上有花园小区环境，350万左右能买到50-60㎡的两房户型，同等品质下，在南山稍显性价比，吸引了不少刚需关注。

今年该小区价格涨幅还是比较明显，以60㎡两房为例，从年初大概360-370万的价格，经过不到半年时间，便涨到最高位400万+的水平，不过经历了下半年出台的“731”政策后，价格随后也出现稍微的回落。

1000-2000万这个价位段，主要表现为中区的华润城、大冲城市花园，以及南区的阳光带海滨城成交相对比较活跃。

-总结-

南山虽然整体均价水平相比其他区域都要高，但也分布有不少价格相对低洼的房源，像中心区、南油、西丽。南头，在刚需户型上的成交，表现还是相对活跃。刚需户型比较集中，上车门槛较低。

2018年，深圳楼市政策仍是收紧的态势，二手房整体价格表现比较平稳，没有出现太大的变化幅度。所以政策的实施，对于稳定房价还是有着比较显著的作用。

同时新房频出，对于二手房成交也有一定的影响，三价合一后，不少区域二手房税费有了明显的上升，而新房较少的税费成本，以及有打折促销的优惠，相比之下，会更受购房者青睐。

但新盘供应量始终是有限的，面对深圳庞大的住房需求，这些需求终究还是会回归到二手。而且近期银行利率折扣出现松动，一定程度也能刺激购房者入市，从目前了解到的行情来看，楼市氛围相比前几个月是活跃了些许，体现在看房量上是有所回升，但就成交而言，仍倍感压力。

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