刚需不用“舍近求远”，福田新洲低总价楼盘扫盲式起底1

自粤港澳大湾区、银行首套贷款利率全面上浮10%调整为上浮5%、网传5月新版征信实施的多面夹击，楼市出现这波小阳春。

2019年3月，全市一二手房拉起一波热点，我所在的新洲+上下沙片区更是天天收到成交捷报。

其中绿景蓝湾半岛更是以月成交13套的记录，拉直了我的神经。2015年最疯狂那年，单月也未曾有过如此佳绩。

工作中，感知到现在的客户都希望找到专业经纪人，能有一些有用的建议。

今天，淘房会成员资深经纪人刘远琴，全方位介绍新洲上、下沙、石厦（简称福田南）目前在售楼盘，干货大盘点，希望真正的帮到大家在深圳安家。

更多楼盘一线真实情报：

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福田新洲近福田CBD、车公庙，现又有已开通的7号线加持，生活十分便利。看奇葩说有一期的论题是“买房与不买房哪个更幸福”，深感一点：就是对地段认识的一致性。新洲就是集近主办公区——全力拼搏+起步价低+生活配套齐全为一体的地方。

片区内楼盘以小户型为主，30-39㎡的单间，37-50㎡的一室一厅，48-80㎡的二房，非常适合刚需上车。

楼盘顺序：热点楼盘靠前，再讲突出宜居大社区，最后会为大家奉上学区划分细节，其他的社区（含楼梯、冷门社区）我会在下一篇帖子里详细再讲，会带部分个人点评，千人千面，接受探讨，不接受恶意拍砖，如有细节与事实不符合处，欢迎指正。

热点楼盘一：祥云天都世纪

简介：2005.12月底批地，2006.8月竣工，2007.3月入伙。分A、B、C三栋，呈C字型半围合，三栋互通12梯40户。1.2楼为商铺，3楼为夏日酒店，4楼是空中花园（管理处，健身房），5-32层为住宅。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

1.单房建筑面积34—39平米，在售价185万-240万；

2.一房建筑面积47—57平米，在售价266万-360万（双层厅出阳台，单层只生活阳台57平可改2房）；

3. 二房建筑面积73—89平米，在售价410万-500万；

4.三房建筑面积89—97平米，在售价510万-620万（所有2房户型分单双层厅与主卧出阳台）。

34㎡+39㎡（可隔断做1室1厅）               

71-86㎡，户型相同尺寸不一，分单双层阳台

89-98㎡，3房，末图可改4房                      

48-57㎡，带扇形露台者可做2房

一张图说明其热点楼盘所言不虚，看图，不解释↓↓↓

推荐理由：

1.地铁7号线沙尾站C出口上盖物业，交通极其便利，租金依次为4500-5500-7500-9000；

2.户型方正，实用性强，罕有的大房间设计，居住空间体验很好；

3.均价便宜，总价低，且福田非普宅标准470万，楼盘80%在此价格之下，税费省。

槽点：A\B\C三栋互通总12部电梯40户，出租率较高，相对而言居家氛围一般。

热点楼盘二：蜜园

简介：2002.2月底批地，2007.5月竣工，占地面积5932.49㎡。分A、B两栋，两栋互相对称，3梯13户。1楼为商铺，2楼是空中花园，3-32层为住宅。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

1. 单房建筑面积34平米，在售价185万-200万；

   
   

2.一房建筑面积39、47平米，在售价268万-325万；

3.二房建筑面积57-61平米，在售价370万-420万(03、04、10、12南面花园）（08、11、13北面新洲九街方向）其中03、04双数层卧室赠送矩形露台，10是单数层卧室赠送露台非矩形，11、13单数层赠送矩形露台，下面的户型图截取几个代表，细节处略有不同；

4. 三房建筑面积75、81平米，在售价508万-550万（75㎡单位，单数层生活阳台X2倍大）。

推荐理由：

1. 地铁7号线沙尾站D出口500米，交通便利，租金依次为4500-5500-6500-8500；

   
   

2.户型实用性强，安静无噪音，紧凑小户型设计，多为自住，居家氛围不错；

3.总价低，90%售价低于福田非普宅标准470万，税费省。

槽点：蜜园属港式设计，无厅出阳台户型，都是生活阳台，特殊楼层会赠送露台。

热点楼盘三：嘉葆润金座

简介：2002.10月底批地，2013.03月竣工，占地面积12556.35㎡。分A（3梯25户）、B（3梯26户）、C（3个独立单元）三栋。A、B两栋为商务公寓，建筑总高度为98.8米，共20层，3梯13户，1楼为商铺，2楼是空中花园，3-20层为买一层送一层的公寓。C栋为住宅，建筑总高度为98.8米，共32层又分润泽轩、葆雅轩、嘉悦轩。产权都是70年，民水民电。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

本楼盘体量巨大，户型信息就不一一贴图，需要的私聊我单独发，多谢！

A、B栋户型（再次强调，建面X2，4.9米层高买一层送一层，不限购不限贷）

一房一厅一厨一卫 （21.25-22），在售价207-230万 ；

两房一厅一厨一卫 （26.92-35.76），在售价255-330万；

两房一厅一厨两卫 （38.44-49.8），在售价365-420万；

三房--四房 （51.88-67.66），在售价480万-630万。

C栋户型（住宅属性）带新洲小学学区

润泽轩/葆雅轩/嘉悦轩

两房一厅一厨一卫 （45-71）45没有在售，71在售价560-600万；

三房两厅一厨一卫 （77-82）平面户型有赠送面积，81在售价750-830万；

四房两厅一厨两卫（84.7-108）此面积区间有复式，有平面，在售价800-950万。

推荐理由：

1.  地铁7号线沙尾站、石厦（3号线+7号线）步行5分钟，交通便利；

   
   

2. 小区现在售有效房源套数80+，一室一厅最低207万，二室最低255万，三房最低480万，住宅平面四房最低750万，租金依次为5500-7500-9500-12000；

3. 户型实用性强，买一层送一层，A\B栋不限购不限贷，自住办公皆有；

4. LOFT设计极受年轻人喜爱，复式结构有很大可塑装修方案，我看过几十套装修都不同，很有意思，提高居家趣味性。

槽点：周边环境目前比较杂，自住办公都有，居家氛围欠佳。部分户型靠通风天井的已通燃气，其他的不可接管道燃气。

宜居楼盘TOP1：绿景中城天邑

简介：2003.12月底批地，2008.12月竣工，占地24659.24㎡。3栋6个单元+1栋4星级绿景锦江酒店。1、2楼为商铺，有吉之岛，3楼空中花园，露天泳池，4-32层为住宅。3栋比较特殊，4-25层为2梯6户，26-32层变为2梯5户。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

1.2室1厅建筑面积48、54平米，在售价370万-430万（此两种户型有赠送面积已做房间）；

2.2室2厅建筑面积66-73平米，在售价550万-585万，朝南向的都有赠送，或是入户花园位置或是特殊层生活阳台连搭露台，朝北向的无赠送，看花园园景；

3.3室2厅建筑面积98-108平米，在售价770万-860万；

4.4室2厅建筑面积137平米，在售价1050万、1150万两套。

推荐理由：新洲TOP1之争，中城天邑VS绿景新美域 

A. 楼龄新，2008年底竣工，两个楼盘相似之处都是住宅+酒店项目（绿景锦江国际酒店4星VS维也纳国际酒店3星），从户型上中城天邑更多倾注于小户型，大户型占比少。底商吉之岛VS家乐福；

B. 车位足，中城天邑基本可做到业主=月卡，新美域车位需要排队，略显紧张；

C. 规避噪音，新美域A栋楼体距福强路30米且中间无绿化带隔阻，中城天邑2栋楼体距新洲路80，中间有2道绿化带，且酒店那栋做了很好的屏障；

D.地铁距离？相信中城天邑340米与新美域的20米，区区320米当不至于成为阻拦同志们追求更舒适居家体验的脚步。

槽点：3栋旁边有新洲祠堂一座，不影响景观或其他，但有些朋友介意这个。

宜居楼盘TOP2：绿景花园一期+二期（绿景新美域 ）

简介：绿景花园一期，1997.9月批地，1998.01月竣工，占地面积20667.1㎡，共6栋，1、2、3、4栋为8层走楼梯，5、6栋13层带电梯。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

1. 二室二厅建筑面积92平米，在售价560万两套；

   
   

2.三房二厅建筑面积109-121平米，在售价690万-730万；

3.四房及以上建筑面积208-227平米，在售价1068万-1750万（跃式或复式结构，有一二楼带地面花园复式，目前无放售房源）。

绿景花园二期：2001.5月底批地，2005.8月竣工，占地面积20877.4㎡。共6栋，B1、B2栋互相对称。1、2楼为商铺，3楼是空中花园，4-33层为住宅。A、B1、B2总高29层，C、D、E栋，总高33层。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

1. 一室一厅建筑面积43、46平米，在售价338万-360万；

   
   

2.二房二厅建筑面积64-78平米，在售价480万-580万；

3.三室二厅建筑面积92-116平米，在售价730万-900万；

4.四房二厅建筑面积131、134平米，在售价1000万。

推荐理由：

1. 地铁7号线沙尾站D出口零距离（唔，这么说可能太夸张了，距社区大门20米），交通便利，租金依次为5800-7000-9500-12000；

   
   

2.户型方正，无浪费面积，不得不多说一句，绿景地产在户型上（除绿景新苑外）的表现真是可圈可点，刚得很。户户厅出阳台，明厨明卫，疯狂打call；

3.大型空中花园，一二期互通总占地4万㎡，一期有露天泳池（要知道新洲近40个小区中，只有5个楼盘自带泳池稀罕脸-ing）绿化好，有健身休闲娱乐设施，是集交通便利生活便捷，花园宜居的新洲必看没错了。

槽点：硬件上来讲都是很OK的，有细节吐槽一下，两房南向朝马路（只有D栋02、06南向花园安静），其它都是朝新洲三街或福强路，略吵。然后看花园的又都是北向的，鱼与熊掌不可兼得也……

（此段小结主要讲的是二期点评，一期多为大户型，少有放卖，单房单论）

宜居楼盘TOP3：福昌苑

福昌苑：1997.7月底批地，1999.2月竣工，占地面积9622.2㎡。共3栋分9个阁。最小面积99㎡三居室，无一室两室户型。前排靠新洲九街这栋1、2楼为商铺，后面两栋为抬高型设计，1楼是架空车库，相当于2楼（连接地面花园）起居住。有实景图帮助理解。新洲三街那侧1楼有少量商铺，是个纯粹的居家型社区。周边都是小区房，环境不错。有地面复式，顶楼复式，平面最大面积为福源阁的153㎡4室2厅结构。

主打户型：（在售价格是目前实售挂盘价，不是成交价区间）

温馨提示：目前贴出来的是有在售的户型图，还有许多没有贴图

推荐理由：

户型实用性强，纯居家型风水好址，一手业主多为潮汕老板，少有量放售，放租，居家氛围良好，周边都是小区房，也不邻主路，安静，人车流量少。

槽点：暂无明显槽点，倒不是说它十全十美，只是讲作为居家楼盘，它很宜居。

还有韵动家园、嘉洲富苑、嘉洲豪园一二期、绿景新苑、绿景新洋房、金地名轩、星河雅居、骏皇嘉园、锦洲花园、金沙花园、新洲花园、新洲大厦等社区留待下篇再做详解，感谢关注。

新洲学区划分细节

教育配套从幼儿园到初中都很完善，实现步行上下学，无需家长专车接送。

番外篇：

走进新洲看过将夜吗？夫子爱人间，卫人间千年，登天化月，酷爱人间烟火气，以人间之力留昊天在人间。新洲就有这种纯粹的烟火气。新洲3街南北，9街东西，接滨河大道，连新洲路，连福强路。家乐福，吉之岛，兴万和，人人乐，菜市场，老百姓日常所需，10分钟生活圈微至方方面面，新洲不是高大上的居住区，它就是一个普通的地方，但它提供给居住在这里的人在美好生活追求路上的生活必需品。医疗方面，最近的有仁爱医院，妇幼保健院，有专门的社康门诊，距儿童医院、北大医院、港大医院均在10分钟车程内。

这些街拍图是我走街穿巷自己去拍的，再走一遍这些年常走的路，以前的点滴又在脑海里过了一遍，以前共事的同事，我们带客户看房走过的地方，一起吃的面馆换了好几个招牌，街道的砖也重铺了，三所小学全在重新扩建。它跟我们一样，也在成长，变得越来越好。

新洲牌坊

滨河路

滨河天桥

福强路

福强沙咀路

新洲二街

2010年3月我来到新洲，至今。一直从事二手房租赁事宜，学会了很多知识，丰富自身专业度。2015年12月至2018年9月转做后勤按揭，负责售后手续的跟进（赎楼，银行贷款，公积金，过户等），熟悉二手房交易过程中的细节。2018年10月公司正式加盟德佑（贝壳旗下地产公司品牌），重回业务线，不断学习，更实现了我一直期望的一二手同销，全城联动的作业愿望。我以8年的积累铺开陈述，做为辅助输送给您，助您置业安家，书写您的故事……

（本文作者：淘房会会员刘远琴13760373960）

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