6.3万套房放卖 一半“0带看”！深圳购买力在下移？

4月13日，由房网/咚咚找房举办的第七届民间研讨会在福田马哥孛罗好日子酒店盛大举行！

当天，邀请深圳贝壳研究院院长肖小平《大数据下的楼市真相》进行主题演讲。本文，娟子将嘉宾的核心观点分享给大家！

如想看全文或其他嘉宾演讲内容可以按以下方式获取。

李宇嘉博士《深圳开年楼市形势与大湾区地产投资策略》、咚咚牛浩思《见机行“势”——关于新房的置业机遇》；资深地产投资实践者永高，20年的深圳房产投资心得；以及沙龙环节嘉宾精彩解答。

今年开年以来，房地产市场表面上迎来了一波“暖春”行情，然而，“暖春”的成色如何？究竟哪些房子能跑赢了市场？未来将会有哪些指标在影响房价?

肖小平在研讨会上做了深入分析及解读：

一、

楼市回暖了？

真相：深圳人的购买力在下移

1、从2006年到2019年每年3月份二手房的交易量的均值是9100套。2018年是9700多套，今年是8300套，相比去年热度不足。

2、卖房的人感受会不好，今年卖盘增加很多。以链家系统的数据为例，今年3月份有63000套。深圳人的购买力在下移，很多片区的主流成交总价往下走，说明大家对自己未来的收入预期不乐观，对房子开始比较谨慎。

3、新房官方的网签量（有滞后性）。新房未来供应会比较缺乏，新一版的深圳房改政策中提到60%要用于保障体系。新增的商品住宅预计每年2-3万套，相对于深圳人口来说实在太少。

4、成交周期：挂牌的二手房里，在比较长的周期里差不多有一半的房子是“0带看”。近期买房的周期有所回暖，有一波刚需很怕后市房价上涨，所以抢时间在入市。

5、关于新版征信，本来是利空！而我们不是要等到新版征信房价下跌的时候再买，而是抢在这之前买。很多时候政策的传言对市场的影响非常大。

6、2月下半月和3月初是新版征信的传言推动，一部分卖了又买，换房比例有所提高。

6、房产投资比例,深圳最高的时候达29%，今天已下降到11%，相信这个比例很难再有大的突破，可能会持续下降。

8、现在投资房产的资金准备要比较充足，二手房至少3年，投资新房要准备资金建议准备2+3+2=7年，新房交房以后还有两年的时间有很多对手跟你竞争卖房，现在新房的投资比例比较高，新房交房两年内卖的话很难赚钱。

二、

学区和低价实用房跑赢此轮市场

第一类：均价刚需房

1、2月份就是止跌回升，3月份进一步回升，回升的幅度是小幅的。100个楼盘来看，3月份上涨和下跌的比例都增加了，下跌的是因为要卖，有的时候价格不到位就卖不出去。

2、现在200万以内的占比12.5%， 600万的占比26%，300-500万的房子接近四成，适合刚需的低总价一定是现在乃至未来相当长时间里的热点物业，跑赢市场就是这些物业。

3、买豪宅同样能赚钱，但是概率会低一些。手上持有豪宅的朋友可能有同感，投资豪宅就是等待有缘人的出现，跟等待真爱的概率一样。

4、刚需房是供不应求，和以往纯投资不一样，现在的刚需多少会考虑自用的问题，知道房票、处女贷的价值；最受欢迎的是原来一房一厅能改成小两房，或是原来大两房能改成小三房。

第二类：学区房

学区两个特点跑赢市场：1、低总价，低不是绝对值的低就够了，还要相对值的低。比如说这个片区里，你比别的小户型低一点，今年绝对跑赢市场。

2、相对比较新的房子。比同类型的房子新。

3、我们都想买跑赢市场的物业，你跑赢了，市场才能跑赢，想要跑赢市场就是你要知道比别人更多的信息，看比别人更多的房子。

三、

判断楼市发展看长、短期先行指标

1、带看量；

2、客房比，新增房的数量、新增客的数量；

3、政策，短期市场还会受到政策、政策传言的影响；

短期指标

一是关于非普住宅标准的调整，有相当部分的二手房交易的时候被豪宅。二手房交易需要交增值税的占一半左右。

深圳二手房买卖中要交增值税的物业有两种：一种是两年内卖的，不管是否豪宅都要交，而且全额交5.6（占比7%左右）。另外43%是过了两年，但是因为价格、面积、其他原因变成非普的标准，所以要交，我们的调整大概会影响到43%的二手房交易税费，这个影响还是挺大的。

二是新版征信，新版征信真的执行的话，新旧的时间节点会成为大家抢购的重要时机，4月份打征信、4月份换房、买房的人都会是热点。

三是发改委放宽落户文件，大家觉得有利于大型城市，特别像深圳这样城市的发展。深圳本来这一块没有门槛，大专很容易达到落户条件。放宽落户对人们心理上的影响不小，会让大家对房地产更看好、对深圳更看好。

长期指标

1、人口，城市的人口是增加多少统计局都会公布，统计局公布11个大湾区城市2018年常住人口数量以及增量。深圳的常住人口是1302.7万，实际管理人口2300万左右，去年深圳新增人口49.8万，高于广州。

2、经济，主要看GDP、人均可支配收入；目前深圳排名在国内前三，在大城市中增速第一，充分的说明这个城市未来的购买力会非常强劲。