莞城地铁沿线项目 备案均价达3.1万/m² 【东莞新盘备案89】

老牛在网上发现丰华珑远翠珑湾的14号楼已经成功备案。项目位于东莞市莞城区，东纵大道南面，君尚百货（东莞店）对面。项目占地面积约9.6万 m²，总建面约36.4万m²，由八栋高层洋房、两栋公寓和一所18班制幼儿园组成。

本次备案的14号楼，共分为两个单元，合共240套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面99-140m²的三至四房。整体的备案均价约26477.11元/m²，备案总价区间为168-452万。

剔除79套单价为17000元/m²的特殊房源后，整体备案均价约31127.36元/m²。

【建面约99m²户型】

此户型分布在一单元03、04和二单元04，备案单价约为28264.52元/m²，总价区间在168-320万之间。

【建面约113m²户型】

此户型分布在二单元03，备案单价约为17000元/m²，总价区间在191-192万之间，此户型的备案价格均为1.7万/m²，与实际售价差距可能较大，参考价值较低。

【建面约116m²户型】

此户型分布在一单元02和二单元01，备案单价约为31021.5元/m²，总价区间在342-371万之间。

【建面约127m²户型】

此户型分布在一单元01，备案单价约为23815.41元/m²，总价区间在215-401万之间。

【建面约140m²户型】

此户型分布在二单元02，备案单价约为24164.87元/m²，总价区间在237-452万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.8以上，对于31层高的高层来说，这样的使用率算是较高的了，两梯四户，梯户比和私密度也相对合理。

以14号楼一单元的01为例，从层差上来看，楼层差价范围在0元/m²-14200元/m²不等，层差价差距较大，且整体来看没有太大规律可寻。

01户型有近半房源备案单价设定为17000元/m²，在老牛看来，这更像是开发商为了规避政府限价政策，拉低均价所做的对策。这些房源后期可能会以双合同或是全款打折的方式出售。

丰华珑远翠珑湾位于莞城区，东面紧邻东城区，共享两区配套。直线距离东莞地铁R2线东城站约530m，虽然目前东莞地铁覆盖面积还相对有限，但后期随着线路增加和覆盖面积扩大，作用将会愈发明显。

项目北面紧邻东纵大道，东纵大道作为区域主干道，连接莞樟路横跨莞城、东城和寮步等镇区，日常车流量较大，早晚高峰拥堵较为明显，给项目带来了的出行不便，噪音和空气污染影响等问题。

项目周边商业配套丰富，自带了2万m²的沿街商业，除了自带的沿街商业以外，周边1公里范围内，有君尚天虹、家乐福、沃尔玛、世博广场、万达广场和主山批发市场。

现阶段项目周边仍存有一定量的民房，一定程度上降低了宜居度和城市化面貌。目前没有旧改的意向，且后期如果旧改的话，工程期间也对项目产生一定的影响。

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