一线江景视野 天琴湾3#备案均价约1.96万/m² 【东莞新盘备案91】

老牛在网上发现天琴湾的3号楼已经成功备案。项目位于东莞市沙田镇环岛路与科技大道交汇处，碧海云天花园北面。项目占地面积约6万m²，总建面约17.1万m²，由6栋高层洋房组成。

本次备案的8号楼，共分为两个单元，合共224套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面89-127m²的三至四房。整体的备案均价约19617.09元/m²，备案总价区间为167-260万。

【建面约101m²户型】

此户型分布在一单元的01，备案单价约为20247.22元/m²，总价区间在192-206万之间。

【建面约105m²户型】

此户型分布在二单元的01，备案单价约为19353.59元/m²，总价区间在192-209万之间。

【建面约127m²户型】

此户型分布在一单元02和二单元02，备案单价约为19512.34元/m²，总价区间在233-260万之间。

【建面约89m²户型】

此户型分布在一单元03、04和二单元03、04，备案单价约为19726.99元/m²，总价区间在167-183万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.77以上，对于29层高的高层来说，只能算是中规中矩吧，两梯四户，梯户比和私密度也相对合理。

以3号楼一单元的01为例，从层差上来看，采用的是倒三角形定价方式。楼层差价范围在46.2元/m²-95元/m²不等，层差价差距较小，且整体来看层差相对规律。7层以下的层差价格维持在55元/m²。而7层至28层的层差价格则维持在47元/m²左右。

在层差价上，我们可以仅29楼出现了较明显的跳差，主要是因为顶层日照时长较长，以及渗水率较高影响所产生的，所以这样的定价设计是较为合理的。

项目位于沙田镇的西南部，享一线江景，视野开阔无遮挡。目前出勤更多需要依靠自驾，两分钟车程可以接驳轮渡路，但现阶段轮渡路拥堵较为严重，计划拓宽，但具体动工时间待定。

项目周边缺乏大型的集中商业，自带2500m²的商业配套，随着周边住宅区逐渐成片，可共享周边沿街商业，基本可以满足日常生活需求。

根据规划，项目北面未来将会建设体育公园、中小学、高中和一个综合医院，丰富区域内的生活配套设施。但目前周边仍是以民房和工厂居多，一定程度上降低了居住氛围和城市化面貌缺。

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