深圳实验中学小户型学区最低460万，我该如何选择？

王晓鹏 经纪人

2019.5.24 07:09浏览:29205

学区目前是大城市里面需求量比较大的，随着家长们在大城市打拼多年，生活品质也属于中上收入的家庭，家长们都是很注重教育的，也不想让自己的小孩落后与别人家的孩子。

学区的选择性往往都比商品房会看的重要，甚至有些家长为了孩子读书，卖掉别处的优越环境小区，来到百花华强北片区购置房产。

一个学区的品牌知名度，完善教育体系，优良的教育质量良好的口碑都是要几十年的时间来沉淀的。

不管是中国还是美国，家长和学生都在追逐学区，在学生努力学习的一刻，他们脑袋里面幻想出来激励自己的，往往是得到录取通知书那一刻的荣耀。

其实这幻想也不无道理，从教育经济学的角度来说，这就是信息效应，只要踏入学区，就已经证明了学生的实力，不管入校后成绩如何，一张录取通知书已经成为某些工作的敲门砖。　　

除了信息效应以外，学区有更好的师资和环境，这也当然是为学生之后升学或者找工作加码，但是家长、学生甚至学校往往忽略了学区最有价值的一点，则是“同龄效益”，用通俗的话来说，则是同学们之间的影响。

当小孩身边具备着各种优越的同学后，自己也会受到他们的影响对小孩子读书这些会有很大的帮助，因为小学6年的时候是孩子养成习惯的阶段，很容易受到身边小朋友的影响。

中学3年时间，年龄都是12-15岁左右，好多人脉都是在这时期建立起来的，对孩子以后工作会有很大的收益，学区的孩子基本家庭素质都是比较优越的，很看重孩子的教育。

百花片区是深圳的老牌教育基地，来这里看房，看的不是楼盘的品质，而是学区，这也验证“百年成校”也是有一定的说法，如果周边都是新楼盘，就算挂着什么学区分校的名号，师资生源还是令人堪忧的。

随着学区缺口的增大以及二胎的放开，这块学区的价格稳步上涨，前几年还可以听到说办理租凭合同上学的，但去年了解到不管百花是荔园，办理租凭合同的基本给分流到白沙岭校区了，附上福田区的积分表格，可供参考。

自三价合一之后，百花片区的大户型，税费高，成本提高，也使一些家长退而忘却。恰恰小户型因为税费低，总价低，易出手，广受各大家长的倾魅。这些学区也是支撑房产价格的主要条件，因为想上这些学区就得有房产才能上，甚至实验中学之前还需要提前3-4年购买。

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华强北片区，在这个庞大的电子市场下隐藏着一所中学两个校部：实验中学的初中部和中学部（省级），两所小学：荔园小学（省级）以及百花小学（市级）；在这个片区中一共有6个楼盘，都带着实验中学学区，9个楼盘带有红岭中学学区，区别在于荔园南和荔园西校区。

华强北片区带实验中学学区，是有那6个楼盘呢？

以实验中学小户型6个主力楼盘为军情样本，有效放盘量共计91套，其中单房38套，最低放盘价为460万；一房一厅10套，最低放盘价为590万；两房一厅12套，最低放盘价为580万；3房及以上户型11套，最低放盘价为710万；

今年一二月份过年原因，成交不多，三四月份是爆发期，自去年328.731政策之后，很多客户经过将近一年的观望期，加上学区现在这么的严峻，有合适的房源都会陆续下手了。

（附:2018年实验中学小户型成交数据）

（2019年1月份-4月份成交数据）

经过前几个月成交，各小区优质笋盘基本消化殆尽，大部分小区房价已回到去年高峰期，甚至个别房源刷新了最高成交记录，房源近期紧缺（尤其是小户型）。

①、赛格公寓作为总价最低的楼盘，也是家长们热衷的楼盘，经过这几个月的消化，目前为止，只有一套放卖的。有的家长就在问，赛格公寓，工业用地，会不会对学区有影响，这里为大家解惑：赛格公寓因为前面还有2栋厂房，当时批地是一起批的。所以写着工业用地，但赛格公寓带学区的这几栋。国土局都是有备案是住宅来的。限购限贷！

②、桑达大厦放盘量本身也不多，难得放出来房源，很快就会被成交。桑达雅苑最小户型53平一房一厅，已经成交585万了，一层一户，比较稀缺。在这个以小户型为主的片区，大户型就比较尴尬了。

③、红荔村，带拆迁物业。现在也是少有放卖，城市更新更加成熟化，没有空地发展，只能依靠旧改，拆迁是必然的。所以红荔村出来一套笋盘也是很快就会被卖掉，最小户型两房为主，放卖也是比较稀缺。

④、金茂礼都、群星广场。实验中学小户型，成交最为活跃的两个楼盘。同为70年住宅产权更是受到了广大家长们的热爱。金茂礼都，楼龄新，通燃气、带阳台，具备自住条件，有的家长会考虑小孩读书之后自住，接送陪读。群星广场，多以办公为主，租金回报率高，同样的价位，群星广场更具有性价比。

百花片区荔园北小学+实验中学的小户型，只有百花园一期紫荆阁才有，目前在售53平820万。实验小学+实验中学小户型，国城花园44平，相信大家都比较了解的，成交已经990万了，暂不做详细介绍。

2018年接连328、731政策，但是总体成交还是比较平滑；今年五月份对比之前和今年三四月份成交量有所下滑，其下滑原因个人觉得可能有几方面原因：

1、今年积分多了社保加分项，满分十分，大多社保缴纳年限时间不长的家长会观望下今年的积分情况。

2、前一两个月的笋盘和现在的笋盘价有些相差近20万左右，很多人心里还是有些接受不了，心理上需要时间消化一下。

但通过目前深圳教育资源来看，有购买需求的时客户还是要多踩盘，多看房。有合适的房源出现还是应果断出手，7月份积分公布后，会刺激他们想要更早的买房来维持积分优势。

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