总价400万南山砸盘攻略（上集）

昨天看了一个挺有趣的科技类的节目，主要讲述的是，面对如今种类繁多的智能手机，通过设置一定的门槛，来去选择合适自己的手机。

然而，买房亦是如此，往往我们对众多楼盘难以取舍，主要是由于“想得太多”。总想物色到十全十美的房子，但现实却如此骨感，面对有限的预算，而不能面面俱到。因此，这次唔同也来通过设定一定的门槛，以400万总价作为预算，给大家“淘”房。

对于400万的预算，其实主要面向的还是刚需群体为主。而对于刚需，除了价格之外，户型应该是首要关注的一点，因此先来把户型作为第一道门槛，来看看有些什么样的楼盘合适。

门槛一：【户型】3房

400万总价的正规三房，目前在南山可选性是十分有限，就连刚需盘集中的西丽片区，也并非容易能买到。

相对合适的，还是建议桃源村一期那种71平的小三房。虽然楼龄比较老，但起码户型实用，目前报价大致在400万左右，部分高楼层户型，400万内也能够得着，性价比还可以。

桃源村出门有地铁站（7号线）也有公交站，交通便利，虽然没有大型商业在旁，但像方大城、万科里那些都能快速辐射到，还算方便。对于在南山或是在福田上班的需求，桃源村是一个比较好的选择。

除此之外的三房，貌似也没有更好的选择了，那么如果你也是同样以3房来去考虑房子的话，就优先选择桃源村。

门槛二：【学区】学校

撇开了三房的门槛，对于一房、两房，其实会有不少需求考虑到学区小户型，毕竟学校学区尤其稀缺，动辄十万一平，千万一套的学区比比皆是，所以对于学校小户型，其实也是一种比较容易筛选房子的门槛。

纵观目前南山的几大主流学校学区，南二外、南外、育才、南山实验。400万总价能买到的学区并不多。首先排除南二外和南外高新，目前最低门槛一房/两房也得700万左右，并不符合条件，同理南山实验麒麟学区（南头）的楼盘中，最低门槛也要500万左右，也并不符合条件。所以能选择的只剩下南外文华、育才以及前海的南山实验。

南外文华的小户型楼盘只有两个，科苑34区和博客公寓。前者老旧楼梯，后者翻新电梯，400万总价能买到的户型都是一样的，均为单房，自住不太适合，若是纯粹要用到学区，倒未尝不可。南外文华学区属性比较强，目前中考排名相比于育才以及南山实验南海中学，要好些。从目前市场情况看，部分学区已用的房源，400万内也能买到。

南山实验南海中学，学区范围大，同时学区内分布有不少小户型，所以预算范围的选择还有不少。如前海片区的心语家园、心语雅园、瑞景华庭、阳光花地苑，楼龄不会太老，也是电梯房，所以关注度相对也会高一点，成交活跃。

不过目前市场行情下，400万预算大多只能买到单房或是一房一厅的户型，两房则要400万出头。不过也有特例，如瑞景华庭55平左右两房户型，目前报价还有400万内的，在电梯房中，也算有一定的性价比，距离在建9号线延长线地铁口（荔林站）稍近些，也算是一个优势。

同是实验南海中学学区，其实也辐射有部分南油片区的楼盘，但是这部分楼盘受位置或是楼盘品质等因素影响，关注度则不如前海的几个盘高。不过像福海苑、深华园、赛格名苑等的这些楼龄较老的楼梯房，正规两房倒是能在400万内买得到。

这一片比较推荐关注的楼盘是南荔苑，也叫悠山美地，小区不大，不过距离在建9号线延长线荔林站比较近，大约两三百米的距离。而且周边环境，相较于前几年是改善了不少，配套也有所加强，自住方便不少。目前400万内也能买带到两房的户型，面积50平左右，不过户型是平层加阁楼的设计，不是那么地讨喜。

（图片来源于中介网络）

上述所提及的小区，只是带有实验中学的学区，若是想在这基础上，提升学区的属性，如中小学均为南山实验，那么目前比较好找的楼盘，只有雷圳能满足了，40平左右或出头一点的一房户型，400万内也能买到，户型略有赠送，也可以改做小两房。不过小户型朝月亮湾大道，噪音影响较大，居家性一般。

由于前海片区是紧挨自贸区，所以会受此利好，在价格上有一定的溢价，而且关注度也会更高些，因此在选择上，可以优先考虑前海的楼盘，对于未来增值保值的表现会更好些，不过楼盘周围配套略显不足，尤其距离地铁稍远，对于刚需而言，不是太方便。

所以在前文提到的学校这一门槛的选择中，针对你的需求，如果你是要两房的，电梯的，预算只能是400万内的，那么可选择的楼盘，其实只有瑞景华庭和南荔苑。那么如果你还要求近地铁的，那么最终可选的，也就只有南荔苑符合了。以上仅作为例子参考，不代表适合每个需求。

以上内容为上集，下集内容将会继续给大家聊聊--门槛二：【学区】之下的育才学区的选择。同时也有第三门槛。在普遍均为两房的基础下，通过楼龄、小区环境等因素，来选择楼盘。

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