单打独斗 首创·龙华中心何以制胜？【规划篇】

当前楼市环境房住不炒是主旋律，但买房跟着规划走的思路依然百利而无一害，什么样的房产能够保值抗通胀仍然是大众关心的问题。

在龙华，房价经过前几年的“大跃进”后，现与整个深圳楼市同步趋于平稳。在市政基础建设逐步完善的同时，商圈、商业办公配套也在慢慢形成。

龙华区目前的规划主要有6大片区，分别为深圳北站商务中心片区、龙华现代商贸片区、大朗时尚创意片区、九龙山产学研片区、鹭湖科技文化片区、观澜生态文化片区。

首创龙华中心位于龙华区建设路与清泉路交汇处，临近龙华文化广场旁，属于龙华现代商贸片区。

根据规划，龙华现代商贸片区未来将会打造成类似于迷你版的“市民中心”。片区聚集了星河ico商业、希尔顿逸林酒店、龙华文化广场、图书馆&文化馆、深圳书城龙华城等配套，未来还规划有龙华体育中心。除此之外，片区多以住宅为主。

项目所处位置距离深圳地铁4号线清湖站约500米，周边集中了片区的多数市政配套。而项目作为片区的商业和办公类产品的补充，具有一定的*性。

但隔着梅龙大道，直线距离约600米的地方却坐落着富士康几万人的大型制造业工厂，这将在一定程度上影响到周边的消费层级。

规划图

项目体量不大，占地约9500㎡，建面约6.2万㎡，仅规划为1栋商务综合楼，包括商业、公寓及办公产品。

2017年6月28日，首创地产以18.45亿元拿下深圳龙华清湖A826-0221商业地块！楼面地价达4.23万/㎡，溢价率达到189.64%，打破了龙华商业拍地记录！

上周五，首创龙华中心获批预售许可证，预售证号深房许字（2019）龙华006号。根据规土委网站信息，此次项目共有181套房源获批，包括商业和办公两类产品。

当前备案的价格，1-4层商业产品，户型建面为约13-641㎡，备案均价约13.5万/㎡，单价在7-24.1万/㎡之间，总价203-6969万/套；4层以上办公产品，户型建面为约73-274㎡，均价约6万/㎡，单价在4.7-8万/㎡之间，总价628-3188万/套。

单从办公产品的均价上看，由于前期拍地的高溢价，现备案价格已经接近北站的汇德大厦和汇隆商务中心二期。但项目所处的片区与深圳北站商务中心片区又是两个不同的功能区。北站商务中心区作为深圳17个大重点开发区域之一，未来将逐步打造形成具有区域辐射力的城市中心。因此在片区的定位和未来的发展，北站商务中心区相比项目所在的现代商贸片区优势较为明显。

龙华的商业项目，现状与未来规划也主要集中在深圳北站商务区，近年来相继入市的有汇隆大厦、汇德大厦、龙光玖钻、红山6979、华侨城创想大厦等。

可以看出，首创龙华中心远离深圳北站的集中式商务办公圈，有点单打独斗的意思。

在办公产品定价十分接近的情况下，首创龙华中心的交通条件、商业氛围、片区规划却没有可以加分的亮点。而市政配套的完善，则相对有利于住宅产品，对于办公产品来讲并不是太明显的利好。

查看龙华其它办公类产品的价格，与项目目前的备案均价也有一定差距。

全市来看，项目的价格更是接近了罗湖的办公类产品，有部分甚至更贵。

综述：

首创龙华中心地处龙华规划的6大片区之一的现代商贸片区，项目周边市政配套丰富，居住环境较好，这对于项目的公寓产品来讲无疑是利好，但近富士康工厂，在一定程度上将会影响到周边的消费层级。

距离地铁4号线清湖站直线约600米左右，周边有多路公交车。

项目的商业及办公产品作为片区配套的一个补充，具有一定的*性。但与办公聚集区北站商务片区的距离较远，商业氛围相对较弱。

从商业及办公产品的定价来看，对比龙华乃至于全市的办公产品价格都不具备优势。

（内容完）

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