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【惠阳楼评】深惠交界白云新城 金辉优步学府1.32万/㎡在售

惠州牛浩思

惠州牛浩思

2019.7.3 16:43浏览:21349

惠阳白云新城片区紧邻深圳坑梓,是惠阳区全面对标深圳重点打造的门户形象区,近两年已有多个PPP项目落地,区域内路网逐步打通。特别是在深圳地铁14号线惠州段规划出台之后,作为地铁规划首站片区,白云新城楼市热度不断攀升。近两年陆续有碧桂园深荟城、保利阳光城、万城名座、九洲玉带湾、壹方水榭、星河盛世等一批代表性楼盘进驻。


本期楼评将介绍白云新城片区在售盘——金辉优步学府,位于内环路与白云路交汇处,于2018年10月入市,目前已有4栋高层备案,处于顺销中。



【区位概况】


项目位于惠阳白云新城片区,西侧紧邻深圳坪山,南侧与大亚湾西区交界,东侧为惠阳淡水城区。由于对接深圳的区位优势,并且受到深圳地铁14号线惠州段轨道交通规划利好,成为惠湾楼市热度较高的区域之一,目前在售均价约1.4万/㎡。


金辉优步学府处在白云路与内环路交汇处以南,西侧为坪山河流域。周边道路交通网由白云路、金惠大道、龙海一路、内环路、东华大道等区域主干路组成,对接深圳、淡水、大亚湾、惠城等地。白云路东西连通坪山大道和淡水城区,西侧内环路有一段在建,通车后南行连通龙海一路。



周边覆盖有三条高速公路和厦深高铁惠州南站,由沈海高速和惠深沿海高速通往深圳福田、罗湖等地,惠大高速北向通往惠城区方向。


轨道交通方面,西侧距离已在建设当中的14号线沙田站约5公里。根据目前惠州市轨道交通近期规划,深圳地铁14号线惠州段规划有5个站点,首站白云站距离项目在2公里范围内。14号线深圳段已在建设当中,预计2022件建成通车,惠州段动工时间未知。



从航拍图中可以看到,项目西侧的坪山河两岸还有待整治,南侧为茂森工业园和惠阳职业技术学校,白云路两侧店铺多以家具建材为主,附近缺乏大型商业配套支支撑,东侧有大片的原住民居住区,虽然在与深圳直线距离上有优势,但目前周边环境一般。



【项目介绍】


金辉优步学府是金辉集团布局惠州的首页项目,采用现代风格园林打造,延续其“优步系”产品,打造全龄化优居生活社区。


占地约1.9万㎡,建筑面积约9万㎡,共由5栋高层住宅组成,一字型排布,楼层31/32层,均为两梯四户,户型94-114㎡3-4房,总房源约600套,容积率3.5,绿化率35%,物管为金辉物业2.6元/㎡。




【项目动态】


首批4、5栋高层于2018年10月入市,*一批入市单位为1栋共128套房源,于5月30日备案。现1、3、4、5栋有少量房源在售,预计2020年12月底交房。价格区间1.23-1.4万/㎡,整体均价约1.32万/㎡。2栋高层在建,现接受诚意登记,推出时间待定。【惠湾备案价】金辉优步学府1栋备案128套住宅,均价约1.32万/㎡



【户型分析】


从平面规划图中可以看到,5栋高层户型分布基本一致,每层均为四户,有94/114㎡三种户型。


图中标识的01、02为A户型94㎡2+1房,分布在每层的中间两户;03为C户型94㎡2+1房,分布在每层的端头一户;04为B户型114㎡4房,分布在每层的端头一户。



A/C94㎡2+1房两厅两卫:


这两种同面积户型对比来看,相同点是均为南北双阳台、客餐厅竖厅一体,主次卧南向带有全景飘窗,套内阳台可做为房间使用。


区别在于,C户型为南北通透,A户型的入户玄关占用了面积,使餐厅空间较小不利于餐桌椅摆放。且生活阳台过小,实用性降低。主卧、厨卫空间对比均略小于C户型,整体户型设计和实用性都低于C户型。



C户型114㎡4房两厅两卫:


户型较方正,南北通透三阳台设计,厨卫空间较大,实用性强。主次卧南向带有全景飘窗,此户型最大的特点是,主卧可与书房打通,并连通北向4.6米长超大阳台,做为大套间使用,提高了主人房舒适型和使用多变性。这种设计在市面上并不多。美中不足的是,公卫位于入户门口,一入门给人感官欠佳,且距离卧室较远。




【周边配套】


目前白云新城片区没有大型商业配套,区域代表性楼盘大多为还未交楼的新盘,常住人口以本地原住民为主,居住氛围有待提升。虽然深荟城等部分品牌楼盘有自带商业规划,但规模有限且还未投入运营,这是该区域最大的短板。



项目周边主要生活、休闲、医疗配套均依托于惠阳区政府周边,分布有天虹商场、万联广场(家乐福商超)、吉之岛商业、半岛体育公园、市政广场等商业、休闲配套。项目南侧紧邻惠阳技术学校,周边还分布有多所中小学,教育资源丰富。但由于靠近工业园区和在建道路,周边环境一般。


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