继承或赠与深圳房产后再出售的个税问题

       首先声明我是房产律师不是税务律师，表述有错误之处在所难免，欢迎批评指正。 

       因财政部税务总局公布2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，赠与、继承或直系亲属交易的税费问题引起了大家的关注。

      各种解读都有，但是针对深圳的二手房的解读，我是越看越摇头。各路人马说了那么多，大部分居然是错的，脱离深圳二手房交易实操，不接地气。在此，我这个房产律师也来论述下这个问题。

      一、财税〔2009〕78号规定的税费优惠政策没有发生根本变化

      财政部、国家税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。

      事实上，两部委的公告只是重申了财税〔2009〕78号的有关政策，没有增加新的内容，唯一变化的是计算纳税项目，把按“其他所得”征税的项目，按照2018年修改后《个人所得税法》的要求，统一调整为按照“偶然所得”项目征税。

      二、纳税人在兄弟姐妹之间赠与或买卖房产时可以享受税收优惠

      我的地盘我做主。不要理会《婚姻法》《继承法》《民法通则》《民法总则》《民事诉讼法》《刑事诉讼法》以及劳动和社会保障法中关于直系亲属或近亲属的内涵及外延规定，我们只需要知道，依据税务总局的政策，纳税人的兄弟姐妹之间赠与或买卖房产可以享受税收优惠就可以了。

      根据财税〔2009〕78号的规定，兄弟姐妹之间赠与房产时不对当事双方征收个人所得税，只有3%的契税。同时，也提示下各位，在深圳兄弟姐妹之间走房产买卖流程时，可以按照原登记价过户，这类交易需要公安部门提供具有亲属关系证明的文件。兄弟姐妹含法律上确定其地位与血亲相同的拟制血亲关系。上述信息在最近几年已经收到几个当事人反馈，可以确认是真实有效的。   

      实际上，兄弟姐妹之间买卖房产，契税按照原登记价过户，比赠与房产的税费更低。若达到家庭唯一住房要求的，按照财税[2016]23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，兄弟姐妹之间买卖房产面积90平方以下的契税为1%，面积90平方以上的契税为1.5%，而赠与房产的契税统一为3%。

      三、在深圳继承的房产、赠与的房产及近亲属按登记价过户的房产再出售时个税可以核定征收

      媒体报道郑州和上海在涉及继承房产、赠与房产及近亲属按登记价过户后再转让时，法拍房的竞买人需要支付差额20%的税费。此类情况，深圳好像可以按照核定3%纳税。税务总局好像也规定了拍卖房按照3%核定计税，并不区分房产的来由情况。

      这个疑惑困扰了我很久，直到2016年我在新浪微博@深圳税务局和@深圳中原地产，得到的答复是，在深圳继承、赠与的房产可以按照核实征收。最近这两天，媒体铺天盖地的炒作财政部、国家税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，各类专家在媒体上都表述房产赠与后再出售按照差额的20%缴纳个人所得税。我又重新核实了一边，证实我之前的观点没有错。

      感谢@深圳木子、@山寨酱油男 提供实例信息帮我核实。

      关于赠与获得的房产出售时可以核定征收的核实信息:

       关于继承获得的房产出售时可以核定征收的核实信息：

     我的结论还是：在深圳继承的房产、赠与的房产及近亲属按登记价过户的房产再出售时个税可以核定征收。

      以下是 @A链家蔡彬18823332539 提供的此类房产可以核定征收的详细资料。在此一并感谢。

       四、继承的房产、赠与的房产及近亲属按登记价过户后再转让的房产是家庭满五唯一的继续减免个税

      根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第四条规定、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第五条及《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

     《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条：

     （一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

      1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

      2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

     （二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

      需要说明的是，纳税人在一买一卖之间，认定家庭唯一的范围大不相同。税务总局的在国税发[2007]33号文件中，关于家庭唯一生活用房的范围，只是限制在有配偶的为夫妻双方在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房，并没有把未成年子女名下的房产计算在内，这个和按照财税[2016]23号计算契税时，家庭唯一所称的家庭范围不同，计算契税时家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，包含未成年子女名下的房产。

      财税[2016]23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

       五、继承、直系亲属赠与等方式取得的住房以原购房时间连续计算购房时间

      根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发[2005]172号)》各种房屋的购买时间年限应这样界定： 

      ① 房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。 

      ② 商品房：以契税完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。 

      ③ 继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。 

      ④ 拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，以本次领证时间计算。 

      深圳市在2005年对这个问题有更明确的规定， 根据《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发[2005]374号的规定，住房购买时间确认问题，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间；契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。 

      也就是说，深圳以最有利于纳税人的方式计算购房时间，买房按早，卖房按晚计算。为了便于操作，深圳基本上都以房屋产权证上注明的购买日期来统一计算出卖人的购房时间。

——周争锋2019年7月3日写于深圳港中旅大厦

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