世界500强变迁：中国房企沉浮录

1996年开春，一部描写平凡人奋斗的好莱坞励志电影 《阿甘正传》正在中国的影院里上演。由于国外影片的准入限制，虽然这部片子在中国的上映时间比美国迟了2年，但也收获了1960万的票房。

在这个DVD机和盗版盛行的年代，都市的摩登青年们依然被大银幕上大洋彼端这个年轻人的奋斗故事所吸引。

人们记住了汤姆·汉克斯扮演的主人公说过的那句名言：“Life was like a box of chocolate ,you never know what you're gonna get.”（生活就像一盒巧克力，你永远不知道你会得到什么）就像是一个神秘的咒语，诱惑着90年代的年轻人们对中国之外的世界跃跃欲试。

艺术世界里，电影拉近了中国年轻人与世界的距离。而在商业的国度，1995年一份美国《财富》500强名单里3家中国企业位列其中，则让中国的企业家们再一次感受到，世界并非遥不可及。

激荡30年，1996年是30年企业史上最激情四射的年份之一，每一个行业都充满了无数的商机，企业家们野心勃勃。

这种带有梦幻色彩的激进气质，明显与80年代小心翼翼地试探不同。中国企业家们第一次站在全球视角去规划企业的未来。

24年之后，当我们再度翻开《财富》500强的榜单，没人能预料到，这个榜单上的中国企业数量已经超过美国。而曾经我们熟悉的那些企业，有的稳固依旧，有的已经难觅踪影。

但在这其中，房地产行业却是一个不容忽视的力量。

2019年，《财富》500强榜单有5家房地产企业，且均来自于中国。

01

中国房地产行业的高光时刻

观察中国产业发展的历史脉络以及行业的兴衰枯荣，《财富》世界500强上榜企业的更替和变迁，是一条不能忽视的历史线索。

1989年，中国银行成为第一个出现在“《财富》世界500强”排行榜的中国公司，在当时并没有引起多少关注。对于企业家而言，这份以营收作为上榜门槛的榜单，每年数百亿美元的销售额对他们来说遥不可及。

某种程度上，中国银行代表中国企业登上《财富》500强榜单，开启了中国银行业的高光时刻。在此后30年里，银行业在《财富》500强里占据了中国企业的半壁江山。2019年利润榜前10位的四家中国公司仍然是工建农中四大银行。在利润方面，银行业公司所赚取的利润占全部中国公司利润的47.5%。

与银行业相比，房地产行业的高光时刻则来得比较晚。90年代初期，市场经济的兴起推动工业、制造业一片热火朝天，但房地产行业尚在缥缈之处。

1995年度的《财富》榜单上，中国仅有3家企业上榜。但企业界对500强的渴望，却集体进入高潮，包括海尔在内的近30家公司都提出了自己进入“世界500强”的时间表。

与之相对应的是，现在为我们熟知的所有头部房企，如碧桂园、恒大之流，彼时几乎都还只是包工头、或者施工队的角色。

中国房地产浩浩荡荡30年，产值由1987年382.62亿元到2018年的59846亿元，翻了150倍。

但房企第一次登上《财富》500强榜单，却要等到2012年。

2012年，绿地集团以2445.75亿营收、利润总额120.04亿元、1050.78亿元的销售金额成功挺进世界500强，排名483位，成为第一家登上世界500强的房企。

站在当下的节点回望，2012年的500强榜单星光璀璨，绿地只是渺小光点，但房地产这股力量，已经无可阻挡。

2012年，万科、绿地和保利的销售规模首次突破千亿。千亿门槛的突破具有划时代的意义。

从百亿到千亿，中国房地产用了25年，但从2012年房企摁下了千亿开关，之后的2000亿、3000亿、5000亿到如今半年5000亿的发展速度，却只用了6年时间。

行业容量极速扩张，注定了房地产是一个厮杀异常激烈的江湖。

2012年至今，绿地连续8年均上榜。作为一家房企，绿地无疑是成功的。但绿地的500强位次变化，某种程度上也是房企在这种异常激烈的厮杀中如何自保乃至突出重围的缩影。

而这种厮杀，在2016年以后恒大、碧桂园的异军突起，保利奋起追赶更趋白热化。

2016年，万科、恒大、万达首次跻身《财富》“世界500强”。万科凭借2015年度293.29亿美元的营收位列第356位，万达则以营收273.76亿美元排名第385名，恒大以211.84亿美元的营业收入排名496位。

2017年碧桂园首次入选《财富》世界500强，位列467位。2018年，碧桂园营业收入335.72亿美元，排名353位。2019年再度上榜，碧桂园实现营业收入约573.087亿美元，同比大增70.7%，最新排名177位。

在过去两年的《财富》世界500强榜单上，碧桂园累计提升290个位次，也是排名提升最快的企业之一。这种凶猛的势头，与过去两年碧桂园在销售上的规模增速几无二致。

如果这还不能说明问题，那么还有一个更直接的例子：

连续2年上榜的万达，到了2018年就已经毫无踪影。2017年是万达的水逆之年，文旅资产出售融创，断臂求生，资产缩水，王健林的首富沉浮之路无疑是房地产行业漫长周期里的一个长长的分镜头，充满了失去和得到。

《财富》500强榜单上房企排名的每一次更替，都是中国房地产江湖格局变幻的历史注脚。

02

高光下的阴影

《财富》500强榜单诞生于上世纪50年代，是美国大萧条时代的产物，最初是评出美国工业企业排名前100的榜单。后续逐渐增加了服务业，把榜单名额扩充到美国500家。

70年代初期，在美国参议院一次有关美国经济的听证会中，一位参议员指出：“如果《财富》没有推出美国500强排行榜，那么我们也需要别的什么人来发明这样一份排行榜。它所提供的信息对于国家利益来说至关重要。”

这位参议员的意思其实不难以理解：不管是国家还是企业层面，都需要一个《财富》500强榜单。它用商业因素构建了一个国家实力的一个彰显维度，上榜企业的位次变迁背后不仅有世界经济、产业革命的发展脉络，也同步印证着国家和行业的兴衰。

回顾中国企业的30年发展，经历了两次大变革浪潮：

改革开放以来，第一波浪潮是从最早基本由国有企业主导的经济结构，转变成民营企业崛起、占据半壁江山的经济结构，各种榜单中出现了越来越多的民营企业；

第二波浪潮则是电商、在线社交、在线旅游、在线订餐、网约车、互联网金融等爆发性增长所带来的新经济能量，让一大批互联网企业跻身世界500强。

这个在今年的500强榜单中也有所反应，多家中国企业的排名上升。其中尤以科技企业为甚。

比如华为，排在第61位，比前一年上升11位。榜单显示，华为在2018年度营业收入达1090.3亿美元，在2018年世界500强榜单中，华为排名第72位，2017年营业收入为893.11亿美元。

在过去的20年中，中国虽然出了阿里巴巴、腾讯、华为、小米等新经济代表科技企业，但顶起中国经济半壁江山的，除了银行，还是房地产。

排名跃升最快的前十家企业中有六家都来自中国，包括碧桂园、阿里巴巴、阳光龙净集团、腾讯、苏宁易购集团以及中国恒大。

或者我们可以看一个更直接的数据，上榜的5家房企里，排名上升的速度。

从更深层次来看，《财富》500强榜单的位次增幅变化，恰好印证了房地产行业是怎么一步步成长为中国经济的支柱产业。

万科、碧桂园、恒大，绿地以及那些摩拳擦掌地冲刺千亿的房企们，在城市中筑起钢筋水泥的建筑，看着这建筑一栋栋托起一个房地产的繁华盛世。

而2019年的榜单，如果把它看做房地产行业的极盛荣光，那么这很有可能也是夕阳余晖最绚烂的那一刻。

时代的滚滚车轮面前，中国对于房地产行业作为引擎的巨大惯性还在增长，这是所有人都能看到的的表象。但惯性是最牢固的枷锁，隐藏于冰山之下的无数指标都在告诉我们，拐点已经在路上了。

7月15日国家统计局公布的上半年国民经济数据中，房地产的各项指标，主旋律都是回落：

• 全国房地产开发投资完成额1-6月同比增速10.9%，比前五个月回落0.3%；

• 同期，房屋新开工面积同比增10.1%，增速比1-5月回落0.4%；

• 房地产开发企业到位资金同比增7.2%，增速比前5个月回落0.4%；

• 上半年全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%。前6个月，全国商品房销售面积累计增速全部为负。

中国楼市的天花板在15万亿元人民币左右。这一数字其实在2018年就已经达到了。进入2019年，非常罕见且没有太多征兆地，在多年的狂奔之后，万科、恒大、碧桂园——3家规模前三的大房企，权益销售金额同时都出现了下滑。

克而瑞的榜单数据，碧桂园上半年的合约销售额是3895.4亿元。同比下降约230亿元，下降幅度约为5.56%。权益金额也未能幸免，同比下滑约0.56%。而在此之前，从2012年到2018年，碧桂园的合同销售同比增速从未低于10%。

和去年同期的3040亿元全口径销售额相比，恒大2019年上半年的销售下降趋势更为明显，同比下滑7.06%，为2825.4亿元。恒大的权益金额为2687亿元，同样同比下滑约7.06%。根据不完全统计，这是恒大10年来第一次销售下滑。

从权益金额来看的话，万科也在下滑：从2018年上半年的2121.1亿元到今年上半年的2009.6亿元，下降5.26%。据不完全统计，这是万科2009年以来首次较大幅度的权益销售额负增长。

如果你觉得行业头部公司隐藏于业绩之下的下滑信号只是偶然，那只能说明你不了解这个行业。

进入2019年，市场的见顶信号也非常明显。

今年上半年，全国商品房销售面积下滑，金额却在上涨，这意味着房价更高的一二线城市的成交占比在不断提升，三四线城市的成交占比在下滑。中指院的监控显示，三线代表城市上半年月均成交规模约30万平米，同比下降12%，降幅最为显著，远超一二线，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

一线城市的一片涨声之下，我们似乎可以听见三四线城市的多米诺骨牌正在一块块倒下。

房地产这辆列车已经加速了30年，习惯高速奔行的人们可能会对目前的失速信号视而不见。但这辆高速运行的列车终究会越来越慢，直至平缓。

房地产是强周期行业，在漫长的轮回里，大多数企业终究会因为无法跟上时代的步伐，熬不过考验而黯然消逝或者落幕。

正如榜单更替反映行业变迁和格局重塑，房地产不可能作为永动机一直拉动中国经济，唯有那些极少数的符合世界进化方向且顺应时代变迁的行业和企业，才是中国经济持续不断发展的动力所在。

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