咖姐课堂 | 房屋40年产权和70年产权？共有这8大区别！

提起产权年限，大多数人都并不陌生，第一反应都会是70年是住宅用地，其他年限的都是商业、工业用地之类。

我国目前用于居住的房屋产权的年限主要分为40年、50年与70年产权三种，比如常见的商品住宅基本都是70年产权，而商务公寓基本都是40年产权等。

但是问题来了，除了用地性质不同，年限不同，40年产权和70年产权的房屋还有什么区别呢？

今天，依旧是咖姐带大家一探究竟：

首先，大家要先弄懂清楚究竟什么才是房屋产权~

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

房屋产权有土地使用权和房屋所有权两部分组成：

以前，人们买房后可以拿到两个证书，一个是房产证，一个是土地证。这是因为根据宪法，我国土地所有权归国家和集体所有。在城市里，土地归国家所有；在农村，土地是集体所有。也就是说，人们在购房后，可以拥有房屋的所有权和土地的使用权。

房屋所有权是私有财产权的一种，根据我国2007年起施行的物权法，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。

土地使用权和房屋所有权的区别在于——房屋所有权没有期限限制，土地使用权则有期限。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限。

现在，我国已经推行不动产统一登记制度，房产证和土地证已经合二为一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。

在了解土地使用权、房屋所有权的区别后，我们需要对以下8种关于产权的区别进行了解：

用地性质的不同

通常来说，用途为住宅的土地使用权年限为70年，工业建筑用地和综合类用地为50年，而商用建筑用地为40年。

所以当看到产权年份不一样的时候，意味着土地的性质是不一样的。一般来说，如果要买的房子是40年，那它就不会是住宅用地；同样如果你买公寓或者商铺，一般情况下产权也不会是70年。

产权年限的区别

我们所说的产权年限，一般指的是土地使用年限。

40年产权的房子，其土地使用年限为40年，70年产权的房子，其土地使用年限为70年。

我们拥有房屋永久的居住权，但房屋的土地使用年限是有限的，土地使用年限从开发商拿地之日开始算起。

例如，如果某开发商是在2009年取得了一块居住用地的土地使用权，那么该土地的使用年限就是到2079年截止。也就是说，土地使用年限是从土地出让之日开始算起，而非业主取得房产证的日期算起。

贷款政策不同

购房者买房子一般都是通过按揭贷款的方式，众所周知，我国贷款方式分为普通商业贷款、公积金贷款、商业和公积金混合贷。

一般情况下，70年产权住宅政策较为宽松，既可以公积金贷款，也可以使用商业贷款，享受首套住宅30%的首付，最长贷款年限可贷30年。

而非住宅性质的40年或50年产权的房子一般不能申请公积金贷款，银行贷款首付一般在50%，且贷款年限也仅10年，贷款利率通常也会比较高，首付压力和月供压力都比较大。

税费缴纳的不同

购买房屋除了缴纳最基本的放款之外，还要收取各种各样的税费，70年产权的房屋和非住宅性质的40年或50年产权的房子在税费收取上的标准是有差别的。

例如在初次购买房屋是缴纳契税。70年产权住在缴纳契税时依据现实情况，可给予1%—3%不等的优惠，而非住宅性质的40年或者50年产权的房子在购买时没有任何的契税优惠，必须全款缴纳，费用相对较高。

居住成本不同

70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低，而非住宅性质的、40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气；

购房前了解清楚房屋水电费的收费标准，以免造成后期生活成本的高支出。

公摊面积

买房的时候，购房者不仅仅要为套内面积买单，同时也需要为公共区域的面积买单。

一般情况下，40年的商用用地以及50年工业用地和综合类用地的规划设计标准，要比70年普通居民住宅用地公摊面积高很多。这是因为商业类建筑的门厅一般都比较高，而且楼梯等按照规定设置的也比较多，建筑的标准比较高，因此非住宅性质的50年产权以及40年产权用地公摊面积也比较大。

入学政策上的不同

一般情况下，有别于70年产权的住宅，非住宅性质的40年或50年产权的房子一般来说不能用来申请学区的。

不过也有例外，有些地方的商务公寓也是可以进行学区申请的。例如深圳的罗湖、福田、南山、大鹏新区等，都一定程度上放开了公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学区，但相对住宅来说在积分上处于劣势。

房产套数认定方面的不同

在限购限贷的大背景下，一般40年产权的房子不计入套数（有个别规定的城市除外，如北京）。比如，个人名下只有一套非住宅性质的40年产权的房子，再次买70年产权的房子，可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录，在一些城市，首付比例可能会提高，具体要看城市怎么规定的。

而70年产权的房子，通常情况下都会计入家庭住房套数内。

看完这些之后，不知大家会不会有这样的疑问：

未来等到土地使用期限到期后，我们该怎么办呢？

对此，民法典物权编草案出了原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

但是，对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用，并未给出具体规定，这也给期满后是否要继续收取土地使用费打了个问号。

不过之前也有专家表示，未来很有可能与房地产税结合，通过缴纳房地产税的方式，实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。

来源：央视新闻 | 中国普法 | 经济日报

整理：中原大咖

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