买房攻略|一文看遍深圳湾的前世今生

深圳湾的前世今生

深圳湾片区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成。

这小小的5平方公里土地，在2006年之前基本未建设。

2006年深圳市发布了《深圳市土地利用总体规划（2006—2020年）》，规划划定围海造地功能区15个，其中就有前海填海工程、后海填海工程、宝安新中心区填海工程等，基本都位于深圳西部地区，这也就为日后深圳城市向西发展打下了基础。

❖ 片区定位

在深圳市政府所颁布的《深圳市城市总体规划(2010—2020)》中，确定了深圳两个城市主中心，即“福田—罗湖中心“和”前海中心”。其中前海中心包括前海、后海和宝安中心区，而后海被定义为金融总部基地。

深圳湾周边配套

❖ 商业

由海岸城—天利名城—保利文化广场组成的30余万平超大复合商圈、11万平方米中型综合体宝能allcity、8万平方米目前深圳定位最高端综合体深圳湾万象城。

❖ 交通

地铁2号线横贯而过，且和11号线接驳，这大大扩大了通勤覆盖面。配合后海大道、后海滨路、科苑大道、沙河西路四条南北向车辆通勤道路，交通顺畅，没有明显的早晚高峰拥堵状况，是典型的高档住宅区通勤条件。

在建中的13号线将成为南山区南北方向最为重要的主动脉。13号线一期工程将连通深圳湾口岸到宝安石岩，预计于2023年完工。

二期工程将继续向北延伸，经过光明连通东莞R5线。13号线采用快车与普通车组合的越站运行模式设计最高时速100公里，也就是说从石岩到科技园、后海、深圳湾口岸最快只要半小时。

❖ 市政

深圳湾片区拥有开阔的海域资源，占地77万平米的人才公园、长达15公里的深圳湾滨海长廊，以及景观震撼的深圳湾大桥。拥有举办过2011年世界大运会的、深圳影响力最大的深圳湾体育中心（春茧）。未来还将在距离深圳湾不远的东角头建起一座世界级的歌剧院。

❖ 学校

深圳湾学校是一所南山区政府委托深圳市基石教育基金会管理的九年一贯制公办学校。小班化、国际化、体育即教育、激发学生自主性等特色让学校回归育人本位，在基础教育改革领域成为先行者。

深圳湾物业分析

90/70政策

认识深圳湾片区的物业，先从一个政策说起。

2006年，中央政府出台的一个调控政策。规定在每个新建楼盘，90平米以下户型的套数要占到小区总套数的70%以上，也就是业内俗称的90/70政策。

中央政府出台此政策的初衷是为了通过行政手段调控以增加小户型的供给，让更多的中低阶层能够买得起房，毕竟房子面积小的话，总价会低些，买得起的人也会更多。

像湾区这样2009年之后的新兴豪宅区，那个时候湾区房价也才3w左右，单价总价都并不算太高，市场上的真实需求肯定是更多130-170的大三房大四房。可惜受制于这个90/70政策，开发商又不能完全这样去供应产品，只能采取一些变通。

一种是“双拼房”，即用两套小面积的房子去拼成一套大面积，居住使用与一本证户型无任何差异，只是购房者购买这套房占用了两个购房名额。

后来限购限贷调控政策逐步收紧之后，双拼房则受制于购房名额和贷款的限制，很多人买不了，其交易活跃度和价格都收到一定程度的压制。

另一种是把不到90平的小户型通过高赠送的方式，改成中户型。这也是为什么下文中我们要重点分析湾区89平户型的原因。

物业的格局

了解了这个历史背景，我们再看深圳湾物业的格局。

沿着中心河两侧一共有十八个楼盘，小户型为地铁口+商业综合体配套，大户型设计格局以大平层+别墅的配套组合。

价位段选房

❖ 第一梯队：深圳湾入门级小户型

宝能太古城是深圳湾片区最大规模的楼盘，是深圳湾首个大型都市综合体及地铁上盖物业。11万平方米宝能太古城商业配套，生活便利，海月地铁口无缝接驳，都成为他独有的优势。主力户型是41-89平的一房到三房。

宝能太古城也是深圳湾片区唯一一个具有89平以下小户型物业的社区。精致小户型填补了深圳湾区的空白，满足了湾区大量白领人士的租赁需求，同时还带有深圳湾学校的学区，这也成为投资客争相投资的热点，也促使深圳湾房价屡创新高。缺点是入住人口比较杂，所以在管理方面不是很好。最小户型是41平的1房，目前价格在685万左右。

❖ 第二梯队：居家主流89平三房平层户型

除了恒裕滨城二期以其24万的单价一骑绝尘，其他楼盘此面积段的价格都在1400-1700左右。

翡翠海岸

翡翠海岸占据了湾区头牌的位置，外立面干挂石材加德国铝合金门窗，显得低调有质感。我们卖过不少翡翠海岸的房子，很多客户看到翡翠海岸的第一眼就感觉到惊艳。

楼间距大，低容积率保证了住家舒适度，海景怡人，再加上小区品质卓越，成交价在同类型产品中是最高的。

主流户型是89平的三房，177平的四房，225平的放大版四房，以及345平的复式。

翡翠海岸89平面积段有两种户型，A\B\C\D户型东南看海，放盘价接近1700万。有一种户型是E户型，高赠送，可以做小四房，很少放卖。

▲翡翠海岸三房大阳台户型

曦湾天馥

曦湾天馥只有四栋，合围而成。小区不大，以牺牲容积率来换取高拓展高赠送。

89平小四房有两种户型。89平的东南向，高层可看海，斜角阳台，成交价大概在1600左右。88平的是正规的四房，户型方正，大多是西南向。目前报价在1600，成交在1500万左右。

吉祥龙

各方面都比较均衡的产品是吉祥龙。吉祥龙2016年底交楼，是深圳湾的次新社区，户型方正得房率高，离深圳湾学校的距离比较近，因此成为很多人居家的选择。

主力户型是89平的三房，175平的四房，以及222-258平的五房。吉祥龙89平有两种户型，一种是厅出阳台的三房，朝向西北和东南，另一种是厅不出阳台的横厅户型。

▲横厅户型

鸿威海怡湾

鸿威海怡湾小区的品质不错。社区大，容积率低，可以看海景，是这个小区的主要优势。但商业配套不够齐全，远离太古城商圈，自带的商业BabyCity以儿童教育、培训机构为主，略有局限。

鸿威海怡湾89平的朝向多是东北和西北朝向，所以在同类型中价格是比较便宜的，报价1200左右，最近成交价格在1180万。

太古城南区

太古城南区是小户型为主，整体住家氛围稍弱。89平的三房报价在1400万，上周成交了一套价格1330万。太古城北区以大户型为主，同类型的房源有84平的复式三房以及86平的复式四房。

从这两年深圳湾成交的情况来看，投资客已经逐渐离场，住家客的比例大幅上升。1500万左右的三房，不同物业各有特点。确定预算，明晰自己的真正需求，才能在纷繁的市场中买到最适合自己的房子。

尙舒房

远见城市命脉，践行深圳价值