示范区中的示范？“大香蜜湖车公庙示范区”来了？

当前，深圳不仅要增强粤港澳大湾区核心引擎功能，还需迈向社会主义先行示范区，规划2050年发展为全球标杆城市。为达到这一远景，深圳在各方面势必按更高标准建设，经济领域将进一步做大做强。

为支撑深圳建设示范区，可以将福田中心区+香蜜湖片区+车公庙商务区+大金沙片区打造为“大香蜜湖车公庙示范区”，扩大城市核心能级。

那么，大香蜜湖车公庙示范区内，福田可确立“山-湖-海”的发展脉络：

福田中心区：重点发展总部经济及担负行政文化中心作用；

香蜜湖片区：进一步开拓深圳金融产业迈向国际化，并打造城市新客厅；

车公庙-大金沙片区：承托福田多元产业及滨海生活商住区功能；

河套-福保片区：定位为深港科技创新特别合作区。

这几大核心功能区构成的大香蜜湖车公庙示范区联袂规划总体量将达2100万㎡，包含一批市级配套，如图书馆、音乐厅、证券交易、体育公园等。

其中的香蜜湖片区，已确定规划为深圳核心功能区规划建设的新标杆，高标准规划建设香蜜湖新金融中心和深圳国际交流中心。

并重点打造香蜜湖金融街，巩固福田金融产业的领先地位。围绕金融街规划，还将建设一批国际级设施如8万㎡歌剧院、20万㎡国际交流中心、礼宾会议中心等创造深圳新城市客厅。

1，

大香蜜湖车公庙示范区的概念，有其内生动力。

深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎，市级中心福田区担负着深圳所能，湾区所向的发展重任。但是，随着福田区经济的高速发展，定位为深圳CBD的福田中心区从1996年开始建设至今，已经基本定型，开发建设日趋饱和。

所以，近些年中心区的南拓、北扩、东进愈演愈烈，在深圳城市发展向西移，重心向湾区的整体趋势下，车公庙、大金沙等片区在福田中心区拓展的过程中一马当先，香蜜湖金融街蓄势待发。

早在2012年，福田区将包含沙嘴村、沙尾村、上沙村、下沙村及金地工业区在内的大金沙片区作为福田区城市更新改造和产业空间布局的重点片区，如今是大香蜜湖示范区中直面深圳湾的重要一环。

大金沙片区被寄予了很高的预期，赋予了福田中心区从“内城”走向“滨海”的开拓路径。

片区和福田红树林保护区咫尺相隔，西南一排朝向深圳湾，可一览深圳湾约15公里滨海长廊公园及深圳自东向西城景，是福田*有条件向大海进发，向湾区靠拢的综合商住区。

2，

目前片区内有一当前福田体量最大的超级综合体建设中，即深圳中洲滨海商业中心。

项目继去年10月首批产品入市以来，市场关注度不断升温，本月底即8月31日将再次向市场推出2栋商务公寓产品，目前其展示空间对外开放中，并已启动诚意登记。

本批次产品户型区间为建面36-118㎡，均价约8.6万/㎡（带装修）。其公寓塔楼靠近滨河大道南侧，坐北朝南，与项目的两栋标志性摩天商业楼相邻，勾勒深圳近海商业中心新天际地标。

中洲滨海商业中心也被称为“中洲湾”，而在福田能够跟滨海搭边，且名字带“湾”的百万级综合体项目仅此一例。

3，

如果说香蜜湖片区承担深圳建设国际金融枢纽及城市新客厅的功能，那么相毗邻的大金沙片区则是发展多元经济和融合商住的复合型综合区。

从大金沙整体规划方向和产业特点来看：

1）大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功能区，重点规划高端服务业，电子和通信设备制造业，重点打造研发设计和产业孵化产业服务功能等。

2）片区内的城市更新包括四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等十余个更新单元，规划总建面约760万㎡，其中350万㎡住宅和410万㎡产业空间。

3）旧改体量相当于华润大冲（建面约280万㎡）的2.72倍，岗厦中心（建面约140万㎡）的5.44倍，是福田区内少有的大规模旧改片区，也是是深圳*实施连片规划、抱团改造的大片区。

4）规划居住总人口13万人，届时轨道交通将成为该片区主要的出行方式，除现有的7、9号线外，中远期还规划引入22等线路。并结合轨道站点分布，构建鱼骨状的慢行系统，同时规划总车位近10万个。

大金沙片区效果示意图，与实际建设为准，仅供参考：

4，

随着大香蜜湖车公庙示范区的进一步建设，区域内的产业人群将持续增长。住房需求被进一步激发，最基本的租赁需求及物业质量，也将随着产业人群的提升而提高。

不管是现状还是将来，大香蜜湖车公庙示范区中唯有大金沙片区能够提供大量的住房物业，其它几个片区均以发展产业和城市配套为主导。

并且，大金沙片区居住的大量白领人群，其通勤范围不局限于福田本区，已延伸至南山科技园、南山后海总部等市级核心产业功能区。

那么，将来随着深圳产业功能区的持续发展，譬如相距约5公里，仅2个地铁站距离的深圳湾超级总部等新总部基地的崛起，还会为大金沙注入更多外溢需求。

而在大金沙城市更新的改造之下，现有占比较大的民房会逐渐消逝，取而代之的是居住品质更优的商务公寓等物业作为*租赁标的。

以率先入市的京基滨海时代商务公寓租赁情况来看，该类商务公寓的租金可达到200元/㎡·月，体现出了较高的追捧热度。

5，

商务公寓宜商宜居的产品属性，在深圳严格的住房调控政策之下，长期占据着深圳新房成交总量的三分之一。核心区内低总价高租金回报房源更是受到广大投资客的青睐。

然而，去年深圳出台“731新政”文件，填补住房调控漏洞的同时，也逼得商务公寓逐渐走向存量房市场。

新政规定，文件出台即日起，新供地上的商务公寓只租不售。据统计，深圳全市存量公寓大概6万套左右，分布广泛。

由于商务公寓产品的特殊性，相比住宅产品更依赖商务商圈的价值提升，更适合以租赁为导向的长期持有。

因此，市中心区的商务公寓，尤其是切割面积小的产品，会是未来存量房市场的香饽饽。

6，

中洲滨海商业中心这一批产品符合这样的调性。

项目总体量超300万㎡，共分三期开发。先期启动的一、二期占地面积约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集海景住宅、300米甲级写字楼、商务公寓、购物中心、公园式街区、精品酒店于一体的大型综合体地标。

其中商业约16万㎡，写字楼约21.4万㎡，酒店约2.18万㎡，住宅及公寓约58万㎡，公配及其它物业约28万㎡。

项目在前期打造上，汇聚了Aedas凯达环球，香港鄭中設計事務所CCD，日本新媒体艺术团队teamLab，垂直花园发明者Patrick Blanc、瑞典设计团队SDL等国际*团队。

在建筑设计阶段和室内设计阶段，聘请如此之多的*团队全面介入参与设计，就连项目的标识及英文字体都是重点设计，这番用意在深圳乃至国内的商住项目中都少有，体现了开发商中洲集团为深圳打造国际地标的诚意。

深度合作的领域覆盖项目方方面面，包括2000种植物、30000㎡城市最大植物花园、7大艺术中心、7大主题空间、10大艺术独栋、数十个创新商业主题区及“打卡点”等。

这些用心设计不仅在项目产品上皆有体现，还分布于街区、下沉式广场、室内广场甚至停车场等各处。

项目试图将“科技、艺术、自然”等元素融入城市公共空间，再通过精细化的打造，丰富的业态组合和舒适的空间尺度，为深圳提供具有未来感的城市生活空间。

项目停车场实景图：

可以说，项目前期的重金锻造，是为深圳注入未来的城市基因，也为项目持续增值提供原始积累。

7，

中洲滨海商业中心自主运营的商业面积达16万㎡，其中A区购物中心分为地上三层、地下两层共8万㎡，B、C区开放式街区8万㎡。

将汇集潮流零售、香化美妆、饕餮美食区、数码科技、沉浸式艺术体验、生活配套等六大业态组合，包括全球最大的Teamlab艺术馆、茑屋书店等业态未来都可能在此实现。

将来，联动周边的京基kkone、绿景佐阾以及金地、万科、深业的多个商业项目，可打造深圳全新的城市级商圈。

中洲滨海商业中心本期即将推出的商务公寓产品，建面为36-118㎡，均按照万豪酒店装修标准，配备高端厨卫精装交房。

户户带阳台，部分单元通燃气。并引入万豪级别物业管理团队，保证优质服务和品质物业。

本月底即8月31日正式开盘销售（线上网络选房），目前已经启动诚意登记，登记金2‌0万/套，登记有‌额‌外9‌8折，登记截止8月30日。

（内容完）

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