买房攻略｜南山区600—800万刚需改善买哪里？

随着8月18日中共中央、国务院发布“深圳建设示范区意见”，深圳获得“中国特色社会主义先行示范区”和“社会主义现代化强国的城市范例”头衔，楼市又迎来了小高潮。

原本不慌不忙的换房客户们受到政策刺激，都加快了购房步伐。

总结近期尚舒房客户咨询，600-800万是大多数换房客户的预算区间。以下就是根据该预算内三房筛选的南山小区实地踩盘笔记，希望为换房客户提供一些参考。

踩盘路线规划为蛇口-前海北-南头-西丽-白石洲-后海，大致绕南山区一周。

第一站蛇口：海韵嘉园、栖游家园

蛇口是深圳较早的填海区，片区内楼盘两极分化比较明显，大致可以分为老旧的中低端住宅和豪宅，合适的改善选择较少。这里生活氛围不错且商业成熟，不失为一个宜居度较高的改善选择。

 ❖海韵嘉园 

“威尼斯风情”、“意大利广场”，高层可看海景，处处透着小资气息。但精致难掩岁月这把杀猪刀，园林景观池无水、楼下底商乏善可陈。周边品质更优的南海玫瑰园和备受追捧的半岛城邦也锁定了她在这个片区内仅为中等偏上的定位。

 ❖栖游家园 

2014年建成的栖游家园是蛇口为数不多的次新小区，次新的可不仅仅是外观，还有更新的园林和户型设计理念。

90平米以下丰富的小户型，拉高了单价但也降低了总价。部分户型卧室正对一线海景。临近湾厦村可以提供更多生活便利，但也有业主比较介意小区旁有城中村。

第二站前海：阳光棕榈园、椰风海岸、港湾丽都、星海名城

与蛇口片区相邻的前海今年因粤港澳大湾区各项政策利好吸引了不少眼球，但实际上我们通常所说的前海自贸区实际是新前海，主要为写字楼群商务区，住宅少。

老前海不属于自贸区，为南山早期的中端住宅区。北部主要建设年代为1999-2007年，南部主要建设年代为2007-2017年，户型多样，价位丰富。南部学区较为优质但价位超出预算，因此我们选择了前海北区域的四个热门小区踩盘。

 ❖阳光棕榈园 

35万平米35栋楼的“地中海城邦”主题，演绎“都市闲情”的社区生活，园林社区品质仍在，如此大社区的物业管理之优秀，令人印象深刻。

小区共3000多户，户型丰富多样，但学区和车位是硬伤，商业靠人人乐，但开车去万象天地、壹方城、海岸城，车程仅需15分钟。

 ❖椰风海岸 

在我看来只有两个优点：停车方便，基本上晚上十一点前到家地库都有车位。曾住过一年多，仅偶尔停了几次地面；学校近，在阳台就能和家里小孩打招呼。

 ❖港湾丽都 

地铁口物业，片区内物业观感最一般的小区。楼下底商丰富，虽然没有大型商场，但看个电影吃个快餐一应俱全。

 ❖星海名城 

6000多户的一座城，花园式住家社区，居家环境好；超市、银行、会所、培训班、泳池等配套齐全；交通还算便利，小区距地铁1号线大新站约700米。2007年建成的六期最新，能够接受车位不足的朋友，可以考虑。

总结下来就是一些2004左右中规中矩的楼盘，中规中矩的价格，中规中矩的品质，中规中矩的学区。前海继续往北就到了南山实验集团学校聚集的南头。

第三站南头：前海东岸、豪方天际

南头多工业园和城中村，生活环境一般，但片区内的优质学区仍然使得对应的学区成为热点，因南山实验本部和麒麟学校对应学区三房价格基本都超预算，此次选择的两个楼盘学区均为南山实验（集团）园丁学校。

这两个小区相邻，都靠北环大道，有车流噪音且无大型商业。但因均为2016年次新小区又带南山实验园丁学校学区，一路稳稳地涨。如果新和学区是你的最刚需求，可以考虑。

二选一比较，豪方天际整体感觉更好，88平三房两卫方正实用。今年3月帮客户全款再抵押方式买入价格是680万，现在挂盘价已经840万。

第四站西丽：

西丽自然环境非常好但交通相对闭塞，片区内最受关注的小区要数桃源村，2008年建成的三期是桃源村最新的楼盘。

小区内人车分流，车位充足。生活便利，小区底商有岁宝百货和盒马鲜生。12年一贯制上学不愁。地铁口也不远，交通方便，是个不错的居家选择。

第五站白石洲：中海深圳湾畔花园

白石洲片区内小区不多，主要集中在南部。中海深圳湾畔是其中相对较新且品质较好的楼盘，观景视野开阔，中海物业不仅保证园林景观池有水，还有几条金鱼，印象分满满。

小区位于地铁口旁是最大亮点，只是这个地铁口是白石洲，挤地铁的业主不如买辆车。

看完白石洲，继续顺着路线往南就是此次踩盘之旅中我最期待的片区——后海。

第六站后海：海珠城、云海天城、海岸明珠园

后海地理位置优越，交通便利、商业发达，学区也都不错。除了贵，几乎没有明显缺陷，是许多在南山工作的改善客户首选区域。

海珠城和云海天城是上世纪港式塔楼般的存在，没有小区。户型虽不方正，胜在得房率高。如果价格足够有诚意，买来自住还算实用。居家过日子，总得在柴米油盐面前折腰。

▲海珠城

▲云海天城

海岸明珠园是三个小区中唯一一个带游泳池的，以后家里小孩能有个玩水的地方。73-74㎡的2+1户型目前挂盘价650-670万，吸引力十足。

为了方便直观了解楼盘信息，附上价格表供大家参考：

以上小区看下来，如果让我选买哪里，答案是海岸明珠城。

❖ 小区位于南山中心区地理位置优越，享受海岸城商圈配套；

❖ 学府中学挂牌南二外后成绩也不错，周边教育资源丰富；

❖ 步行15分钟内可达年底即将开通的地铁9号线西延线南山书城站和南油站；

❖ 附近的人才公园虽然有点距离，傍晚散步多走几步也无妨。

你觉得呢？

尙舒房

远见城市命脉，践行深圳价值