放假后的最新行情！

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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

今天，是个人住房贷款利率新规开始执行的日子。

按照央行的指导，10月8日起，新发放的贷款利率以最近一个月的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准再加点形成，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，而二套不得低于LPR加60个基点。

央行说了各个地方可以因城施策，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

另外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行发布的2019年9月20日1年期LPR为4.20%，已经连续2个月下降了5个BP，即0.05个百分点，但5年期以上LPR为4.85%，并没有下降，这也是对房地产维持调控不变的一个态度。

因此现在的LPR基准就是4.85%。

基本上各个城市跟老版本的房贷规则相比，没有什么变化！实现新老版本的平稳过度。

上海易居房地产研究院发布了一个报告，4个一线城市首套房的LPR房贷利率平均为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为0.02个百分点。同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升0.03个百分点。

比如北京首套房是5.4%，二套房是5.9%，相比新政前的首套5.39%，二套5.88%基本保持不变。深圳新政后首套5.15%，二套5.45%，与新政前5.145%，二套5.39%也差不多。

而上海是特殊个例，央行明确说了首套房贷不得低于LPR基准，但上海新规后，首套房贷依然打折了！这是出乎我意料的！

按照澎湃新闻的报道，上海之所以执行了“特殊”的房贷新政，是为了保持个人房贷利率水平的稳定，此前，上海一直是全国房贷利率的“洼地”，这与上海是全国金融中心，资金充沛，而这几年楼市成交量下滑分不开，某种意义上来说，银行放贷也是由供需所决定的，（为什么有的城市比如惠州，首套房贷利率上浮三十迟迟没法下调，就是成交量巨大，而银行房贷又不够所致，银行有钱不赚白不赚呢。）

在执行LPR新政前，上海市场上各家大行的首套房基本有95折优惠，即4.655%，二套房上浮1.1倍，即5.39%。

也就是说，实行LPR新政后，上海的最优房贷利率基本保持不变（4.655%下降至4.65%），二套房小幅上升（5.39%升至5.45%）。

当然，这对上海的刚需来说，是个好事，不用担心月供负担增加了。

二线城市方面，7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%略有上升，上升幅度为5bp，即0.05个百分点。

从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况（元）

数据来源：根据各公开新闻报道等整理、易居研究院

刚刚过完十一，放假前樱桃在长沙呆了几天，陪老父亲过生日，跟家里人一起花了一上午买了套房，因为刚好有套户型和价格合适的房子，所以很快就成交了。

这次交易的房子在长沙河西岳麓区洋湖附近，业主是2016年买的，143平米，买入价格99万，单价6923元/平米，卖给我们150万，单价10500元/平米，因为长沙限售4年，他需要到明年7月才能出售，而我家人目前也没有购房资格，需要到明年11月才满2年社保，因此双方只能私自签合同，先放30万定金，等到明年双方都有资格买卖了再过户。

虽然这其中也有一定的风险，比如房东可能违约，房东有其他负债，但我们会约定违约金，赔偿定金的100%，而且在我们交了定金后业主马上就把钥匙和房产证给了我们，所以这种情况下，提前私自签合同也是没有太大问题的，因为长沙不允许中介帮忙签合同。

回头来说价格，长沙是从2016年下半年开始上涨的，对于大多数城市来说，从启动上涨到行情结束，基本上至少都能达到翻倍的收益吧，但他账面上只有50%的收益率，而且再减掉每年四千多的物业管理费，以及每个月的房贷利息，限售4年时间，基本上只有三四十万的收益，跟深圳比确实得不偿失。

业主长期在深圳工作，买长沙房子又住不上，作为投资一直搁着回报率也低，因为长沙调控太严，短期也看不到放松的迹象，楼市不放松，二手房市场就很难复苏，还不如套现去深圳买，至少房子可以自住，还不用老担心深圳上涨踏空。

长沙市场之前的新房和二手房存在倒挂，现在已经填平了，甚至是二手房比新房还便宜，就拿洋湖周围的新房来说，价格已经到了1.3-1.4万/平米，中海阅江府新盘1.4万，差不多卖完了，以前二手房和新房价格差不多，在调控了两年后，二手房也下跌了，所以如果没有合适的新盘买，我们淘二手房也不错。

这是樱桃这次亲身经历的长沙楼市交易行情。

另外，樱桃听长沙的业内朋友说，现在楼市确实比较低迷，不容乐观，只有高性价比的楼盘才受市场欢迎，其实市场不是没有需求，而是政府调控太太太严厉了，很多人被挡在了门外，作为一个二线城市，甚至比一线城市还正经，一线好歹落户后可以直接买房，长沙还不行，落户后必须再买一年社保，改善型需求更是苦不堪言。

客观的说，这对目前资金不够的人来说是个好事，他们渴望楼市平稳，等待攒够首付再上车，不然天天担心房价上涨，房价下跌而每年收入在涨幸福感自然就会增强，长沙人民深有体会。

今天看到中山有新楼盘业主在维权闹退房，我跟朋友了解到的情况是，火炬，翠亨，东区比较坚挺，而其他区域表现一般，大概跌了几百块一平米吧，主要也是二手房跌了几百块到一千多块，倒逼新盘打折促销，现在楼市分化都比较明显，所以买房还是看地段，也看楼盘性价比的。