广东旧改有新玩法，“2/3同意”政策能否在深圳落地？

王石曾经说过，深圳总共1997平方公里土地，现在可以拿出来开发的存货不到15平方公里！而可以拿来做商品住宅开发的用地是多少呢？无限接近于零！

因此，城市更新成了改善深圳住房市场的重要抓手。如是，深圳旧改应运而生。

从小渔村到国际化大都市，深圳用了不过40年。之所以成长如此迅速，离不开深圳改革开放初期的“深圳观念”：时间就是金钱，效率就是生命。

而凡事讲究效率的深圳，在旧改这件事上，“效率”却显得有些无力。

纵观深圳城市更新项目的推进史，不难发现，“拆迁难”早已成为了困扰诸多项目的“最后一道”难关。在这一关上，不乏困顿了十年、八年之久的项目。

在深圳首批旧改项目中，有的被业内认为“最难拆”，有的被列入旧改却仍被当二手房卖，有的十年拆不动，业主等待中离世……

深圳旧改为什么这么难?

2017年1月5日，深圳政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。措施明文规定：因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

100%的签约率，可以有效避免强拆，只要强拆，就有可能导致恶性事件，甚至闹出人命，这是政府最不愿意看到的。

对于政府来说，把旧改界定为开发商与小区业主之间的商业行为，政府不介入或偏袒任何一方，既不会用行政手段促使业主签约，也不会促使开发商提高补偿标准。

但同时，100%的签约率却也几乎卡死了旧改的可能，因为每个小区都往往会有钉子户存在，而这个100%的签约率，又给了钉子户撑腰的政府文件背书。

2010年，深圳推出首批旧住宅区改造计划，共包括桥东片区、木头龙小区、金钻豪园、龙溪花园、华泰小区、南园新村、鹤塘小区、沙河商城和海涛花园九个小区。

八年之后，只有鹤塘小区完成了100%的签约率。六年谈判完成100%签约，这已经是深圳的旧改签约最快记录，创造了又一项深圳奇迹。

对比鹤塘小区，深圳不少有旧改意向的小区已经谈了近二十年，签约率仍然不到90%，不少开发商最终选择放弃，撤场。

最著名的莫过于木头龙小区旧改。

木头龙小区，位于罗湖区的文锦中路，建于1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。

2007年，益田集团进驻木头龙社区，开展业主改造意愿征集工作。10年之后，2016年底，木头龙还有30多户业主坚持不签约，签约率虽然已达到了98%，但只要还有一户不签，签约率就是0。

更要命的是，早在2011年，益田集团就拆掉了已签约的木头龙小区的40栋旧楼，想以此督促剩余钉子户签约，结果是搬起石头砸了自己的脚。

拆掉旧楼之后，益田集团需要承担所有住户的过渡期租金和补偿金，每年支付的租金和各项费用超过1.5亿。

这下子，更给了钉子户漫天要价的底气，拒传部分钉子户提高标准，提出了令人瞠目的天价补偿。

八年时间，益田集团的各项沉没成本已超过12亿！

而这一境况直到今年8月才得以改善：

8月7日，《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》发布，首次提出“零星急需项目”说法。其中规定，考虑到各区交通综合治理等公共利益项目的急需，各区区级房屋征收计划可安排零星急需项目1项，授权各区政府审批并实施。同日，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目。

8月30日，《罗湖区木头龙片区零星房屋征收项目补偿方案(征求意见稿)》(以下简称《补偿方案》)公开征求意见，提出“签约期限为房屋征收决定公告之日起90日内(含90日)，签约期限内达不成征收补偿协议的，报请罗湖区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。木头龙，由此成为深圳“零星征收”第一例。

（木头龙片区今朝正启动零散衡宇征收）

2/3可强征，“钉子户”或成过去式

上个月，广东省“三旧改造”在制度设计上接连进行了突破，先是发布了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(下简称《指导意见》)，首提“旧改无需100%业主签约，取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁”，接着对广东“三旧改造”管理办法进行了二度“公开征求意见”，加速意味明显。

分析：打破“双百条例”时机已经成熟

尽管以木头龙为代表的“零星征收”已经在进行着具体实践，在广东省“三旧改造”“2/3政策”出台后，仍有很多声音表示，希望其能在深圳以特区立法的方式“落地”。多位从业者对此持乐观态度：

建纬律师事务所高级合伙人贺倩明在接受采访时表示：

从深圳目前的情况来看，打破旧改“双百条例”的时机已经成熟。“前几年深圳人对强制售卖制度还是比较反对的，但通过这几年，大家会发现少数人利用制度问题拖延拆迁，确实损害了公共利益”。依据这样的观察，贺倩明认为，目前深圳的环境是有利于“2/3政策”出台的。

合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受采访时也提到：

深圳目前对“打破双百政策”比较有迫切性，拆迁困难是深圳许多旧改项目都正在面临的问题，确实需要一个好的解决机制。“在小部分业主搬迁的谈判困难下，引入司法途径是有必要的”，罗宇直言，市场化的拆迁虽然相对高效，但如果缺乏引导，也会出现“市场失灵”的情况。他认为引入政府裁决就是在行业内引入一个“裁判员”，有利整个行业的发展，也有利于深圳旧改的实施。

“2/3政策”要在深圳落地，需要经过怎样的过程？

贺倩明分析，这类政策的落地与“强制售卖”不同，是行政裁决的制度安排，从立法角度来说，必须通过地方立法的形式把这个制度确立下来，才能在具体执法过程中作为执法依据，“可能需要对深圳目前的城市更新条例进行修改”。

若“三旧改造”政策在深落地，将为深圳楼市带来何种变化？

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄接受采访时提到：

对于深圳这样高速发展、土地资源又较为有限的城市来说，这样能为城市更新提速的政策，将为楼市带来许多正面影响。“最直接能带来的影响就是新增土地面积会有所增多，旧改的速度能加快”，玉家雄提出，若能通过政策调整旧改速度，开发商也会在接手城市更新项目的时候有更大把握，深圳城市更新未来的局面将与当下实际情况有较大区别。

而与普通置业者最息息相关的，就是相关政策可能给房价带来的影响。玉家雄判断，若此次政策能在深圳落地，推动深圳城市更新进程，增加楼市面积供应，将使深圳房价得到更好的平衡，“深圳是人口密度高的城市，旧改推进不下去只会导致楼市供应紧张，供求不平衡房价自然上涨”。而相关政策若能出台，可缓解深圳楼市供求不平衡的情况，对房价的调控效果将有明显表现。

玉家雄预计，从相关政策在深圳出台落地，到对楼市产生前述影响，最快需要3-4年的时间。

部分信息来源：南方都市报 | 奥一网 | 深圳住朋网

整理：中原大咖

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