回顾：中介行业面临深层变革 行业整治已成常态(上半场)

1月29日，第二届房地产中介行业（泛湾区）峰会在马哥孛罗好日子酒店盛大举行，本届峰会继往开来，在秉承上一届峰会“合作共赢，求同存异”的主题基础上，创新性地提出了极具时代感的“合作、包容、裂变、自强”新主题。

-- 第二届房地产中介行业（泛湾区）峰会上午场直播回顾 --

9:40

【主持人-张媛】：各位尊敬的贵宾，来自粤港澳、长三角、京津冀、环渤海泛湾区22城兄弟协会的朋友们，各地专程莅临峰会现场的企业家、职业经理人朋友们，深房中协所有在场以及正在个人会员交流平台关注直播间的亲爱的会员朋友们，大家早上好！

我是深圳市房地产中介协会的张媛，借地利之便，我很荣幸地“抢占”了此次盛会的主持人席位，不足之处还望大家多多包涵指教。

主持人-张媛

感谢大家于百忙之中齐聚深圳，参加本次房地产中介行业盛会！值此盛世年华，我们行业的蓬勃发展得益于我们祖国的强盛和安定团结，因此首先烦请大家起立，进行大会第一个环节，奏国歌！

礼毕，请坐！

时值《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布元年，借助国家发展战略布局的宏观政策红利，继续发扬跨区协作精神，将地域协作概念进一步拓展，开创泛湾区交流合作新机制。在秉承第一届峰会“合作共赢，求同存异”的主题基础上，今天我们在此举办以“合作、包容、裂变、自强”为主题的第二届房地产中介行业（泛湾区）峰会。

能够见证第二届峰会的召开，使我倍感荣幸。而更令人激动的是，本届峰会还吸引到了泛湾区乃至全国各地房地产中介行业的资深专家和精英大佬。

下面，请允许我介绍莅临本次峰会的重量级嘉宾，他们是：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会杜鹃会长；

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士；

本次东道主城市，深圳市房地产中介协会张文华会长；

日本不动产研究所曹云珍博士；

本届峰会荣誉主办单位：

香港地产代理商总会施明如主席；

澳门房地产联合商会关伟霖理事长；

珠海市房地产经纪人行业协会杨东方会长；

惠州市房地产中介行业协会黄家佩会长；

东莞市房地产中介协会罗凤会长；

中山市房地产行业协会刘永逸执行秘书长；

江门市房地产行业协会、江门市房地产中介服务行业协会叶泽权会长；

本届峰会协办单位：

武汉房地产经纪行业协会傅玲玲秘书长；

长沙市房地产中介协会刘元林秘书长；

南宁市房地产中介行业管理协会黄俊华会长；

桂林市房地产中介服务行业协会刘瑛会长；

柳州市房产中介行业协会陈文锦会长；

三亚市房地产中介协会李晓刚秘书长；

呼和浩特市房地产中介协会刘武强会长；

北京房地产中介行业协会赵庆祥秘书长；

上海市房地产经纪行业协会陈亮会长；

厦门市房地产中介行业协会林永洪副会长；

杭州市房地产中介行业协会胡冰心常务副会长；

大连市房地产估价师与经纪人协会邵颖颖秘书长；

辽宁省房地产行业协会葛威主任；

此外还荣幸地邀请到以下嘉宾，他们是：

58集团高级副总裁叶兵先生；

感谢重庆市国土资源和房屋评估经济协会刘大庆会长等一行；

义乌市房地产经纪行业协会方星会长；

大亚湾协会李建平副会长；

以及到会的深房中协各位副会长和理事们，非常感谢大家的光临！

本次峰会还将在深圳房地产信息网、贝壳找房、房天下、58同城安居客、凤凰网房产、21世纪经济报道、南方都市报、深圳商报、深圳特区报、深圳新闻网、搜狐焦点、腾讯大粤网、房掌柜、深圳买房计划、证券时报等媒体进行同步图文直播和宣传。

在此，我谨代表主、协办本次峰会的22个城市的兄弟协会，对以上嘉宾及在座各位业界精英致以最诚挚的欢迎和感谢！本次峰会将在深房中协个人会员交流平台做唯一全程视频直播，各位可扫描舞台侧屏二维码进入活动直播间，进行互动交流，也可将直播间转发朋友圈，让更多同行参与到我们的峰会中来。

2017年，我们共同见证了首届粤港澳大湾区峰会的圆满召开。时隔两年，在秉承上一届峰会“合作共赢，求同存异”的主题基础上，本届峰会又创新性地提出了极具时代感的“合作、包容、裂变、自强”新主题，如何解读这八字将是今天征场嘉宾以及场内外观众朋友共同思考和探讨的内容。

峰会现场

下面，请大家以热烈的掌声有请东道主，深圳市房地产中介协会的张文华会长致欢迎辞。

9:48

张文华：宏观外部形势变化，中介行业正经历着前所未有的深层变革

尊敬的杜鹃会长、柴强博士、副会长、秘书长、各兄弟协会代表以及来自各地的企业家朋友、各位嘉宾及深圳本地的各位朋友，大家早上好！

首先，请允许我以东道主的身份真诚欢迎并由衷感谢大家远途而来，齐聚深圳，关注行业共同话题，探讨房地产中介行业的发展和共同关心的热点难点。

深圳市房地产中介协会 张文华会长致辞

本次峰会的召开，得到了香港、澳门等8地协会共同荣誉主办，以及北京、上海、武汉等13城兄弟协会联合协办。并且非常荣幸地邀请到中国房地产估价师与房地产经纪人学会杜鹃会长及柴强副会长兼秘书长为本次峰会增光添彩。我谨代表深圳市房地产中介协会向杜会长、柴博士以及各城市兄弟协会、各到场嘉宾、会员们再次表示衷心的感谢！

自进入2019年以来，面对复杂多变的国内外政治经济形势，以习近平总书记为核心的党中央高瞻远瞩，深谋远虑，在全面深化改革，调结构、稳增长的基础上，各项宏观利好政策与规划频出。今年2月18日，国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》；8月18日，又发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，总体上启动了粤港澳大湾区国际化城市群建设的帷幕，也标志着湾区经济将在未来成为我国经济发展的新增长极。

在宏观外部形势变化的同时，伴随着房地产市场调控长效治理机制的日臻成熟，以及层出不穷的多种业态模式冲击，房地产中介行业自身也正经历着前所未有的、深层次的生态变革。《易经》乾卦曰：“乾道变化，各正性命”，用现在的话说，就是变化是一切事物的本质体现，合理认识变化，聚合协调，则“万国咸宁”，无往而不利。

基于此认识，以“合作、包容、裂变、自强”为主题，本届峰会致力于促进本行业内外部融合共赢与良性发展，希望此次峰会成为一个契机，助力促成以粤港澳、长三角、环渤海湾以及京津冀为代表的主要湾区城市群广大行业群体的融合与进步！我们期盼，房地产中介行业能够通过此次峰会的思想交流与碰撞，以包容合作的心态，坦率交流、合作共赢，并由此为开端，为各城市协会之间、企业之间、协会与企业之间，搭建形成全域型行业交流大平台，共同推动房地产中介行业的整体进步。

同时，感谢深圳房地产信息网等各媒体合作单位的鼎力支持，峰会全天交流内容将在深房中协个人会员交流平台、贝壳找房、凤凰网房产及58同城、房天下各网络平台做全城线上直播，欢迎场外会员及业内外人士在线关注及互动参与。

最后，再次感谢大家拨冗莅临，预祝本次峰会取得圆满成功！

9:52

【主持人-张媛】：感谢张会长。借张文华会长所言，我们希望能够以今天的会议作为起点，逐步建立起连接全国主要经济带的全域型房地产中介行业交流机制与大平台，这当然也离不开国家学会领导的支持，下面热烈掌声有请中国房地产估价师与房地产经纪人学会杜鹃会长为本次峰会致辞。

杜鹃：房地产经纪行业正面临变革 要建立新的市场规则和秩序

尊敬的张会长、各位嘉宾、各位同仁、大家上午好！今天中房学非常高兴来参加深圳市房地产中介协会举办的第二届房地产中介行业（泛湾区）峰会，在此，我代表中房学对这次会议的召开表示热烈的祝贺！

中国房地产估价师与房地产经纪人学会 杜鹃会长致辞

近年来，随着经济的快速发展和外来人口的不断增长，深圳市房地产市场尤其是二手房市场日趋活跃，房地产经纪行业不断壮大，行业规模和活跃程度在全国处于领先地位。随着国家对房地产中介管理的日益重视，深圳市探索建立了以“行政+自律”相辅相成的成功的行政管理模式，近年来房地产经纪管理制度日益完善，房地产经纪行为日趋规范，可以说深圳市房地产经纪行业在促进房地产交易，特别是提高交易效率、保证交易安全、促进交易公平、合理配置市场资源方面发挥了重要作用。

此次峰会提出“合作、包容、裂变、自强”的主题，这一主题符合当前行业实际需要。大家都知道，近年来受房地产市场调控、市场转型升级以及科技进步的影响，房地产经纪行业正在面临着深刻的变革，主要体现在：

第一，房地产市场从快速发展向平稳发展过渡。我们越来越明显的感到房地产市场从卖方市场向买方市场过渡，经纪行业正处在转型升级的重要阶段。

第二，为了适应这种市场的转变，行业规则正在重新构建，从过去的竞争为主向竞合为主转变，经纪机构、经纪人员之间的合作机制正在建立。

第三，房源客源渠道发生变化，获房、获客过去是以店下门店为主，正在逐步向线上、线下结合转变，互联网已经成为我们这个行业不可或缺的基础设施。

第四，我们的商业模式在悄然转变。大家为了获得品牌效应和整体效应，从过去的以直营模式为主，向直接+加盟转变，网络平台也从信息平台向多样化智能化平台转变。

如何在这些变化中立足根本，着眼长远，推动行业长期可持续、健康发展？我想借此讲三点意见：

一、企业要转型升级，实现高质量发展。我国经济已经从高速增长阶段转为高质量发展阶段，这是国家对各行各业的要求，房地产中介机构也处在转型升级的重要阶段，转型升级中，我们要转变发展模式、发展方式，将扩店增人的外延式、粗放式发展向提高内部管理和服务水平转变，把行业服务为本的本质通过优质服务体现出来。优化市场机制，从无序过度竞争向建立新型竞合关系、实现合作共赢转变。提高科技含量，将传统线下服务向线上线下结合转变。

通过这些转变，实现行业的转型升级，提升服务质量和服务效率。

二、行业要建立新的市场规则和秩序。由于行业集中度发展趋势的影响，房地产经纪行业长期以来竞争激烈，很多企业生存堪忧，也造成市场秩序的混乱，我们提倡构建大中小企业共生的行业生态，构建这种行业生态就要建立良好的市场秩序和规则。为此，我们要探索实现房源单方代理，现在是房源多方委托，经纪人的合理利益得不到保证，造成行业不诚信、发布虚假信息，造成市场秩序的混乱，所以我们要从根本上转变行业潜规则，推动房源共享、联合销售、佣金分享制度，使经纪人的利益得到保证，我们要借鉴发达国家的成功经验，探索建立全行业开放的房源联卖系统，建立起中国的MLS。今年我在年会上也说了这个事情，现在地方行业协会在积极努力做这件事情，特别是深圳，已经做出了一些成效，武汉做得也非常不错，我们要用我们的行动来改变行业各自为政、互相拼杀、争抢市场的恶性竞争局面，优化市场机制。

三、地方行业协会要发挥引领作用。行业组织是行业管理的重要力量，地方行业协会特别是市一级行业协会和经纪机构联系更紧密，应该充分发挥引领作用，这方面深圳市房地产中介协会自2008年成立以来，在政府主管部门的信任和有力的支持下，团结带领广大会员在自律管理、标准制定、交流培训、星级评价，特别是平台建设方面，建立了行政组织管理服务平台、交易服务平台，可以说他们的工作是卓有成效的，在全国地方行业组织中起到了表率作用，希望全国各地行业协会加强交流和学习，取长补短，努力做好以下三个方面的工作：

峰会现场

第一，做好政府主管部门的参谋助手。配合主管部门开展房地产经纪研究的相关工作，协助制定有关政策制度，增强行业话语权。

第二，发挥政府行业会员之间的桥梁纽带作用，要听取机构、会员的意见建议，协调机构、会员与政府部门的联系，既要宣传国家政策，也要反映行业呼声，

第三，加强行业自律管理，制定行业标准规范，推行行业诚信体系建设，落实执业资格制度，提升从业人员的素质，共同推进行业的健康发展。

最后，预祝本次峰会圆满成功。谢谢大家！

10:05

播放泛湾区峰会宣传片

10:20

【主持人-张媛】：刚才展示的视频中，我们选取了来自环渤海、京津冀、长三角、粤港澳大湾区的部分典型标杆城市以及本次峰会荣誉主办和友情协办城市行业组织在其中亮相发言，事实上除了本次参与协会以及莅临协会的25地行业组织和行业代表，整个中国房地产中介行业正在为房地产市场和消费者的安居梦做着越来越大的贡献。

今天上午，我们为大家安排了三场主题演讲，让大家能够享受一场精神层面的饕餮盛宴，每场主题演讲的时间是30分钟，考虑到各环节的顺畅，在倒计时3分钟时，会场会有工作人员举牌提示。

首先，有请中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士为大家带来主题演讲，掌声欢迎！

柴强：中介行业整治已成常态，中介企业要适应大势、公平竞争

尊敬的各位来宾、各位朋友，大家好！感谢邀请，非常高兴跟大家交流，按照本次峰会的安排，我起了这个题目《坚定信心，沉着冷静，看清大势，有效应对》。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴强博士主题演讲

先讲四点：

一、房地产交易始终需要经纪服务。大家都懂，不展开讲，不用担心行业的生存问题。

二、互联网也代替不了房地产经纪。互联网只是工具和渠道，替代不了经纪机构、经纪人员提供诚信专业的经纪服务。

三、要学会平静下来、逐渐慢下来。在当下国际国内大形势下，大家都比较浮躁，我们应该学会平静下来，适应逐步慢下来的环境。

四、要学会与社会、同行和谐相处。同行之间，特别是房地产经纪和平台之间也要和平相处。

接下来展开讲，这些年来，行业没有消停过，总在过于焦虑甚至恐慌中度过，如果不平静下来，估计这个恐慌还要加剧，没有必要，很多恐慌是我们自己给自己造成的，担心市场不好、下行，市场总是波动的，交易量总在那里，特别是对中国来讲，房地产交易量还在不断上行过程中，只是会提前来还是推后来，是集中来还是分散来，你要把握交易量波动规律，不能老是担心这个、担心那个，市场本身就是波动的，要放下对过去火爆市场的依赖，逐步介绍长期波动的市场。

再有就是业内发生内讧，这几年来，从反安居客，到后来反搜房，现在又要搞贝壳，下一步又不知道怎么着，各干各的事，应该公平、合理竞争，别惦记着别人，但希望一些在资本驱动下的大公司也应该学会包容，给别人以生存空间，不要把别人逼得没有地方去。

行业要么被政府整治，整治已成为常态，现在整治已经升级，专项整治房地产租赁中介机构乱象。确实有必要整治，但我们也要思考别人为什么老是整治我们，还把我们作为打黑除恶的黑中介，特别是列入群众最痛恨的整治对象，住房买卖租赁涉及到老百姓交易和租房安不安心，是要整治，所以我们自身要思考、要反省，没准将来国家觉得这个行业非常好，还鼓励我们发展，但现在不是这样看的，对此我们要思考。

问题的根源是行业缺乏基础性制度，缺乏根本性规则，现有规则将来要根本性改变，现有规则如果不改变，对谁都没有好处。业内人士，特别是有识之士，特别是大企业，要一起思考怎么重新构建一个良好的行业生态环境，一个良好的基础性制度和基本生态规则，过去抢房源、抢客源的打法已经搞不下去了。

未来行业必然会出现的基本制度和规则是什么？这里提出来跟大家探讨，不一定对，但长远来看必然是往这个方向发展，现在也有一些大机构、大品牌在往这些方面发展，虽然中小机构看不惯或受到排挤，中小机构自身也要摆脱过去那些不好的东西，不一定要跟着别人转，但你要主动变革。

1、诚信、专业服务将成为主流，最痛恨的是没有诚信，不专业，诚信、专业将成为行业稀缺资源，将是制胜法宝，我们必须获得社会认可，得到社会尊重，与客户建立信任关系，而不是“成交”就是“断交”。加拿大同行看懂中国大陆经纪行业之后讲了这句话，当然最终落地肯定是要成交的，那么你能不能通过诚信、专业的服务达到成交，而不是把客户骗来，摁着手印帮他签买卖租赁合同。

2、人员职业资格。从世界发达国家和地区来看，或者从中国香港、台湾、澳门都要持牌，就像开车要拿驾照一样自然，但内地目前还没有做到，假设开车不拿驾照、不扣分，不被处罚，警察怎么进行交通管理？这一点不应该赖我们自己，政府有一定的责任，没有参照发达国家和地区关系到老百姓交易安全的重大事项中没有实行人员持牌准入机制，让劣币驱逐良币，想干好的都干不过那些人。

3、单方代理。我们现在都是居间行为，骗了这一头，又骗那一头，两头都不落好，律师为单方服务，依法为某一方争取最大利益，经纪行业现在是两头都不落好，一方满意，一方不满意。所以要实行单方代理，甚至接下来走向独家代理。

4、友好合作。联合销售（或称联卖），并且独家必联卖，几十个行业协会研究来研究去，独家必联卖，独家如果不联卖就变成独吞，对老百姓更有害。独家代理的房源必须限时，比如24小时之内必须拿到联合销售平台上，所有有资格的人员和机构都可以卖这套房子，这对老百姓有好处，对我们行业也有好处。我起了一个名字叫“全房联卖”，全国来销售这套房子，卖得快，对委托人也是保护，当然这其中必须有公信力，非营利性的，由全国和地方行业协会牵头。

5、全面信息披露。对于房源，好的要说，坏的也要说，我们现在只说好的，不说坏的，哪些是老百姓认为不好的东西，你必须要说，比如凶宅、周边有厌恶设施必须告知，在这种情况下，老百姓可以自己选择，但你不能蒙骗。

6、有效应对交易量较大波动的影响。不要老期望着房价涨，造假舆论，制造紧张气氛，达到促成交易的目的。我们要研究波动规律，并进行应对，老百姓都是买涨不买落，一说涨了纷纷要买，一说跌了都不买。经纪行业受交易量波动的影响，交易量波动的影响会越来越大，我们要适应它，就像人一样，你能改变气候吗？春夏秋冬是常态，冬天要学会过冬，可以造室内小环境，冬天取暖，夏天吹空调，要研究应对，而不是试图押注房地产市场。

基本底线不能突破：

1、虚假房源信息。这是下一步要大力整治的，这次我们去国外考察，有些人想问别人有没有虚假房源，我的问题是别问了，别人连这个概念都没有，问这个问题不是丢丑吗？我们普遍是虚假房源，当然正确也不可能长期容忍。

2、吃差价。经纪行业不能吃差价，如果你做投资，可以吃差价，这是两种行为，不能混淆在一起。

3、非法动用交易资金。现在很多都是靠资金池的，动用交易资金，希望动用得好能获得收益，有时候转不过来了，卷款逃跑，这种事情时常发生，对行业影响非常大，包括住房租赁现在爆雷不少，也影响很大，市场被几粒老鼠屎搞坏了。

4、非法使用个人信息。大家不要触碰底线。

适应大势，有效应对

适应慢下来：中国经济增长速度从过去的高速，到现在的中高速，按照经济规律，还会下来一些，未来一切都会逐渐慢下来，你要适应这一点，房地产市场最典型的就是转型升级，我们要适应这个大背景。一是新房市场转向存量房市场或二手房市场，这对行业有好处，目前一二手房联动，一手也是我们的，市场不好的时候，开发商委托我们，最近曝出了一个事情，我们觉得这方面还要深入研究，个人认为还是市场行为偏多，我们的一手房销售代理佣金可以适度一点，但也不能说我们就变成了弱势群体，相比于世界其他国家，美国的佣金是6%，前段时间我们去阿根廷，他们也大概是这个情况，但他们是两边收佣，卖方3%、买方3%。我们目前佣金是2%左右，偏低，提高不了质量，保证不了必要的服务和长期发展，所以大家想着吃差价、靠资金池。当然，收了比较高的佣金，服务质量也要跟上，我不赞同一味打压佣金。

从卖方市场转向买方市场，这是一个重大改变，过去是卖方市场，一房难求，我们改变不了这个规则，将来从卖方转向买方市场，我们希望双方分担佣金比较合适，此外还有单方代理制度，卖方愿意接受单方代理，特别是全房联卖，独家代理更好，全行业都来卖这套房子，所有消费者都能公开看到这套房子，信息透明，价格合适，再形成经纪机构、经纪人员之间的合作。

从生人社区到熟人社区的演变，中国改革开放之前都是熟人社区，十里八乡都认识，改革开放城镇化之后，大量农民进程，是生人社会，就像过去的火车站、长途汽车站吃碗面一样，不可能有好服务，反正都是过客，宰一个算一个。等到了熟人社区，城镇化差不多了，社区居住的人员之间比较熟悉，深耕熟人社区作用更大，将来互联网在这种背景下就不是现在的状态了，生人，谁也不认识人，当然是互联网起作用，将来起更多作用的是你服务于片区，美国人甚至祖辈、父辈都从事经纪服务，他们很自豪，周围人买房、卖房都找他，建立了长期信任。中国目前是生人社区，有很多不规范行为。

我经常假装为买房、卖房人跟经纪人谈，每谈一次就信心打击一次，我认为要留住和善待经纪人员，破解当前从业人员流动性过大、年龄过低问题。怎么破解？老是新人，老是干不长，对行业不利。

薪酬制度方面会走两个极端，一个极端是无底薪、高提成，挂靠制，特别是教授、律师、注册会计师，针对有经济实力的人员才能干，他们长期没有成交业绩也能生存下去，现在是三个月没有成交就跑了。我们这次去阿根廷，注册会计师有不少来做地产经纪的，问他为什么干，他说一是喜欢，二是律师、会计师干这个的比较多，他们是挂靠模式，他看好这个行业越老越值钱，平均下来赚钱比别的行业多，还是自由职业者，想干就干，不想干就不干，没有压力。中国怎么是反的呢？每天压力特别大。另一种是高底薪、低提成、雇员制。日本和台湾就是这种模式，假设在深圳，一个月一万块养着你，你给我完成任务就行，不一定要促成交易，经纪公司能不能这么思维？现在两头都不靠，搞得别人想干也干不下去，三个月没有业绩就滚蛋，很多人混两三个月底薪就跑。

我就讲这些，供大家参考。谢谢！

10:40

【主持人-张媛】：非常感谢柴博士。柴博士每次演讲都大气磅礴，他昨天晚上才把PPT发给我们，非常精简，所有料都在肚子里，这就是柴博士的风采。

下面邀请日本不动产研究所曹云珍博士为我们带来主题演讲，曹云珍博士是日本不动产研究所亚洲区研究主管，专注研究亚洲地区住宅市场调查研究、指数及相关分析，掌声欢迎！

曹云珍：在日本，房地产主角不是开发而是中介和物业管理

大家好！我是日本不动产研究所的曹云珍，首先非常感谢协会给我这个机会，与大家分享介绍日本中介行业的状况。拿到张秘书给我留的作业，他说希望我用三十分钟把日本的房地产行业全貌介绍一下，这挺难的，我尽最大努力向大家介绍。

日本不动产研究所 曹云珍博士主题演讲

我的演讲分为六个部分：

一是日本房地产经纪行业概况，如果不了解这个背景，即便说明，大家也不太了解。

二是经纪人准入无门槛时代，日本也有比我们现在更糟糕的时候，相信听了之后大家会得到一点安慰。

三是房地产经纪人资格。

四是房地产经纪人相关协会及其作用。

五是房源信息共享平台。

六是房地产经纪机构的服务内容及其特点。

在讲解之前，请允许我介绍一下日本不动产研究所，我们可以说是“综合性医院”，每一个专职人员都是一个专业医生，我们有百年品牌，三井不动产这样的大型企业都是我们的会员。第一代会长是日本央行总裁，他们都是有情怀的人，他们建立了日本不动产研究所之后，才开始建立评估标准。日本大的开发项目一定会有我们的综合咨询，前期调查和后期方案都由我们提供。

一、日本房地产经纪行业概况

日本是1872年才开始解禁土地买卖，但当时土地买卖并不频繁，因为都市基础建设没有达到一定的标准，1888年《城市改造条例》出台之后才开始渐渐进入频繁状态。如果说房地产行业，估计大家第一印象都是房地产开发，其实不是，在日本，房地产行业登台是中介和物业管理，为什么会出现这样的背景？首先是财阀系，财阀系本身就拥有很多不动产，这些不动产必须进行管理。其次是信托系，用不动产进行抵押，也要对不动产进行管理，还有买卖。所以在日本不动产行业登场时是中介和物业管理

日本经纪行业有法人和个人，业务范围区别不大，但税收方面会有区别，近年来，法人处于平稳上涨趋势，个人越来越少，将来可能会更少。今年中房协的年会上，大家反映非常强烈，60岁以上的占半数以上，也就是今天在座各位都非常年轻，我们还要继续工作很久。80岁之上不是为了生活来源工作，而是为了周围人需要。

经纪行业从业人员是不动产“晴雨表”，如果国内有这样的数据也可以做这样的表，人多时一定是行业非常好的时候，人少时一定是行业不太好的时候，从从业人员数量可以判断市场状况。

二、经纪人准入无门槛时代

战后日本进行资源统制，建材紧缺，房地产出租需求量非常大，买卖需求也增长，战败之后，很多房子都被烧毁，住是人最基本的需求，这方面需求量特别大，而且日本是战败国，宪法需要更改，有一段时间宪法处于空白状态。当时失业率非常高，战败之后很多人没有工作，做什么工作都要手艺，只有中介不需要手艺，没有门槛，任何人都可以集中在中介行业，本身市场需求大，而且很容易可以进来，黑社会也进入中介行业，大家知道，日本是存在黑社会的，即便现在也存在黑社会，当时人们的印象，如果是不动产，一定跟黑社会有点瓜葛，不能说百分之百，基本上百分之八、九十都有这种印象。但我刚才说了，财阀系（如三井）和信托系都是大企业，他们不允许劣币驱逐良币，所以建立法律。

我认为怎样管制都解决不了根本问题，立法是必然的，刚刚柴博士也说了，开车就要有驾照，要有规则，没有规矩成不了方圆。1952年日本开始立法，因为毕竟这方面涉及很多人的饭碗，所以逐渐完整，修正了很多制度，1988年开始提高门槛，整个市场进入完全正规化。日本的法律非常详尽，从准备开业开始，法律条文写得非常清楚，刚刚我们说到房源假信息，日本真的没有这样的概念，但也会有漏洞，日本土地是完全个人的，法律条文非常详细，日本有独门独院的房子，前面的道路如果不超过2米不能翻盖，我买了房子之后一定要退让2米，如果房子面积已经很小，就不能退让了，他们会在广告商用很小的字写上“前面道路不超过2米”，但日本的房产交易一定要有重要说明，比如这个房子曾经有自杀的人，或者房子上面有高压线，经纪人要签字。如果没有说明，广告字写得很小，企业会被罚。在日本，交易条文列得非常清楚，如果你违规，就是违反法律。

三、房地产经纪人资格

日本并不是一开始就有经纪人资格证书，也是法律出台之后才有经纪人资格证书，刚开始要求不那么高，基本上考试都能合格，现在通过率只有15%，是日本最有人气的国家资格证书，只有持有这个资格证书，才能进行买卖签字，如果没有这个资格证书，你是签不了字的，也不能作重要说明，我刚刚说了，对物业状况作重要说明时需要具有资格证书。

日本经纪人资格证书没有年龄、学历、国籍的限制，去年我查了一下，最小的是12岁，但12岁即便考了也不一定能从业，从业有相关法律条文，他只是考了这个证而已。资格考试内容涵盖买卖交易很多内容，50道题，考试两个小时，都是选择题，如果没有基础你是选不了的，因为4个答案你觉得哪一个都对，如果没有掌握法律条文基础知识是答不对的。考试由第三方进行，经纪协会有四个协会，由哪一个协会来考试对其他三个协会都不公平，所以考试由第三方进行。

四、房地产经纪人相关协会及其作用

公益社团法人全日本不动产协会（保证协会）是日本最古老的协会，但这个协会发展到一定程度之后，分支出来，目前这个协会比较大，是中小型企业协会，大家在一起抱团取暖，此外还有一个大型经纪人协会，大型经纪人和中小型经纪人毕竟需求不同，所以日本把这两块分开了。日本因为有选举，中小型经纪人有10万法人，对选举非常有利，各个党派都不能轻视中小型经纪人协会，大型经济人协会不可能让每个社员投民主党或者什么党，但中小型经纪人协会可以，中小经纪人协会会长也许从某个层面来讲比大型经纪人协会会长更有力量，大的企业一般都是三井不动产社长，但中小型经纪人协会一般都是由大家比较尊重的人任会长，在政策提案上真的能起到一定作用，有一定发言权。

还有一个作用是咨询的作用，日本的法律条文非常细，中小企业可能就是夫妻店，而且买卖不一定是完全一致的，可能每个地形都有个性，而且土地完全个人所有，不像我们国内是大型开发，如果你对日本的法规不太了解，比如前面的道路不超过2米翻盖，有些经纪人不了解这样的法律，促成了交易，让购买者受害。刚刚我们也看到了年龄，60岁以上的人很多，做咨询需求的比较少，现在一般做的是老百姓这一块，大家知道，买卖时也可以打官司，但在日本，打官司成本很高，时间很长，并不像欧美国家有什么事情马上就打官司，日本跟中国比较相似，对打官司有些抗拒，所以进入打官司诉讼之前可能会进行咨询，每年都要接受不少这方面业务。此外，一些大型经纪企业协会对研修不怎么做，因为大企业自己都做了，不一定要等着协会来做，但对于中小型经纪企业来说，如果自己做研修确实成本比较高，所以需要协会来做研修项目。

此外，日本的资金托管保险都由协会做。

日本大型经纪企业有281家，大型企业有资格证书，也会参加大的经纪行业协会，也就是说中小企业协会和大型企业协会是分开的。

大家可能会问中小企业是怎么生存的？其实在日本，很多中小企业自己有地，因为日本的土地是私有的，他可能盖几个小楼房出租出去，租金是最基本的安定收入，夫妻店也是，为什么70、80岁老人还在工作？近邻大地主的土地可能都由他管理，管理是基本收入，买卖是特别收益，国内经纪行业以买卖为主要收益源。物业管理是物业管理子公司，中介是中介子公司，大企业已经完全生态平衡了，开发、物业管理、办公楼出租都包含在内，跟小企业的打法完全不一样。

一些建筑公司也会进入协会，日本的经纪行业方面的协会有四个，即便建了房子，也会卖，所以要加入经纪行业，要有资格证书。

五、房源信息共享平台

日本也是买方、卖方可以由一家来做，买方、卖方各3%，如果一家中介做的话，可以拿6%+12万日元+消费税，目前消费税是8%，很快会调至10%。

日本中介行业有三种合同：1、一般委托合同。2、专任委托合同。我不能找第二家经纪公司，但可以自己找卖方。3、专属专任委托合同。即自己也不能找第二家经纪公司，如果委托了中原就是中原，委托了链家就是链家。日本的小公司，如果有委托人，马上就到信息平台，一般小公司只是单边的，双边机率很小，因为大公司毕竟信息大，且全国都有网络，双边机率更大，且大企业的中介费用基本不讲价。

一般消费者见到的平台和指定信息平台，地区是分块的，比如国内东北地区、中原地区，分四大块，信息登记之后，交易价格必须登记上来。不动研住宅价格指数是我做的，我们属于第三方，把交易信息做一个价格指数，目前市场好还是不好，在市场的人不一定知道，这就要由我们进行分析，老百姓都能看得到市场的动向，这些都来源于真正的交易数字。

一旦独家代理，专属专任是5天之内、专任是7天之内进入信息平台登记，登记之后，给中介公司发放证明，中介公司一定要把证明证书给委托人看，然后给他一个密码，可以随时随地进入网站，查询目前住宅交易状况。买卖交易结束之后，买卖价格还要进行登记。大企业的一般中介交易也会放到网上，因为他们也想看看市场状况如何，所以把交易信息登记上去，进而对市场状况进行分析。

不一定是所有人都能进入这个网站，如果你不去参加四个协会中的任何一个协会，就没有资格进入网站，你参加协会的会费自然而然有一部分算入这个网站的运营费用。不动产流通中心管不动产Japan，一般消费者可以进入网站，不动产流通机构只有行业人员才能进入，均由第三方运营管理。

六、房地产经纪机构的服务内容及其特点

坦率来说，2013年之前，日本经纪行业的服务并不是很值得推崇，2013年后市场进入非常好的状态，可以说现在是日本90年代到现在为止中介行业的黄金时期，且将来发展会越来越好。其实中介子公司在全公司中的地位不是很好，中介经纪人的社会地位在整个社会也不是很高，这是事实，但现在有了很大改观，中介又苦又累，有时费力不讨好，为了促成一笔交易花费很多时间，但最终没有成交。最近几年经纪公司有了很大好转，劳动时间必须有双休日，周二、周三东京很多经纪公司门店关门，不允许加班，现在已经达到这种程度，这也是为了保证经纪业务人员有好的工作环境。在日本，早稻田或东大毕业，我去采访他们，他们说十年以后不敢想象他们会来经纪公司应聘，但现在经纪公司聚集了很多这样的人才。

市场开始变化，有了好的大背景，服务真的提高了很多，我现在介绍的是野村中介服务，但我必须声明，所有这些服务都是免费的，包含在3%佣金当中，这也就是说，日本中介交易的手续费是在降价的，因为他提高了服务质量。很多房子在卖的时候都要修理一下，比如门把手，当然关于这一块有具体说明，不是说连墙纸都给你换，2012年有一半以上房屋有过修理过程。在日本，买方买房子也担心一些问题，比如一旦有白蚁，房子就完了，但表面又看不到，中介会帮买方检查，并且给予保证，如果有什么问题，中介公司会来修，这里有一个数字，中介为15%买方提供了相关服务。签订中介委托合同后，中介要对房屋进行检查、补修，然后签订买卖合同，所有权转让，产权转移到买方之后，中介还会给一定的保修期，这样一来买卖双方都会很安心，服务也有质的改变。

看房时，如果家里特别乱，对买方的心理情绪会有一定影响，所以经纪公司为卖方提供大件物品寄存。此外还有保洁工作，如果房子干净，买方愿意买，如果房子脏乱差，会影响买方的决心，所以中介公司会提供清扫服务。空置时间较长的房子，没有家居，中介公司会陈列一些配套家具，这些都由专业人士来做，但一般的房子做不到，因为陈列家具的费用很大，对价格有一定影响，比如日元五千万以上会陈列家具，这样的话房子价格也会卖得高一些，但中介公司不赚差价，房价卖得高，中介费也会高。

对于买方，中介会提供四选一礼包服务，比如住宅设施保证（附带设施维护服务）、房屋清洁服务、住宅安保服务、三越伊势丹提供的乔迁庆祝服务。

如果是新的设施，买了之后，如果坏了，他会免费帮你修理，但针对一定的对象。

换房保证、过桥贷款，野村中介也会提供这方面服务，但要提醒大家，在日本，有时候卖房需要的时间比较长，委托人已经看上其他房子了，准备买入，但委托人自己的物业还没卖出去，手上没钱，如果在一定时间内没卖出去的话，中介公司会保证，比如现在是3000万帮你卖，半年之内没卖出去，野村中介会用3000万买入，但委托人买其他房子也要通过野村中介来买，这对中介公司也是有利的。2013年之后，日本的服务竞争非常激烈，基本上没有其他可以开发的方面了，一般消费者需要的服务基本都能提供，且是免费的。现在的情况是中小企业很难生存，大企业占比越来越大，委托人愿意拿3%去买安全感。那么为什么中小企业还在生存呢？就是因为这些中小企业在深耕，80多岁的老人已经在这个行业做了大半辈子，他是用信誉来做这个工作，大企业有大企业的优势，小企业有小企业的生存空间，这就是日本经纪行业的整体状况。

我的介绍就到这里。谢谢大家！

11:23

【主持人-张媛】：非常感谢曹云珍博士。我之前多次在中房协和一些场合聆听曹博士的讲演，今天是一个难得的机会，除了各城市协会来到这里，在个人会员交流平台上目前在线的5万多会员也通过这个机会得到来自日本不动产研究所曹云珍博士的精彩讲解，让我们了解到另外一个国度，房地产发达的地区，中介行业到底以怎样的方式前进，从中也能获得我们未来的发展方向或选择之一。

深圳市房地产中介协会  张媛

前面柴博士、曹博士都作了非常精彩的演讲，作为深圳市房地产中介协会的代表，我们今天也有一个小小的分享环节，在接下来的30分钟，把我们协会过去几年间的思考和探索跟大家作个分享。曹博士和柴博士都是站在比较高的国家宏观层面跟大家聊一些问题，可是站在各个地方以及具体行业内企业的视角来说，近年来外部市场环境、行业态势、企业生存与发展都面临很多变化，也在触动我们的心情。深圳市房地产中介协会想跟大家以“因势 迎变，行业组织助力行业新生态探索”为主题谈谈我们的感受。

作为地方协会，对行业变化的体会更为直接，今天在座有25个城市的协会，在这个过程中我们可以深刻感觉到行业发展变化越来越复杂。我曾经跟同事们分享，过去我们是在跟行业一线起步的企业管理者、创业者们合作，但这一两年我们越来越多的感受到金融、资本、互联网开始切入这个行业，行业组织在这其中如何服务行业、保障行业、规范行业遇到的困难明显增加，合作与共赢、竞争与淘汰、裂变与创新成为当下的特征。

今天从深房中协的角度，以一个行业组织过去十年的摸索和思考，和各位兄弟协会及所有同行业者聊一些粗浅的感受。

深房中协创立之初仅106家会员，创建经费不足10万元，可以说是一个非常不起眼的协会。发展至今，已成为拥有团体会员1154家、个人会员56000余人的5A社团。这中间除了得益于中房学在内的各级房地产主管部门、兄弟协会的支持，也要借机感谢两个人，一是果敢带领深房中协前行十年的张文华会长，另外就是深房中协全体会员，他们在过去十年间给予我们坚定的信任、理解和支持，也促使深房中协和深圳房地产中介行业走到今天这个相对规范的状态。今天跟在座各位报告我们的所思所得，更多是通过我们的实践，使各地中介人可以看到在行业组织、会员企业、业者之间是目标一致、利益共通、紧密融合、互促共助的生态。希望通过这次峰会和分享可以促使全行业更深入、更为开放地合作、思考寻找中介行业的更高价值，今天的目录分为四块：筑基、进步、求索、使命。

筑基：

我想从行业自律筑基阶段的特征和实践说起，所有行业组织在自律发展初期阶段，不可避免的都在依赖行政主管部门给予的资源，所以过去行业组织被称为“二政府”，我们把它叫做“影子政府”，对行业和会员更多是自上而下地去看如何管，自律特征是重监管、轻服务，行业组织开展较多的是如何定规则、如何抓培训，包括全部从业人员实名登记，这是行业组织的必经阶段，在行业组织初创初期没有更多思路开展其余工作，因此也就导致我们在行业组织架构上是简单科层线性结构，上面有一个理事会、行业大脑，下面的具体工作依靠协会秘书处完成，秘书处的有限力量和有限思维下开展行业基础的有限工作。

在行业筑基阶段，相信各兄弟协会跟我们大同小异，我们归纳了六类工作，比如履行行政委托、搭建行业自律框架、上传下达，充当政企对话渠道、受理投诉、以培训为主的系统化应用。

作为行业组织起步阶段，我们从自我归纳和总结来说，认为虽然现在回过头来看，这个阶段不算是做得特别好，还有很多值得检讨的地方，但在这个国情之下，这个阶段是行业组织发展很难跨越过去的必经之路。

进步：

当一个城市出现行业组织并且初步确定了组织在行业内的相对权威之后，往往标志着这个行业进入了发展期，这并不局限于地产中介行业，所有行业都有这个阶段，由生长期进入成熟发展期的必经阶段就是行业组织的诞生。行业组织迈入进步阶段之后，市场和行业外部环境必然对我们提出更高要求，从职能定位、视角特征、服务重心和架构上，相信很多兄弟协会现阶段都会感受到或多或少的压力和思考。

从我们自己的总结和分析来讲，首先是职能定位的转变，深房中协经历了初期之后，我们把我们从定位的助手逐步向政府合作者的角度过渡，从视角上希望转换，过去是站在上面往下看行业，现在我们希望平行，跟行业、跟会员成为真正的好朋友，用协调发展的视角和行业互利共融共同进步。服务重心由监管向服务转变，过去行业组织的服务重心比较侧重于服务于主管部门，主管部门希望我们把工作做得更好一点，我们就做得更多，但现在我们希望把更多重心走向会员、走向企业，真正为这个行业创造好的生态。在架构上，从过去的全能型秘书处，培训也要做，法规起草也要做，服务也要做，包括一些超出我们经验范围的工作，伴随着行业外部要求的提高，深房中协越来越多在依赖行业内部企业会员们，深房中协有5+4结构，下面有5个专业委员会、4个分会，专委会和分会全部通过三三制，广泛汇集大型企业、中小型企业和个人会员代表，充分发挥业内所有业者参与行业自律的积极性，让他们通过参与到行业自律中来监督行业发展，培育行业自治精神，从而令行业组织焕发更多活力与生机。

以深房中协为例，我们在这个阶段开展了四块工作：一是树立话语权，二是通过信用评价形成我们的自律抓手，三是托底保障和服务行业，维护会员权益，四是通过信息化平台建设，构筑行业底层数据库。

1、树立话语权。深房中协从2013年开始，全面实施对行业星级评价，机构、地铺和人员全部实施动态星级评定。2013年至今，目前全行业有效星级机构657家，星级门店达到2075家，有效星级人员46412人。因为是实时评价，每天凌晨5点所有数据刷新一次。所有地铺都可以看到星级服务牌、星级海报，直观呈现结果，目前武汉、南宁、桂林、三亚、新余、大连、赣州等7地协会都已引入星级评价，虽然大家评价标准和发放牌照不一样，但都已引入星级评价，我们希望让中国房地产行业的星挂到全国每一个城市，星耀中华。

2、创自律“抓手”：行业信用评价机制。从行业组织来讲，我听到很多兄弟协会的朋友们跟我感慨“怎么样有一个抓手来实施行业自律工作？”在这一块，我们主要是依托行业整体信用评价，深圳协会总共制定34条行业黑名单、205条良好和不良行为清单，同时通过和政府信用平台深圳市信用中心、商业征信机构深圳鹏元征信、广深佛莞惠5地联合惩戒机制，实现行业内信用评价联合互动。目前我们和深圳市信用中心实现了16条数据接口对接、104项数据实时共享，同时和鹏元征信这样的机构实时同步，房地产中介行业人员的良好行为、不良行为评价直接进入个人征信，广深佛莞惠5地协会在2017年签订不良行为互认备忘录之后，目前已联合推送167条违规不良人员信息，在这五个城市全面实现同步禁业，一地违规，五地同时禁业。

3、托底保障：确立会员维权机制，弘扬职业尊严。要给中介人员建立起在这个行业中做业务，我是有人管的，我的权益是有人保障的，因此我们从2017年开始启动个人维权机制，截至目前个人维权成功维权64宗，为中介人员追回佣金近49万元。

针对行业内一部分失信客户，比如恶意拖欠佣金、对中介人员进行肢体攻击、恶意辱骂，全部上到客户黑名单平台，我们和深圳市信用中心将全国577万条“老赖”名单同步进入客户名单库内，让中介人员在日常业务中可以有效识别你所服务的客户是否在资信方面受到一定限制。

4、依托信息化：构建行业底层数据库。深房中协以信息化平台为基础，全面提效，除了秘书处自身管理功能，基本构建起行业底层数据库，综合服务系统从功能上包括行业管理、服务、内部OA等七大领域，到目前为止，基本能对全市房地产中介行业进行跟踪，包括职业流转、业绩、诚信记录。

以上是我们这几年做的尝试和努力，但坦率说，不管是行业，还是我们作为组织本身，仍然面临不少压力和困惑，那么怎么样更好地和行业紧密贴合，帮助行业面对变化纷呈的世界，帮助大家静下心来做好服务？

探索：

一、态势“变”

2016年，“变”被列为年度汉字，这不仅是地产领域的思考，可以说2016年华人世界都面临变化的问题。房地产市场从过去十年中国经济高歌猛进，2016年开始逐步进入经济增速稳定的阶段，房地产作为刺激经济的支柱产业地位也随着国家整体产业转型升级而逐步弱化。在座各位和线上同行肯定感受很明显，以前是三年一调，宏观调控时不时来一下，从2016年开始，楼市迎来有史以来最严厉的调控，并且持续至今，截至目前，以“房住不炒”为概念，楼市长效治理机制已日益完善和稳定，调控方式和手段也越来越多元和灵活。从宏观态势上，相信大家作为企业、作为业内参与者，对“变”字的理解和感受远比行业组织更多。

从业内来说，新技术、新业态、新生代，我们所面临的到底是一场创新还是一场“革命”？创新是为了整个行业更进步、更升级，还是其中有一部分企业和一部分人真的会命被革掉？

1、房地产经纪以前是“人海、铺海”战术，现在平台化、大数据赋能精细化运营模式，有没有必要开那么多铺？深圳从业人员人均年成交0.9套。

2、中介服务的价值到底在哪里？我跟很多企业家朋友聊，我说中介到底做什么的？他们说我们是做信息匹配的，信息匹配的成本非常之大，我说五年以前我们可以这样讲，但近几年来随着互联网技术的发展，信息的开源性和透明性越来越强，如果这个时候我们还提出地产中介是依靠信息匹配为核心服务价值，那我们真的是陈旧和即将面临被淘汰的行业。

3、“伪全能型”单打独斗，过去行业讲狼性文化也好，讲开单强人也好，一个经纪人员，除了后台有职能部门帮他做职能工作，剩下的就是单体作战，目前随着互联网技术的应用、专业化细分，以及消费者对体验感的要求提升，我们在专业化分工语境下越来越多是跨门店合作、跨区域合作甚至全国范围内合作，可能是跨领域的，地产和金融、地产和旅游等。在这种专业背景之下，过去依靠很强的开单能手能把业务流程做好，能得到消费者发自内心的认可，这个时代正在离我们远去。

行业自律面临的变化：首先是政府对我们的要求越来越高，以前只是发发通知、协助起草，但目前政府部门对行业组织的依赖性也好，希望我们在行业政策导向提出更多创新建议也好，要求和广度都在不断延伸和辐射。

其次是行业方面，行业自律手段必须推陈出新，坦率说，我自己都感觉捉襟见肘，因为需要学习的东西太多了，我需要学习互联网的内容，需要学习区块链的内容，需要学习金融和资本运作，加盟的新趋势也在不断拓展，从行业本身来讲，都希望行业组织从服务引领的家度能给行业更多赋能和助力，这对行业组织产生了巨大的压力。

三是企业方面，大企业有大企业的想法，中小企业希望能在行业中获得数据、服务、政策上的支撑。个人会员在这其中也有不同的对行业组织的想法。

四是社会方面，深圳地产中介同行一定觉得客户越来越难搞了，因为消费者越来越精，消费者懂法律、懂市场，分分钟掌握的数据比带看的中介人员还多，你跟他讲市场均价，他会说“不对呀，我在哪里哪里查到的价格是多少。

五是组织内部，传统线性科层制组织架构不能适应新环境对组织高效、灵活的要求。

二、平台型组织的构建实践

从平台型组织的角度，我们从特征赋能、构建思路和2+1探索方面来说。

首先平台组织必须依托大数据智能化，通过信息化系统、大数据收集、智能匹配，把服务精准到位。同时要不断弱化行政色彩，不能再把单方面行政服务作为对行业组织发展的依赖。

三是专业化，以复合型的专业人才为核心团队。

四是手段灵活化，无论是组织内部管理还是行业自律，均依托高度信息化，实现手段的灵活多元。

五是组织结构扁平化，平台型组织有专门论述，我们只是把这个概念引入行业组织之后来思考。

基于前面几点对话，我们在平台型组织的赋能上期待行业组织进入平台化之后，为政府、行业、企业、社会提供跟过去不一样的助力和赋能，比如对政府，我们要更多的成为相关产业政策和行业发展模式的引领者，与行政监管分工清晰、合作对话。

对行业，我们希望在趋势引导、创造良好营商环境、舆情维护方面，帮助行业寻找到中介服务的价值，创造良好的职业形象，和谐融合，行业内部形成共识，达成合力，弱化矛盾。

对企业，我们希望借助平台组织便捷、灵活、智能化的服务方式，借助第三方权威、公益、开放的全链条平台，撮合业内企业与人员之间的全方位合作。

对消费者、对社会，我们必须将服务方向和重心进行转化，用过去仅仅是面向行业的自律规范的倡导者，转而向全民契约精神缔造者或推动者方向转变，宣贯诚信精神、契约精神，树立行业公信力。

对组织内部，一是提效，一是专业。

三、平台型组织的构建思路

思维上，开源性变革思维，不管是我们，这个阶段的行业，要做好面对变革的思想准备，如果还是认为传统模式是对的，只是细挖当中的小小体验，排斥业内外行业市场的变化，包括以前的惯性思维桎梏，就会妨碍组织和企业自身的发展，所以我们要倡导用开放、包容、创新的核心思想来应对当前市场的变化。

结构上，行业组织自身一定要进行组织变革，今天下午邀请了深圳本土Q房网梁文华董事长作相应分享，他在自己企业的结构上做了扁平化改造，不管是我们协会自己尝试的，还是企业尝试的，都是希望让组织架构本身有更强的灵活性和体验性。

手段方面，深房中协在信息化和系统化应用方面一直在不断努力尝试和探索，特别是伴随5G时代的到来，全行业和全社会对于信息化提速将要带来的需求或体验迫在眉睫，以信息化平台为基础的相应服务也会是我们未来组织迭代的必经渠道。

四、“2+1”信息化系统的探索

深房中协构建了三大组织教会的系统

基于包容、开放的市场环境，通过前期筑基和进步阶段，目前深房中协已经打造行业综合服务管理系统、个人会员交流平台、全链交易服务平台，通过这三个平台，最终构筑形成一个行业组织可以灵活应变、良性循环的全新生态智能系统，我们也希望“智慧房通”在未来经过服务的检验，为兄弟协会提供很好的助力，目前全国8个城市已经引进“智慧房通”系统。在深房中协自己的体验过程中，至少现阶段深房中协面对全行业管理的日常事务性工作全部依赖系统完成，秘书处的核心力量致力于服务和保障会员权益，引领行业探索怎样服务企业获得更好的发展。

今天的峰会通过通过个人会员交流平台直播，56000多名个人会员可以实时收看现场，同时还有综合服务系统、官网、行业文化巡展、关联产品、会员维权平台、微信公众号全面打通，帮助我们将协会作为一个品牌和产品不断推广和延伸。2017年第一场峰会时，除在场200名嘉宾现场体验之外，还有28000余名会员通过视频直播持续关注市场。

“交易通”是一个包括信息化、大数据、规范、服务、监管在内的全链条系统，它可以多维度核实信息真伪，确保房产交易真实有效，在二手房交易通中把深圳的二手房交易流程拆分为11个节点，每一个节点都是前导性推送给消费者，过去消费者要知道下一步干什么是中介人员告诉你的，现在你在“交易通”上看到的下一步就是行业标准的下一步，你可以跟中介人员提供的服务进行比对，让消费者做到心中有数，也让从业人员了解到什么是标准化服务流程。我们敢说“交易通”一定会改变传统交易方式，但我们希望它能为广大企业从业人员突破旧思路的桎梏，在创新和提供更好服务时给他们工具，也帮助消费者提供更多主动权。

使命：

做行业组织工作十年，虽然要保证组织自身建设，但是说句实话，行业做得不好，组织一定做得不好，会员发展得不好，会长和我就没有饭吃。所以我们非常希望行长组织能紧密地为行业服务，回归行业的使命、协会的使命。

一、行业进化的路径。第一阶段是粗放式发展竞争阶段，然后是转型升级阶段，也就是现在所处的阶段，一直到最后，我们必将迎来行业的新生态时期，有序竞争，合作共赢，高效经济化运营管理和服务模式。

二、助力“新生态”的准备。一是开源性思维的准备，不管是行业组织还是全行业，必须做好开源性思维的准备。二是大家共同努力创造可持续发展的生态环境。

从开源性思维上，我们提出7个意识，这7个意识是不得不面对互联网思维发展，开源性思维能有助于我们更好地进行信息化数据的积累，提供采集、运营、管理等服务，包括协作、开放、服务、共享、包容等意识，只有在思维意识上有了准备，才能理性客观地看待当前阶段，包括大量新房领域涌现的平台。

在行业生态环境上，在内部环境上要为全行业构建职业保障，强化职业尊严，我们行业真的很弱势，要面对消费者，面对行政主管部门，行业组织自身进行相应宣传、维权等工作，我们都希望在这一块能够给行业创造良好的保障环境。同时要在全行业内构建倡导诚信守法有序竞争的营商环境，在行政部门做说客，不断推进营商环境的优化，更多是在行业内部树立良好的文化，从过去的“背靠背”的方式，未来助力行业，构建更为有序的营商环境。在外部环境上，整合消费者和社会，宣扬契约精神，尊重合同，尊重中介人员价值。

三、合作共赢、可持续发展的行业新生态系统模型。

做协会这么多年，很多人都是在行业里深耕三十多年的人，就像党中央讲的，不忘初心，当年进入房地产行业，进入协会组织，我们希望做的是什么？真正的核心不是抢占消费者的几万块佣金，我们更多做的是有含量、受尊重的专业，所以我们用这四句话：不忘初心，回皈使命，服务唯善、厚德笃行，让我们做备受尊重的房地产中介行业，也祝所有房地产行业组织们都能成为和行业一起受尊重的行业协会。

12:00

今天上午的演讲环节到此告一段落，非常感谢大家的耐心聆听，下面有请分会贵宾、主协办单位的各位嘉宾到台上合影。

嘉宾合影

---- 峰会花絮 ----

嘉宾陆续到场签到