对放松调控的几点思考！

我最近在思考一个问题，同是全国重要的三大城市群，为什么京津冀、长三角放松调控的城市都很少，唯独珠三角，现在流行叫大湾区，房价没跌多少，却接连放松了好几个城市？

先是珠海今年明里暗里接连放松限购，11月份以来，深圳又调整普通住宅的标准，144平米以下的豪宅税取消；广州羞答答地将外地人购房资格调整为社保和税单互补，释放购买力的信号明显；佛山本科以上不受户口和社保限制可以直接购房；“东莞取消首套房社保门槛”的消息刷屏，不过住建局辟谣了，但有时候也是无风不起浪。而中山的限购也是形同虚设，购买1个月社保就能买房。

当然大大咧咧放松最多的要算带头大哥深圳了，除了豪宅税取消，深圳的飞地11区——深汕合作区，执行了2年的限购，也在12月初取消了。

而今天更是传出了2份内部文件（今天的次条有写），可能还有政策要放松，就是商务公寓限售5年改3年，以及取消只租不售的政策，当然这个还只是内部报告被提前泄露，还有待正式文件公布。

但是说实话，大湾区这几个城市，房价真没跌多少，东莞、珠海房价都比较稳定，可能部分郊区比如广州增城最多跌个10-15%就算多了。

但如果跟环京的暴跌40%甚至是腰斩比起来，简直是无伤大雅，深圳反正一直是震荡向上的，这次豪宅税取消后，房价又涨了一波，卡在节骨眼上交易的一个朋友说，“减税30万、涨价80万”的那套房，近期业主又变卦了，“不惜二次毁约，将价格调涨了100万”。

11月份，深圳的二手房均价已经到了6.1万/平米，比去年同期的5.4万元，上涨了13%。

深圳为什么放松，今天传出的内部文件也说的很明白，其中一个就是面临稳增长的压力。

如果说对经济的损伤，或者说政府急于救市，放松调控的心，我想环京、天津这样的城市，应该会比大湾区更迫在眉睫。

但为什么他们没有放松呢？

有人说是没有带头大哥！所以没有小弟敢动！

北京也好、上海也好，楼市被当做“阶级敌人”一样，死死地摁在地上，不能动弹。

环京的人经常问我，什么时候可以放松限购啊？

说实话，对于环京的政策，我真的无法预测。

上海楼市深度回调了2年以后，2019年死水微澜，量价在一条直线上下横盘。根据贝壳的数据，挂牌价整体还在下调，政策眷顾的临港，短暂的激情后又平静了。

当然上海周边也有个别城市放松了，比如南京六合放松了限购，昨天苏州的张家港取消限售，但可能舆论压力大，今天又收回去了，政策放松一日游。

六合跟佛山有点类似，只是门槛比佛山低，只需要大专学历就能买房，好歹也还带了一个学历的面具，天津放松也仅仅局限于滨海新区的2个园区，而且还是人才引进的名义，作用非常有限。

深汕合作区则是直接解除限购，深圳也很赤裸。

如果说论城市群的能级，雄安是千年大计！而长三角，在《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，对国内最具经济活力、开放程度最高、创新能力最强的区域——长三角定位也很高！如果说世界级城市群的话，大湾区还达不到长三角这个层次。

都是骨肉，但为什么偏偏让我们感觉对大湾区的政策宽松这么多呢？

如果说经济下滑过快，天津够低了吧，苏州今年前三季度增速也只有5点多，比深圳更为迫切。

那就是有别的更高的战略考虑。

2020年，是第二个百年奋斗目标的布署之年。

2020年，经济也面临着很大压力。

一是周期性下行压力，消费受制于高杠杆、收入增长不力，投资受制于地方债务和地产不力，出口受制于不言自明的外部环境。

二是结构性下行压力，支撑中国长期增长的因素，比如全要素生产率、人口红利、投资效率，都出现系统性的、不可阻止的下行。

站在第二个百年的起点，我们的增长动力在哪里呢？

发达国家，一旦科技上突破不了，经济就死水一潭。

新华时评，有一篇文章《化压力为动力，集中精力办好自己的事》。

中国最大的增长动力，就是内需。一旦实现互联互通，内需和要素融合的效率就释放出来了。

包含港澳在内的大湾区，未来将有1亿人在这里工作生活。这里有全球金融、贸易、航运中心，有世界学校，有排名全球排第二的创新集群，有全球门类最齐全的制造业体系，背靠大湾区，还有泛珠三角2-3亿人口的巨大内需腹地，嗷嗷待哺。

只要实现11个城市的融合，将带来巨大的内需动力。而且，通过香港这个国际认可的窗口，中国制造、中国创造，“一带一路”将顺利成章地走向全球。

但现在，融合遇到了一些小问题。所以，我们要分两步走。

首先是小融合，以深圳为龙头，打造先行示范区，先把自己做强，9个城市先联起来。于是，就有了深汕（夹着惠州）深河飞地、深莞惠一体化（交通强国目标之一）、广深科技走廊（将前海、滨海湾、南沙等带动起来）和深珠、深中通道。

能力越强、责任就越大。给了这么多艰巨的任务，建设的钱呢？

于是，豪宅税废掉了，让房子流转起来，可以稳增长；深汕合作区鼓励大家买房，分享新区长期红利。这样，地才能卖的动，卖地才有钱搞建设啊。

第二步，解决香港同胞的住房问题，买不起香港房子的，可以来大湾区置业，香港11月份已经出了新政。