西北门户年内最后新盘，3.15米层高户户朝南：汇智百盛家园

素有深圳西北门户之称的“机场北板块”成为深圳人的置业热门之选，从华强城先声夺人，到万科星城风起云蒸；从卓越、星河、京基…到华侨城、海岸、华润…越来越多的房企看好片区的发展前景。

该板块由福永、沙井、松岗等区域组成，是广深科技创新走廊和深圳东西向发展走廊的交汇处，整体区位优势突出，具有良好的资源集聚效应和发展潜力。

年底前，该板块内新盘屈指可数，整装待发的仅有汇智百盛家园。据了解，汇智百盛家园下周开放样板间，预计年底前开盘，主推建面88㎡-93㎡-108㎡-127㎡的2-3房。

项目区位

汇智百盛家园位于松岗区域，南邻沙井北，东近光明传统中心，毗邻东莞新发展极滨海湾新城。

项目整体区位的发展前景可观，大体是当前深圳及湾区东岸重点规划布局的发展区域交汇节点。与深圳新国展中心直线距离约10公里，与科学城启动区直线距离约7公里。

向西面向珠三角入海口，以会展新城为代表的深圳产业新城；向东规划有光明科学城，承载深圳及大湾区源头创新的使命。

两大“城”虽不位于传统的核心区，但寄托了深圳的宏大远景，是深圳融入粤港澳大湾区协同发展，拉大城市建设架构，发展多元产业经济的重点战略规划。

1.“双城”夹心

①会展新城

会展新城以深圳国际会展中心（新国展）为主要带动发展载体，统筹规划范围约29.42平方公里，相当于两个前海核心区域。

规划布局了“三城一港”，包括国际会展城、海洋新城、会展田园城和综合港区，打造*会展经济集群和大湾区科创产业中心。

其中国际会展城已率先成长，新国展在今年11月初对外首展，宣告进入运营期。由招商蛇口和华侨城联合体负责建设、运营，还是集展览、会议、活动（赛事、演艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于一体的超大型会展综合体。

预计将为片区注入会展业、商旅业、新零售业态等新经济产业，有助于转变片区以工业为单一主导产业的现状，提升片区的土地价值。

而海洋新城，是深圳继前海之后获得的又一个承载国家战略的*性增量发展空间。

规划面积约7.44平方公里，目前正在填海阶段。力图探索生态用海、合理利用海洋资源的发展模式，建设新时代的滨海新区。

②科学城

科学城是全面提升深圳科技创新能力，尤其是源头创新能力的重大战略部署。并计划从区域性规划变为国家战略性规划，建成集科学、城市、产业、生态四位一体的新城区。

目前启动区范围约1.8平方公里，已于今年年初开始建设。但这仅仅是其中规划的极小部分，科学城总的规划范围达99平方公里，相当于光明全区6成多的土地面积。

以基础研发带动产业孵化，以拆建整合带动城建发展。随着科学城不断扩建成长，其辐射范围将覆盖周边临近区域，以承接产业升级及产业人群居住的需求。

效果示意图，仅供参考：

2.交通规划

①道路交通

汇智百盛家园具体在松岗大道与福祥路的西北交汇处，临近楼岗大道、107国道等城市主干道。

与多条高速路相近，包括南光高速（免费）、广深高速及建设中的外环高速。并且与高速路的出入口对接便捷，高速占比大通行效率高，几乎可做到点对点对接留仙洞总部基地、高新科技园、前海自贸区、宝安中心区等产业片区。

建设中的外环高速公路由深圳段和东莞段组成，预计2020年6月通车。建成后将与深圳10条高速公路和8条一级公路交叉串连。

包括广深沿江高速、龙大高速、梅观路等，届时可强化深圳北部相邻区域之间的联系。对于汇智百盛家园，则有了更多出行选择。

②轨道交通

当前，汇智百盛家园距离最近的地铁6号线山门站约2公里。周边已有运营中的地铁11号线，将来预计2025年还将建成13号线二期、12号线二期，进一步完善南北向与南山区科技园、后海总部基地，及会展新城等区域联系。

除上述的几条近期规划线路外，远期地铁26号线的加入，将进一步提升地铁交通对项目的支撑。

规划示意图，仅供参考：

3.旧改规划

旧改是进一步发挥城市集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面的重要措施。

汇智百盛家园所在的片区是城市更新重点部署区域，其北面紧挨着便有两个“工改居”项目预备中。

下图标注黄色色块以拆除重建及综合整治并举地区，红色色块为优先拆除重建地区，紫色色块是已批城市更新单元计划范围。

由此可见，其所处的周边基本上都以拆除重建为主，片区改善预期信号积极，居住商业环境将会应该大改观。

部分项目已经逐步完成改造且是我们比较熟知的，如满京华云著花园，原为沙埔旧工业区旧改；联投东方花园，原为东方四队片区和东方四队旧工业区旧改。

部分旧改项目位置及范围示意图：

预备项目中，有一旧改堪称深圳城市更新史上的“航空母舰”，由央企华润主导。它就是潭头旧改项目。与汇智百盛家园相距约2公里，松岗大道直通相连。

项目改造范围东西长近4公里，南北宽超过1公里。初步规划统筹用地面积约435万㎡，拆除用地面积约198万㎡，规划建筑面积约740万㎡。体量相当于3个华润城之大。

以华润未来产城融合片区为目标，定位为“深圳西北中心，湾区全域智城”。

首期将启动约34万㎡用地，更新方向为居住+产业功能。

项目简介

再来关注项目本身。汇智百盛家园由松岗楼岗股及深圳汇智百盛实业合作开发，用地面积约1.4万㎡，总建面约6.7万㎡。

容积率3.24，在新建小区中算比较低。计容建面约4.6万㎡，主要由A\B\C三座30-32层的高层住宅（A座主要分配给回迁户）及商业街组成。

其中住宅建面约3.9万㎡，共规划有430套房源，主推建面88㎡-93㎡-108㎡-127㎡的2-3房。

主推的B/C座可售户型均户户朝南看花园，两梯四户，3.15米层高，其中建面108㎡和127㎡的为南北通透户型。

社区建筑围合式布局，可较大程度发挥社区花园的有效空间面积。且建筑主要布局在地块的东侧，可拉开与西侧其它建筑之间的楼间距，从而增加户型视距。

社区园林景观效果图：

规划停车位500个，其中充电桩159个。车位比大于1，可基本满足家庭的车位需求。

周边配套

汇智百盛家园地处片区新老更替交际处，有较多的居住人口和产业人群聚集，基础的生活配套较为齐备。

又是全面更新改造的重点区域，近几年在城市更新的兑现之下，出现了诸多新业态零售，及其它升级配套。

1.商业配套

项目周边商业配套以传统商超、百货等业态为主，汇集沃尔玛、天虹商场、星港城、义乌商贸城等，均距离汇智百盛家园约1公里左右，不行大概10-15*内，比较便利。

另外，近几年新型购物中心、专业市场也在片区内相继布局，如联投东方广场、满京华艺展空间等。

距离项目约800米开外的联投东方广场商业主体：

事实上，其南面约300米是项目开发商的另一个商业地块，物业案名为汇智时代广场，预计明年入市。

该地块规划有办公楼、酒店、商务公寓，以及三层商业裙房。与汇智百盛家园基本上可视为同一商住综合体，也可为住宅社区提供基础的商业配套。

2.学区配套

作为待入市的新盘，目前还不能完全确定汇智百盛家园的学区。就目前的学区划分及就近入学原则来看：

小学为松岗第二小学学区，且可分享松岗一小和松岗三小学区；

初中为松岗中学学区和松岗实验学校（初中部）共享学区。

项目距离松岗第二小学约500米：

3.休闲健康

其它包括医疗、文体、公园等配套，也称得上便利。譬如距离松岗体育中心约1.5公里；距离松岗人民医院约2公里；

松岗体育中心：

亦有楼岗公园、麒麟山公园、白龙岗公园、五指耙森林公园（五指耙体育公园）等多个大型城市或社区公园在其周边。

五指耙体育主题公园新建工程预计年底前完工，12月15日前实现园区部分开园。

效果图：

小结：

汇智百盛家园位居深圳西北门户，项目临近会展新城及科学城两大战略发展板块，发展前景可期。

区域内配套完善，基本居住需求齐全，具有一定的升级改造预期。

户型以2-3房为主，社区规模稍小，但户型均好性高。

定位为刚需及本地初改，对于南山等市中心区域的通勤族而言，可通过高速路实现比较便捷的对接。

（内容完）

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