楼市信号？上周末深圳4盘连发2盘“日光”，最快30秒卖完

两天连发4盘，吸金47亿；共推1251套住宅，最快30秒售罄，2盘日光。

这就是当前的深圳楼市。

上周六周天，光明勤诚达正大城三期、绿地新都会公馆、龙湖春江天玺、龙光玖誉府扎堆入市销售，四盘共吸金约47亿。

具体来看：

1、上周六，勤诚达正大城三期推365套住宅，4小时卖完，吸金约16.4亿。

2、上周天，绿地新都会公馆推362套线上选房，媒体称，30秒售罄，吸金约17.92亿。；

3、上周天，龙湖春江天玺推148套住宅+197套公寓，媒体称吸金约7.14亿；去化有不同说法：开发商称住宅去化98套，去化率约66.2%；公寓去化12套，去化率约6%。业内则称总销量不足30套。

4、上周天，龙光玖誉府推376套，卖了169套，媒体称吸金约5.17亿。

巧合的是，前两个楼盘位于光明，后两个楼盘位于龙华，不禁让人联想：这是一场龙华与光明较量？

结果显示：位于光明的两个楼盘均售罄，而龙华虽然销量不俗却未能全部售出。

近来，开发商频频推新，仅12月截至目前已有19个楼盘取得预售证并相续入市。

以上现象是否在表明：深圳楼市回暖？光明未来比龙华更好？所以，刚需应如何选择？

对此，楼小智请来四位楼市大咖，为购房者把脉当前楼市。

@中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

@美联物业全国研究中心总监何倩茹

@深圳中原董事总经理郑叔伦

@资深地产评论人朱罗纪

楼小智：你怎么看待当前新盘扎堆入市的现象？

宋丁：四盘连扎堆入市的现象不是特别意外，以前有每年都这个时候都有这种情况，也不算特别意外，尤其今年的情况，因为开发商到年底开发商要回笼资金，任务问题，只要有盘入市不会拖；二是政府批预售也有考量，经济上整体有问题，政府要多卖楼，需要房地产支持。我认为，这是四盘连发的重要因素。

朱罗纪：到年底一般是开发商推货的高峰期，早点卖楼早点收到房款计入收入业绩，房企业绩驱动是一个重要因素，也是正常现象。因为，的确有些公司完成得不理想，比如绿地今年可能完成不了任务，这类开发商年底前推盘动力比较强。

何倩茹：年底一向是开发商推盘的热门时机，在年度业绩压力的促使下，年底入市的楼盘一般都贴近市场价格，因此成交情况也比较乐观。上周末已经是年度的倒数第二个周末，因此比较多楼盘扎堆入市也是比较正常的。

郑叔伦：临近年底，开发商都忙着冲业绩，扎堆入市也在情理之中。当然也要看到，目前深圳由于豪宅标准的调整以及政策性的利好，市场表现较为活跃，开发商乘机入市也是一个不错的选择。另外，下半年开发商融资受限，流动性进一步紧缩，土拍热情大减，加快推盘也是为了加快回笼资金。 

楼小智：是否认为深圳楼市正在回暖？

宋丁：从目前整体深圳楼市来看，不能用“回暖”的字眼，还没有热到那个程度，它仍然是特殊时期的特殊表现，在不同地段有不同表现，要说深圳回暖了，其实很多地方也卖得不怎么样，政府政策调控也没有放开。

朱罗纪：现在还不能简单说深圳楼市回暖，我觉得这个复苏来得比较点快，可以理解为一轮强劲的反弹。但是，要警惕市场过热的情况，有些区域的二手房市场，如前海、宝中，业主反价幅度至少在10%，这在一个月里发生，还出现恒裕滨城、凤凰里小区业主抱团炒价，这个现象还是值得警惕的。

何倩茹：2019年，深圳楼市的整体表现都比较好，因此这个时间段不能称为回暖，更多应该看作是年度传统的销售旺季。

郑叔伦：近期由于豪宅标准的调整，交易税费下降明显，加上大湾区、先行示范区的政策性驱动，市场虽然更为活跃，成交量上升，市场正在逐步回暖。但是也要看到，由于政策性的重心以及大家对于各区发展前景的预期不同，各区之间分化也比较明显，部分区域上涨承压，因此不是整体的回暖，而是部分区域或者说局部的回暖。

楼小智：对于刚需买房，当前有什么建议？

宋丁：对于刚需来讲，始终认为刚需是要住房子的，不用考虑太多，从深圳这座城市基本面来讲，等待价格掉到什么地方再去买是没有必要的，即便买的房子单价从5万到4.8万，也只是阶段性的表现，可能什么时候就涨回来了，所以什么时候入市买什么地方的盘，是根据自己家庭状况，根据支付能力来定的，我认为什么时候都可以买。

朱罗纪：看房地产市场，大家比较关心政策怎么没走，我觉得政策是影响短期市场重要变量；如果是刚需买房，我建议关注长期因素，尤其是不变的因素。

所谓不变的因素，要观察市场中哪些东西没有变，少去关注变的，因为变化的东西不确定；而不变的东西，比如市场供求关系有没有改变：如果还是供不应求，刚需在任何时候都要去考虑要不要买房子；如果市场的供求关系变了，房价很难涨起来，那个时候可以更加从容的去做决策。

政策从来都会影响市场，政策紧了市场就冷淡一会儿，政策松了市场就火爆一下。这些短期东西很难预测到，即使预测到了，政策收紧与放松都挡不住，关注这些会徒增困扰。

何倩茹：对于刚需买房族，可以抓紧农历新年之前这一段时间去买房，因为一般情况下，年度的优惠力度会延续至下一年的农历新年之前，但农历新年过后就会执行新的政策，存在未知风险。

郑叔伦：刚需的话，在限价的政策下，一二手房倒挂，买新房还是比较好的选择。另外，房价肯定是离开市中心越远越便宜，跟着地铁沿线走，坐多几个站，房价可以省不少，用距离换房价，算下来还是比较划算。对于改善型购房者，深圳豪宅与普宅价差，相比像香港这些发达城市，还是属于偏小，换句话说，深圳豪宅价格还是相对落后。优质住房，长期来看，还是稀缺及珍贵，所以可以趁机会换房。

楼小智：是否认为这是一场光明与龙华的较量，你更看好哪边未来的发展？

宋丁：因为这段时间来光明，国家战略布局多，重大项目多。龙华这段战略没那么强势，加上光明的价格相对低一些，所以光明的表现好一点。但也不认为龙华没有希望，无论与城市中心的距离，还是从城市布局上也是有可期待的东西

朱罗纪：这不是区域的较量，应该是项目的较量，在光明也有些项目卖得不怎么好，如华润九里也没有卖完。这个说明了区域分化越来越明显。同一个区域不同楼盘，跨区域之间不同的项目，销售都有很大的差别，如龙华金茂府和前海招商领玺，还有这次龙华、光明的四个楼盘。相信接下来金享利二期可能卖得很快。项目较量最主要的是，显示出来的项目之间的差别，项目的地段、品质，配套等，给到购房者的信心和预期强不强，同时考虑到大的规划。这次入市的龙华两个项目都不在非常好的地段，不属于龙华一级地段，如果在一级地段我相信销售量还是会好一些。

何倩茹：光明和龙华会进行较量这一说法，我认为宏观层面会存在，但微观层面则应该不会。宏观层面上，各区都有经济上的比拼，都会争取最优质的生产要素（包括人和物），因此较量这一说法是存在的，且是良性的竞争。但微观层面上，楼盘是否能开盘取决于楼盘本身的状况、开发商的想法以及购房者的接受程度，因此楼盘与楼盘之间，很难直接对比。我自己比较倾向于光明，因为从整个粤港澳大湾区的发展规划看，光明更接近湾区核心。

郑叔伦：下个阶段的发展，只可以从南往北走，首先需关注的是高铁沿线，从香港的西九龙站开始，再到福田、龙华、以及光明。加上政策的西移，龙华、光明等价格低洼区域确实更受市场关注。

龙华中心已经发展的较为成熟，但是观澜区域由于中轴概念，加上地铁进入观澜，也大大吸引了市场关注。光明新区近两年发展迅猛，产业规划、交通规划都非常完善，今年以来市场表现非常亮眼。但光明新区产业规划更为完善，高铁、地铁、道路等交通更加发达，政策性利好更大，目前可能更加看好，但也需要关注政策的变动。

楼小智：如果在不考虑预算的情况下，你会考虑这四个楼盘（或楼盘所在片区）中的哪个，为什么？

宋丁：各个楼盘都有它的优势。

朱罗纪：这四个盘，绿地新都会公馆的优势会更明显一些。选楼盘主要还是看地段和产品配套。

何倩茹：我选光明。

郑叔伦：买房一般考虑工作地点、发展潜力、交通便利性、配套、学区，四个盘各有各的优势。自身从工作和投资出发的话，可能考虑绿地。价格低，近地铁，未来出租也较为方便。当然正大城学校不错，龙光玖誉府价格也不高、地铁口，龙湖春江天玺近深圳北、福田，如何选择看个人购房的注重点。