新年快乐！ 老牛问答| 价格持续严控 未来大趋势如何

大年初一，老牛在这里祝福大家新年快乐！过去的一年中，我们经历了一个非常有趣的房地产市场。无论是粤港澳大湾区还是先行示范区，还是深圳的购买力、政策方面再次证明深圳是个非常适合承载家庭重资产的城市。 

老牛也在一年中与各位探讨过不少关于购房方面的问题，希望对大家有所帮助选到合适自己的房产。年初我们发布了2020年新房白皮书，从全市供应的情况来看仍然有不少潜力比较高的产品供大家选择。基于大家真实的购房问题，老牛整理一些比较典型的问题供参考。  

老牛，给你风险一个案例：一位朋友建筑学毕业，在做过设计师，做过项目管理和报建，做过设计管理和投资拓展，可以说对于建筑和地产相关岗位干了个遍，最近打算辞职去做二手房销售，感觉这样很不好，职业都已经疯狂。 

这样的案例是不懂得理财，不能作为工作不如炒房的理由。认知和财富是相辅相成的，只看结果去找原因是屁股决定脑袋的思维，要不得。很多人只看那些大投资客买买房一年就增值多少，实际上这些投资者每一位都有一份成功的事业在做，房产只是资产其中的一项，并且也不是以房产增值收入为主。 

现在我们说4、5百万的楼盘都是刚需盘。 10年前这个价格是后海豪宅的价。但在当年又有几个人能拿出百万现金来购房？ 现在那群人还是那群人，我们的房价上涨的大头在货币贬值上，只是有的房产多赚一点，有的少赚一点。房产投资只踏准两点即可，一个是产品差异，一个是时间差异。只不过踏准这两点需要多方位知识的积累。 

为什么你们购房总能找到比较好的时机，选到好房？我觉得你们的工作好好啊，还招人吗？

如果我说这是感觉你信吗？应该说是经验吧，每个职业都一样，术业有专攻隔行如隔山。我们在一个做数据安全的企业做分享，当场也有人说过类似的问题。打个比方，对于数据安全我的理解只在加个密码这个层面上，如果让你们来讲三天三夜讲不完。所以说专业的问题去问专业的的人，金融的事问金融的人，交易的事去问交易的人，然后根据自己的条件进行选择即可，我们也是这样做的，比如说金融方面的操作我也是找我们的小银团队给做。有时候直接去借鉴投资者的案例也未必是好事，因为需求和本身具备的条件不同，得到的方案很难落地。符合什么样的需求只有自己才是最清楚的，相信自己才能相信别人。 

板块轮动将会去什么地方？什么时候开始看房？新房实用率都不高是不是应该选择次新房，感觉次新房增值比较高。 

这是几个问题，先回答*个什么时候看房？现在就看有空就看，只要有购房需求看房是必不可少的，在我们房学院的多次活动中所有嘉宾都是持一样的观点，房看得越多约有谱，再看市场价格变化很快就能锁定目标。关于板块轮动，其实我一直不认可这种说法，我们反观之前的历史基本上不存在所谓的板块轮动的问题，而是一个区域的发展速度的问题。一个区域的变化越快价值变化也就越大，另外就是有没有*资源，如果两者叠加那价格增长的速度就更快。后面这个次新房的问题也是一样，并不是因为是次新房增值速度就一定高，而是往往次新房周边变化的速度相对要快，尤其是区域成规模开发自然变化速度明显。所以感觉上是次新房增值速度快而已。另外二手房实用率的问题，二手房其实可以忽略实用率的问题，交易的是总价，比如说同价值区域的89赠送4房和120无赠送的4房总价几乎是一样的，如果赠送空间实用性能不足可能还比不上120的。 

看来最近高层态度还是不能放开价格，还是严控。老牛认为未来趋势大概是什么样的？ 

房产的确是政策市，但反过来说只要房地产市场不灭还是要遵循市场基本规律。 也能理解政策强调的价格，但是让开发商不赚钱只盖房的这种预期更没办法破。安居集团找不到有效的盈利方式，那么它的角色也就只是在管理无法有效产出供应。有这个矛盾可能已经不是可以调和的了。所以我们的市场出现畸形价值设定。 深圳的房价格高是因为深圳普宅的价格过高，而豪宅的价格过低。为了去平深圳的房价我们是在严控深圳豪宅价格，而普宅价格所受影响却相对有限。这也是为什么品质豪宅开盘光，而普宅去化难，尤其是东部地区，很多新盘开盘直接就上转介。说到底还是资源配比，人民对美好生活的向往和发展不均的矛盾。我们的房地产对于资源绑定现象太严重，租售并举万村计划提高了租金却不会提高配套，承受高租金要的不是装修翻新，推不动也就不奇怪了。我认为与保障房同质化的产品会进入前所未有的下行压力，尤其是一些老牌居住区。拥有*配套的产品价格仍然在继续上升，价格还是那个价格，分化却越来越剧烈。购房尴尬范围会加大。有可能出现这种状况，300-500万的房子是会多起来，但大多空间不足，600-800万万的价差空挡增加。800-1000万的房子选无可选。 

老牛，合伙买房怎么样？钱不够，想跟大学同学一起。 

但能不做就不要做。本来就有风险，时间越长麻烦事就越多。扯皮的事太多，又没办法高效利用金融属性。大宗交易不适合，参与人越多，时间越长，不稳定因素就越多。比如要用钱想把钱拿出来，其他人不同意怎么办？找下家都找。当然了，如果对这些因素都有把握自然没问题。

（内容完）

2020年新房预告欢迎扫码抢先看：

2019年新房市场回顾、

2020年新房入市一览表、

180多个新房项目预告解析。

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