就蛋壳房东维权说点看法

就蛋壳房东维权说点看法

      广东华商律师事务所  周争锋律师

      肺炎疫情是否对蛋壳构成不可抗力和情势变更减、免责任的界定权在司法机关，蛋壳无权认定。不可抗力和情势变更减、免责的请求也只能在诉讼或仲裁过程中进行，没有经过双方协商一致，任何一方无权单独变更合同或不履行合同。不以打官司为目的维权，都是瞎耽误功夫。这是我总的观点。

      下面是一网友发图咨询我，我给的三点答复，现在作为统一答复发布。

      第一，在法律上租客支付租金是正常履行合同，不是承担违约责任的方式，违约责任是租客除了支付租金以外另行支付的一笔费用，另外的这笔费用才是违约金。迟延支付租金达到一定程度构成合同违约，你可以不可抗力免责为由不给额外的违约金，但是支付基本的租金怎么能说是违约责任，不想支付呢？

      如果这个房子的确没人住了，的确是空置期间，这个免租或者减租可以协商，你明明有人在里面住的，你这个减租免租不合适嘛？你在手机上转租金，不受疫情影响，也不受政府行政命令的影响。你一个居家户的租赁，租客还在里面住着，实际使用的租客还给二房东租金呢，咋就构成不可抗力成了免除二房东支付租金的理由了？不可抗力咋就成二房东挣钱的理由了。

      你还占着房子，肺炎疫情致使合同履行不能，构成不可抗力，损失可以由双方依据公平原则分担，而不是以增加一方的法律义务去弥补另一方在其他方面的损失。

      第二，不可抗力和情势变更的构成与否的界定权在法院和仲裁机关，当事人无权界定自己是不是符合不可抗力和情势变更的情形，无权擅自变更或解除合同。

      在法院或仲裁机关没有确定是否构成不可抗力和情势变更之前，当事人任何一方都不能主张构成不可抗力和情势变更不履行合同或直接给自己免责。不可抗力和情势变更只是双方在法院或仲裁机构打官司的时候，原告请求变更合同、解除合同免除责任的一个理由，或被告抗辩免责的一个理由。

      在双方的协商过程中，房东不同意租客的减免租要求，租客就不能用不可抗力或情势变更为由拒绝支付租金或直接给自己免责。此种情况下租客有两个选择：（1）去法院或者仲裁机构请求变更合同或解除合同；（2）等着被业主诉讼支付租金解除合同。

       如果当事人本人就可以认定本人是否构成不可抗力或情势变更，那法律规定岂不都成儿戏了。须知当事人不是认定不可抗力或情势变更是否适用的法定机构。

      第三，对蛋壳的各位房东，我想说点大实话，如果你根本不想去法院诉讼解决问题，那就忍着自认倒霉，就这么简单。蛋壳们为什么肆无忌惮？就是知道你们个体业主，怕费事不想支付维权费用，也不想去法院花费时间打官司，所以他才肆无忌惮。

      不以结婚为目的的谈恋爱都是耍流氓。同样的，不以打官司为目的维权，都是瞎耽误功夫。群体性维权往往都是存在这样的问题，从一开始就没有一个人想花点费用去法院诉讼，都是想通过投诉，律师记者朋友给他帮助呼吁，达到不战而屈人之兵。

      这对我们律师而言没有任何益处，辛辛苦苦写那么多文章，论述那么多理由，解答那么多咨询，当事人一核算成本和时间，投入成本比得到的收益低，宁愿把给的律师费让违约方占便宜了，也不愿花点时间去维权。

   ——周争锋2020年2月18日写于洛阳

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